TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/06481 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QC7Z

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IENA, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY exerçant sous l’enseigne LAMY, Société par actions simplifiée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 1],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [U] [X],demeurant [Adresse 4]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [X] est propriétaire des lots numéros n°233, 304, 476 au sein de la résidence [8] en copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 10 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IENA, représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY, a fait assigner M. [U] [X] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 8 894,36 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, 2ème Appel de provision de charges 2024 etr 2ème cotisation fonds travaux ALUR 2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 546,60 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par

l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

— Rejeter toute demande de délais,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires rappelle que le défendeur a déjà été condamné à trois reprises par jugement des 20 novembre 2017, 27 mai 2019, et 30 novembre 2020 pour non paiement des charges de copropriété. Pour les charges postérieures à ces décisions, il explique que celles-ci ont été dûment approuvées et justifiées par les documents comptables produits.

Pour justifier sa demande de dommages et intérets, le syndicat des copropriétaires indique qu’en ne réglant pas ses charges, le défendeur obtient des délais auxquels il n’a pas droit lui générant un préjudice. Il ajoute que cela contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des charges, ce qui leur cause un préjudice financier distinct du simple retard de paiement. Enfin, il souligne que cela perturbe la gestion de la copropriété privée de revenus découlant du paiement des charges.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [U] [X], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IENA produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [U] [X], qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2019, 9 septembre 2020, 27 octobre 2020, 1er juillet 2021, 19 avril 2022, 11 avril 2023

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— Les jugements des 20 novembre 2017et 27 mai 2019 du tribunal d’instance d’Evry;

— un jugement du 30 novembre 2020 du Tribunal judiciaire d’Evry;

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2024 sur la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2024, 2ème appel provision de charges 2024 et 2ème cotisation fonds travaux ALUR 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 894,36 euros.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées sur la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2024, 2ème appel de provision sur charges 2024 et cotisation fonds travaux ALUR inclus, s’élève bien à la somme de 8 894,36 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, soit à compter du 10 juillet 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur et ce après trois condamnations antérieures, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, M. [U] [X] sera condamné au paiement de la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétairesde la résidence [8] réclame une somme de 546,60 euros au titre des frais de recouvrement.

Il n’est pas démontré du caractère exceptionnel des diligences relatives aux frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ALUR de sorte que ceux-ci seront rejetés.

Seuls apparaissent fondés les frais de constitution d’hypothèque.

M. [U] [X] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IENA la somme de 132,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IENA la somme de 8 894, 36 euros au titre des charges impayées sur la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2024, 2ème appel de provision de charges et 2ème cotisation de fonds travaux ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IENA la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IENA la somme de 132,60 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE M. [U] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IENA la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [X] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,