TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° minute : 1236

Références : R.G N° N° RG 24/02015 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQ4B

JUGEMENT

DU : 25 Août 2025

S.A.S. FONCIERE CRONOS

C/

M. [N] [F]

Mme [J] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Août 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S. FONCIERE CRONOS

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [J] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e GALLON

+ 1CCC à M. [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2024, la société FONCIERE CRONOS représentée par la société IN’LI PROPERTY Management a consenti un bail d’habitation à M. [N] [F] et Mme [J] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 1]) outre un emplacement de parking n°48, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 666 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, la société FONCIERE CRONOS a fait délivrer à M. [N] [F] et Mme [J] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un montant principal de 7551.78 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 août 2024 et di 27 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6083,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [F] et Mme [J] [H] le 28 août 2024.

Par assignations du 12 décembre 2024, la société FONCIERE CRONOS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [F] et Mme [J] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6939,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juin 2025, la société FONCIERE CRONOS représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mai 2025, s’élève désormais à 8203,15 euros terme d’avril inclus. La société FONCIERE CRONOS considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [F] comparant ne conteste pas la dette en son principe à l’exception du supplément de loyer solidarité. Il précise qu’il doit percevoir une régularisation d’allocation logement d’environ 5000 euros d’ici juillet 2025. Il expose rencontrer des difficultés financières à la suite d’une démission intervenue au cours de l’année 2024 et percevoir le RSA. Il ajoute que Mme [J] [H] ne travaille pas, et que le couple a un enfant à charge.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [J] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [N] [F] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La société FONCIERE CRONOS a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [N] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 août 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la société FONCIERE CRONOS a produit le 11 août 2025 un décompte actualisé au 10 août 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société FONCIERE CRONOS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6083,52 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, aucun versement n’étant intervenu, et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [N] [F] et Mme [J] [H] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel qui s’élève à la somme de 855.78 euros. Les décomptes font apparaitre que depuis la délivrance du commandement de payer les 23 et 27 août 2024, les locataires ont procédé à des versements en septembre, fin novembre et décembre 2024, puis février, mars avril 2025, puis le 5 juin 2025. Bien qu’une régularisation des allocations logement soit intervenue avec une allocation logement mensuelle de 164 euros versée depuis juillet 2025, les locataires n’apparaissent pas en mesure d’envisager de régler d’envisager un plan d’apurement de la dette en plus du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Enfin, il ressort de l’historique du compte que M. [N] [F] et Mme [J] [H] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. La suspension des effets de la clause résolutoire ne peut par conséquent être ordonnée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société FONCIERE CRONOS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société FONCIERE CRONOS verse aux débats un décompte daté du 10 aout 2025 démontrant qu’à la date du14 juillet 2025 terme de juin inclus, M. [N] [F] et Mme [J] [H] lui devaient la somme de 2631.93 euros, soustraction faite des frais de procédure mentionné au décompte d’un montant de 713.66 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

Il sera précisé que si un supplément du loyer de solidarité a été appliqué par le bailleur pour l’année 2024 et de janvier à avril 2025, ces sommes ont été intégralement régularisées par le bailleur par une ligne d’écriture datée du 05 juillet 2024 et du 13 mai 21025 et apparaissent au crédit des locataires.

M. [N] [F] et Mme [J] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant des sommes dues, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 2631.93 euros à la bailleresse, la solidarité des preneurs étant par ailleurs prévue par le contrat de bail.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société FONCIERE CRONOS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [F] et Mme [J] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société FONCIERE CRONOS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2024 et du 27 aout 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mars 2024 entre la société FONCIERE CRONOS, d’une part, et M. [N] [F] et Mme [J] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] est résilié depuis le 24 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [F] et Mme [J] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [F] et Mme [J] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [N] [F] et Mme [J] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [N] [F] et Mme [J] [H] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 2631,93 euros (deux mille six cent trente et un euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juillet 2025 terme de juin inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [N] [F] et Mme [J] [H] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [F] et Mme [J] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 août 2024 et celui des assignations du 12 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge