RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 29 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00131 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUMN

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 mars 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LES PROMENADES DE BRETIGNY, représentée par la S.A.S. à capital variable NHOOD SERVICES FRANCE, anciennement dénommée TRIMOGEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0739

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. SHH

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 17 janvier 2025, la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS SHH, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 19 juin 2017 portant sur le lot commercial n°819 dépendant de l’immeuble commercial [Adresse 6], est acquise depuis le 30 novembre 2024 ;

— Constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS SHH et de tous occupants de leur chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— Condamner la SAS SHH au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 781,03 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de facturation, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY ;

— Condamner la SAS SHH, à titre provisionnel, à payer à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY la somme en principal d’un montant de 329.955,66 euros, selon le décompte locatif établi à la date du 16 décembre 2024, à parfaire ;

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance ;

— Dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY en sa qualité de bailleur ;

— Condamner la SAS SHH à payer à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 au cours de la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses demandes, elle expose que, par acte du 19 juin 2017, elle a donné à bail à la société IT France, aux droits de laquelle vient la SAS SHH, un local commercial situé à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer fixe à hauteur de 100.320 euros et d’un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d’affaires réalisé, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice, le 30 octobre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 325.788,64 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle s’estime en conséquence bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets.

Bien que régulièrement assignée, la SAS SHH n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY justifie, par la production du bail commercial du 19 juin 2017, du commandement de payer du 30 octobre 2024 et du décompte actualisé au 16 décembre 2024, que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en son article 28-A stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY a fait délivrer le 30 octobre 2024 à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme en principal de 325.788,64 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 30 octobre 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er décembre 2024.

L’obligation de la SAS SHH de quitter les lieux n’étant, dès lors, pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS SHH occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef et qu’à défaut la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de préciser que la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY a produit à l’audience un décompte actualisé au mois de mars 2025 tenant compte de règlements survenus les 30 et 31 janvier 2025, à hauteur de la somme totale de 18.826,52 euros. Cependant, celui-ci n’étant pas produit au contradictoire de la défenderesse, il n’y a pas lieu de le prendre en compte.

Ainsi, il ressort du décompte arrêté au 16 décembre 2024 que sont réclamés en paiement les loyers, charges et taxes impayés jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 329.955,66 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SAS SHH à payer à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 329.955,66 euros TTC au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 décembre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 325.788,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En revanche, la demande de majoration des intérêts de retard s’analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS SHH causant un préjudice à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, et non journalière, égale au montant du dernier loyer appelé, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS SHH au paiement de ladite indemnité à compter du 1er janvier 2025, les sommes dues à ce titre depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire étant comprises au titre de la provision.

En outre, il n’y a pas lieu d’ordonner que ces sommes soient assorties d’un intérêt de retard à taux majoré à compter de leur date d’échéance respective, cette majoration pouvant s’analyser comme une clause pénale.

Enfin, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse également en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie et de majoration forfaitaire

La demande de conservation du dépôt de garantie et de majoration forfaitaire de 10% des sommes dues s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS SHH, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial n° 819 situé au sein du Bâtiment D de l’immeuble « [Adresse 6] » situé [Adresse 7] à [Localité 5] à la date du 1er décembre 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS SHH et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial n°819 situé au sein du Bâtiment D de l’immeuble « [Adresse 6] » situé [Adresse 7] à [Localité 3] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en deniers ou quittances, la SAS SHH à payer à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY la somme provisionnelle de 329.955,66 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 325.788,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’intérêt au taux légal ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS SHH à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 1er décembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS SHH à payer à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration forfaitaire de 10% des sommes exigibles ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS SHH aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS SHH à payer à la SCI LES PROMENADES DE BRETIGNY la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,