Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B], [U] [H]

46 La Balinière

44650 CORCOUÉ SUR LOGNE

non comparante

Monsieur [N], [J], [L] [G]

46 La Balinière

44650 CORCOUÉ SUR LOGNE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00928 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M34T

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [B], [U] [H]

CCC à Monsieur [N], [J], [L] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet le premier avril 2021 pour une durée de trois ans, Monsieur et Madame [W], représentés par ADL Immobilier FNAIM, ont donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] un logement d’habitation consistant en une maison sise 46 la Balinière à Corcoué sur Logne (44 650) et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 680 euros, outre une provision sur charges de 160 euros.

Monsieur [P] [W] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 29 mars 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, le 31 juillet 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 12 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] à lui payer la somme de 1 463.88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2023 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum les locataires aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des créanciers par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a déposé ses pièces sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en indiquant que la créance s’élève à la somme de 3 033.45 euros.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la juge a sollicité de voir produire le décompte du bailleur aux fins de procéder aux contrôles utiles. Cette pièce a été versée par courriel reçu le 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

1Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits des bailleurs

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre Monsieur [P] [W] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avaient les bailleurs à l’encontre de Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs, personnes physiques, sont soumis à l’obligation de dénoncer l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant la date d’audience.

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 13 mars 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

La CCAPEX a été saisie le 1 er août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] n’ont pas comparu devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence des intéressées.

Il ressort de la dernière quittance subrogative émise le 31 mai 2024 que la créance de la garantie s’élève à la somme de 4 175.56 euros. Il ressort cependant du décompte en date du 17 juin 2024 que des versements ont été effectués à hauteur de 1 142.11 euros. Ces éléments sont confirmés par le décompte arrêté au 22 août 2024, versé à l’audience.

Dès lors, la créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 3 033.45 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] pour les mois de février et mars 2023 puis janvier, avril et mai 2024.

La créance étant justifiée, il y a lieu en conséquence de condamner solidairement, en application de l’article 220 du code civil et en l’absence d’éléments contraires, Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article VIII du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 612.88 euros au titre des loyers et charges arrêté au 18 juillet 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 1er octobre 2023.

Dès lors, Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H], étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

1Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner les débiteurs à son paiement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

La condamnation sera solidaire en application de l’article 220 du code civil, les indemnités d’occupation présentant un caractère ménager.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la demanderesse, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er avril 2021 entre Monsieur et Madame [W], représentés par ADL Immobilier FNAIM, et Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] portant sur un logement d’habitation consistant en une maison sise 46 la Balinière à Corcoué sur Logne (44 650) et ses accessoires, sont réunies à la date du 1er octobre 2023;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] des lieux susvisés et celle de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 033.45 euros, en deniers ou en quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 22 août 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 1 612.88 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 463.88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;

1RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par les locataires lors de la libération complète des lieux ;

FIXE une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables à compter du 1er octobre 2023 et CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] à payer cette indemnité à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la date de leur départ effectif caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres aux bailleurs;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [B] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA