TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Marc GAILLARD

M^e Anne-Sarah HOZÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O2C

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

La SOCIETE DU [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anne-Sarah HOZÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2140

Madame [D] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Sarah HOZÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2140

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O2C

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 1991 à effet au 1er juillet 1991, Mme [N] [E] [C], aux droits de laquelle vient la SOCIETE DU [Adresse 1], a donné à bail lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi à M. [O] [S] de la société DENDRON LIMITED un appartement et une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 8].

Par décision en date du 21 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a requalifié le bail en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier signifié par commissaire de justice le 22 décembre 2023, la SOCIETE DU [Adresse 1] a donné congé à M. [O] [S] et Mme [D] [S] à effet au 30 juin 2024 pour reprendre le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, la SOCIETE DU [Adresse 1] a fait assigner M. [O] [S] et Mme [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la validité du congé délivré le 22 décembre 2023,

— condamner solidairement M. [O] [S] et Mme [D] [S] au paiement, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 7000 euros à compter du 1er juillet 2024, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation sur l’indice INSEE s’il évolue à la hausse,

— ordonner sans délai leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique au besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles,

— condamner solidairement M. [O] [S] et Mme [D] [S] au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

Par ailleurs et par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, M. [O] [S] et Mme [D] [S] ont fait assigner la SOCIETE DU [Adresse 1] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— la condamner à leur payer la somme de 62496 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période non prescrite avant l’assignation,

— la condamner à déduire 35% du montant du loyer charges comprises facturé mensuellement jusqu’à complète remise en état et aux normes de sécurité et de décence l’appartement,

— la condamner à effectuer les travaux de remise en état et aux normes de l’appartement et notamment : remplacement des huisseries non étanches à l’air, remise en état des peintures et équipements vétustes (placard, baignoire, tuyauterie…), remise aux normes de l’électricité, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— lui ordonner de régulariser les charges de copropriété sur trois ans en supprimant toutes charges relatives à l’ascenseur et aux caves,

— juger invalide le congé pour reprise pour défaut de justification du caractère réel, sérieux et légitime du motif invoqué et le déclarer nul et de nul effet,

— juger que le bail se poursuit régulièrement,

— condamner la SOCIETE DU [Adresse 1] au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le constat du commissaire de justice en date du 12 mars 2024.

Appelée à l’audience du 26 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre une jonction avec le dossier aux fins de validation de congé.

A l’audience du 11 septembre 2025, la SOCIETE DU [Adresse 1], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, au terme desquelles elle a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3500 euros, ainsi que de:

— dire irrecevables les demandes de M. [O] [S] et Mme [D] [S],

— juger mal fondées l’ensemble de leurs demandes et les débouter,

— condamner solidairement M. [O] [S] et Mme [D] [S] au paiement de la somme de 5899,79 euros au titre des régularisations de charges des années 2019 à 2023.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1104 et suivants du code civil, elle a indiqué que le congé avait été valablement délivré afin de permettre à l’un de ses membres de l’occuper. Au visa des articles 30 et suivants du code de procédure civile, elle a indiqué que les demandes de M. [O] [S] et Mme [D] [S], occupants sans droit ni titre, étaient irrecevables. Elle a par ailleurs soutenu qu’ils échouaient à démontrer l’indécence du logement ainsi que l’existence de désordres.

M. [O] [S] et Mme [D] [S], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisé leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5000 euros.

Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 1217, 1231-1 et 1719 du code civil, ainsi que de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ils ont fait valoir que l’appartement litigieux était vétuste et connaissait des désordres. S’agissant du congé, ils ont soutenu qu’il n’avait pas de motif réel et sérieux.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 11 septembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O2C

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 26 septembre 2025, M. [O] [S] et Mme [D] [S] ont fait valoir des observations quant aux charges.

Par note en délibéré autorisée en date du 11 octobre 2025, la SOCIETE DU [Adresse 1] a répondu à leurs observations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être indiqué qu’il ne sera pas statué sur les demandes de remboursement de frais de serrurerie figurant à la note en délibéré de M. [O] [S] et Mme [D] [S], s’agissant de demandes nouvelles formulées après la clôture des débats.

Sur la jonction de procédure

Il convient en application des dispositions de l’article 367 du Code de procédure civile et aux fins d’une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°24/07063 et RG n°24/07233, la procédure continuant sous le numéro de RG n°24/07063, au regard du lien existant entre les deux litiges.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’une inobservation d’une formalité substantielle d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

L’article 9 du même code dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les délais légaux

En l’espèce, la SOCIETE DU [Adresse 1] a fait signifier par commissaire de justice un congé pour reprise le 22 décembre 2023 à effet au 30 juin 2024.

Le bail conclu le 13 juin 1991 à effet au 1er juillet 1991 pour une durée de trois ans s’est renouvelé par tacite reconduction les 1er juillet 1994, 1er juillet 1997, 1er juillet 2000, 1er juillet 2003, 1er juillet 2006, 1er juillet 2009, 1er juillet 2012, 1er juillet 2015, 1er juillet 2018, 1er juillet 2021 pour venir à échéance le 30 juin 2024.

Le congé donné par la bailleresse plus de six mois avant l’échéance du bail a donc respecté les délais légaux.

Sur le bénéficiaire du congé

En l’espèce, le congé est rédigé comme suit : « le bénéficiaire de la reprise est Mme [U], [F], [M] [B] [A], née [A]-[E]-[C] le 29 avril 1996 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant à [Localité 6], ayant la qualité d’associée de la SOCIETE DU [Adresse 1] » et comporte ainsi le nom du bénéficiaire de la reprise, son lien avec la bailleresse et son adresse.

Sur le motif du congé

En l’espèce, le congé est rédigé comme suit : « le caractère réel et sérieux de la reprise est justifié par le fait que la bénéficiaire de la reprise doit libérer le logement qu’elle occupe actuellement et souhaite à présent disposer d’un logement plus grand que celui qu’elle occupe ».

A l’audience, il est indiqué que Mme [U], [F], [M] [B] [A] vit et travaille à [Localité 7], qu’elle s’est récemment mariée et envisage d’avoir des enfants, d’où sa volonté de disposer d’un appartement plus spacieux. La SOCIETE DU [Adresse 1] conteste que le congé ait été délivré en raison des demandes de travaux faites par les défendeurs ainsi que l’existence de pourparlers entre les parties à ce sujet au moment de sa délivrance. Elle conteste également que le congé ait été délivré en représailles de l’absence de résiliation du contrat telle qu’elle l’avait sollicité lors d’une précédente instance.

M. [O] [S] et Mme [D] [S] contestent quant à eux le caractère réel et sérieux de la reprise, en indiquant que la SOCIETE DU [Adresse 1] a déjà engagé une procédure d’expulsion à leur encontre en 2021, que le congé litigieux a été délivré alors que des pourparlers étaient en cours s’agissant de demandes de travaux de leur part, et que la bailleresse ne justifie par aucune pièce ses dires quant à la reprise et les capacités financières de la bénéficiaire pour habiter le logement.

Il apparaît que la SOCIETE DU [Adresse 1] ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande et de ses déclarations. Or, le juge doit pouvoir vérifier le caractère réel et sérieux de la reprise, sans juger de son opportunité, en cas de contestation de congé. Ainsi, il n’est même pas justifié du logement actuel de la bénéficiaire, sa superficie et sa localisation. Il n’est pas justifié du caractère réel et sérieux de la reprise. Au regard des conséquences pour un locataire de se voir délivrer congé, il appartient au bailleur de justifier précisément la raison et les motifs de la reprise.

La demande en validation de congé de la SOCIETE DU [Adresse 1] sera rejetée. En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes en expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation, et quant à la séquestration des meubles.

Sur la recevabilité des demandes de M. [O] [S] et Mme [D] [S] de remise en état et aux normes

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la SOCIETE DU [Adresse 1] indique que M. [O] [S] et Mme [D] [S] étant devenus occupants sans droit ni titre de l’appartement, leurs demandes au titre des travaux n’est pas recevable.

Toutefois, le congé n’ayant pas été validé, M. [O] [S] et Mme [D] [S] sont toujours titulaires du bail et leurs demandes seront déclarées recevables.

Sur les demandes de travaux de remise en état et aux normes

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Il ressort également de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S’ajoutent à cette obligation de délivrance celles d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2 selon lequel le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, M. [O] [S] et Mme [D] [S] sollicitent la condamnation de la demanderesse à effectuer des travaux de remise en état et aux normes de l’appartement, notamment :

— remplacement des huisseries, non étanches à l’air,

— remise en état des peintures et équipements vétustes (placards, baignoire, tuyauterie…),

— remise aux normes de l’électricité.

Il sera tout d’abord indiqué qu’il n’appartient pas au juge de rajouter aux demandes de telle sorte que la liste ci-dessus sera seule prise en compte, l’adverbe « notamment » et les points de suspension pouvant laisser penser que d’autres éléments pourraient être rajoutés par la juridiction si besoin était. Il convient donc d’évoquer les postes demandés.

Remplacement des huisseries non étanches à l’air

M. [O] [S] et Mme [D] [S] communiquent à l’appui de leur demande :

— un courrier de leur part adressé à la bailleresse en date du 10 mars 2019 indiquant que « l’isolation est inexistante, l’air passe partout »,

— un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 12 mars 2024 relevant que les deux battants de la porte d’entrée, la fenêtre de la salle à manger, les trois fenêtres du salon, la fenêtre de la chambre sur cour, la fenêtre de la salle de bains attenante à la chambre parentale et la porte fenêtre de la cuisine ne sont pas étanches à l’air.

La SOCIETE DU [Adresse 1] communique :

— une facture n°20190805-00820 de la société SWEET HOME en date du 5 août 2019 ayant notamment pour objet la dépose de crémones, rebouchage pate à bois, ponçage et montage de crémones de la grande fenêtre séjour et salon, et l’installation de joints d’étanchéité de la porte d’entrée,

— une facture n°20190926-00858 de la société SWEET HOME en date du 26 septembre 2019 d’un montant de 836 euros toutes taxes comprises ayant pour objet le changement des montants de fenêtres, sans autre précision,

— une facture n°20180301-00453 de la société SWEET HOME SERVICES en date du 28 février 2018 portant notamment sur la porte d’accès terrasse par la cuisine, sans autre précision.

Il ressort du constat par commissaire de justice que les fenêtres du logement ne sont pour la plupart pas étanches à l’air, ce qui peut rendre un logement indécent. Toutefois, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir les travaux nécessaires pour y remédier et s’ils incombent au locataire ou au propriétaire. Ainsi, si le défaut d’étanchéité peut être résolu en posant des joints, il s’agira d’une réparation locative. Au contraire si les travaux nécessaires sont plus importants, il pourra s’agir d’une obligation de la bailleresse. Il convient de relever à ce stade, et cela vaut pour l’ensemble des demandes faites par M. [O] [S] et Mme [D] [S], que s’ils évoquent leurs multiples demandes de travaux infructueuses faites auprès de la bailleresse depuis plusieurs années, ils ne versent en procédure que deux courriers datant de 2018 et 2019. Ici, l’intervention d’un professionnel en vue d’établir la nature des travaux à entreprendre aurait été utile pour déterminer à qui il incombait de les faire.

La demande au titre du remplacement des huisseries sera rejetée.

Remise en état des équipements vétustes (placards, baignoire, tuyauterie…)

M. [O] [S] et Mme [D] [S] communiquent à l’appui de leur demande :

— des photographies non localisées ni datées (pièce 10) montrant des placards endommagés et la bonde d’une baignoire,

— le procès-verbal de constat indiquant dans la cuisine « agencement menuisé composé de placards hauts et bas, à façades en mélaminé, j’observe que l’ensemble est à l’état vétuste et de facture ancienne. Je note sur la gauche du plan évier, que la porte du placard ferme avec difficulté en partie basse ; les charnières sont branlantes et mal ajustées. Les constatations sont identiques sur le placard bas situé en soubassement de l’évier».

S’agissant des placards, l’appartement étant loué vide, il n’appartient pas aux bailleurs d’assurer le remplacement des meubles usagés.

S’agissant de la baignoire, les écritures de M. [O] [S] et Mme [D] [S] n’évoquent que l’absence d’émail autour de la bonde. Il n’est pas indiqué un mauvais état de fonctionnement et la nécessité de remplacer le matériel existant, malgré son ancienneté. Il appartient aux locataires d’effectuer les menues réparations, ce qui est le cas d’un manque d’émail sur un endroit très localisé.

Enfin, s’agissant de la tuyauterie, M. [O] [S] et Mme [D] [S] ne précisent pas leurs demandes, relevant seulement que le système d’évacuation de l’eau sous l’évier date de plusieurs décennies, sans préciser l’existence de dysfonctionnements ou dommages.

M. [O] [S] et Mme [D] [S] seront pour ces raisons déboutés de leurs demandes.

Remise aux normes de l’électricité

M. [O] [S] et Mme [D] [S] communiquent à l’appui de leur demande :

— un courrier de leur part adressé à la bailleresse en date du 17 novembre 2018 indiquant qu’il est « impératif de mettre l’électricité aux normes, certains fils étant encore en tissu et la proximité avec l’eau est particulièrement dangereuse, nous n’avons pas une seule prise de terre»,

— un courrier de leur part adressé à la bailleresse en date du 10 mars 2019 indiquant « nous nous prenons des décharges électriques dans la cuisine, salle de bains »,

— des photographies non localisées ni datées (pièce 10) montrant des prises, des fils et un interrupteur,

— le procès-verbal de constat indiquant que « l’installation électrique est ancienne et notamment que les prises électriques n’apparaissent pas conformes aux normes actuelles. M. [S] me précise également que plusieurs d’entre elles fonctionnent mal ou plus (…)».

La SOCIETE DU [Adresse 1] communique :

— une facture n°20180301-00453 de la société SWEET HOME SERVICES en date du 28 février 2018 ayant notamment pour objet la vérification de la mise à la terre du tableau électrique, vérification des installations, réparation de la connexion de la prise de la salle de bain défectueuse,

— une facture n°FA00893 de la société SEBASTELEC en date du 31 octobre 2022 d’un montant de 5328 euros toutes taxes comprises et ayant pour objet la réfection du tableau électrique et liaison équipotentielle.

Il ressort de ces éléments que deux interventions de la bailleresse ont eu lieu en 2018 et 2022 s’agissant de l’électricité, avec vérification des installations, raccordement à la terre et changement du tableau électrique. Concernant plus globalement la mise aux normes de l’installation, un locataire ne peut la solliciter que s’il démontre la dangerosité de l’installation ou l’existence de troubles de jouissance.

Or, cela n’est pas démontré par M. [O] [S] et Mme [D] [S]. Le seul constat du commissaire de justice indiquant que les prises électriques n’apparaissent pas conformes ne démontre pas l’existence d’un danger. Les courriers évoquent une installation dangereuse mais émanent de M. [O] [S] et Mme [D] [S] eux-mêmes. De même, le fait que certaines prises ne fonctionnent pas ne relève pas du constat du commissaire de justice mais est une retranscription des propos de M. [O] [S]. Enfin, les quelques photographies communiquées ne permettent pas d’établir ni l’existence d’un danger ni d’un trouble de jouissance.

M. [O] [S] et Mme [D] [S] seront déboutés de leur demande de mise aux normes de l’électricité.

Remise en état des peintures

M. [O] [S] et Mme [D] [S] communiquent à l’appui de leur demande :

— des photographies non localisées ni datées (pièce 10) montrant des défauts de peinture, des écaillements et des cloques,

— le procès-verbal de constat du 12 mars 2024 relevant dans la salle de bains « un large décollement horizontal de peinture, la peinture se décolle en lambeaux sur cette zone. Je note qu’il subsiste également une amorce de soulèvement du revêtement peinture au-dessus de la tablette en mélaminé coté droit » ; dans la salle de bain attenante à la chambre principale côté rue « des craquelures de peinture sont visibles sur les champlats inférieurs de chacun des deux battants » ; dans la chambre enfant sur rue « le pan de cloison mitoyen à la salle de bains est fortement dégradé, craquelé en peinture, le pan mural est en mauvais état de peinture, marqué de nombre de décollement », et dans la cuisine « le mur à droite du bloc évier est affecté de larges décollements de peinture en partie basse suite à des infiltrations ».

La SOCIETE DU [Adresse 1] communique :

— une facture n°20190805-00821 de la société SWEET HOME en date du 5 août 2019 d’un montant de 1235,65 euros toutes taxes comprises ayant pour objet la peinture (murs et plafond) de la chambre parentale,

— une facture n°20190805-00822 de la société SWEET HOME en date du 5 août 2019 d’un montant de 8478,62 euros toutes taxes comprises ayant pour objet la peinture (murs et plafond) du salon, du petit salon, et du couloir de l’entrée.

Il ressort de ces éléments que les deux salles de bain, la cuisine et la chambre enfant côté rue pour lesquelles il est constaté une peinture dégradée n’ont pas été repeintes en 2019. Il n’est par ailleurs ni soutenu ni démontré que ces pièces ont été repeintes depuis l’entrée dans les lieux des locataires il y a 34 ans.

Au regard de ces éléments, il doit être considéré que ces peintures sont vétustes, qu’il revient à la bailleresse d’y remédier, et il lui sera enjoint d’effectuer les travaux de peinture murs et plafonds de la chambre enfant côté rue, des deux salles de bains et de la cuisine dans un délai de six mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour passé ce délai.

La nature des désordres et le prononcé d’une l’astreinte ne justifient pas de diminuer le loyer tel que demandé par les locataires.

Sur le trouble de jouissance

Le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Cass. Civ.3, 4 juin 2014, n°13-12.314).

En l’espèce, M. [O] [S] et Mme [D] [S] font part de la vétusté et de l’état de délabrement de l’appartement qu’ils occupent depuis 34 ans et listent dans leurs écritures l’ensemble des désordres. Il sera redit que si M. [O] [S] et Mme [D] [S] font part d’années de réclamations restées infructueuses, ils versent en procédure en tout et pour tout deux courriers en 34 ans d’occupation.

Il convient de reprendre l’ensemble des éléments pour lesquels M. [O] [S] et Mme [D] [S] estiment qu’ils doivent conduire à réparer un préjudice de jouissance :

— s’agissant de l’isolation, de l’électricité, des placards, des baignoires, du système d’évacuation, il convient de se reporter à la partie sur les travaux pour estimer qu’aucun préjudice de jouissance ne peut être retenu,

— s’agissant des crémones de la fenêtre du salon, si le constat précise que l’une d’elle n’est pas fixée ce qui empêche la fermeture de la fenêtre, rien n’indique que cela est dû à une mauvaise pose lors de travaux trois ans auparavant et non à un défaut d’entretien,

— l’état des peintures dans une chambre, les salles de bains et la cuisine ne sont pas de nature, sans autre précision de la part de M. [O] [S] et Mme [D] [S] sur la perte de jouissance, à entraîner une réparation indemnitaire,

— aucun élément objectif n’est apporté pour l’état du paillasson, les portes des salles de bains, l’état défectueux d’un radiateur durant plusieurs années, l’installation par la gardienne d’une chambre et salle de douche dans les caves causant des nuisances aux locataires, l’impossibilité d’utilisation des cheminées,

— s’agissant de la sonnette, il ressort des pièces de la demanderesse qu’elle a été réparée en 2018 (pièce n°14). S’il est établi qu’elle ne fonctionne pas le jour du constat, M. [O] [S] et Mme [D] [S], qui n’en ont jamais demandé réparation, n’expliquent pas en quoi cela trouble leur jouissance de l’appartement au point de de donner lieu au paiement de dommages et intérêts,

— il n’est aucunement démontré que la serrure de la porte a dû être remplacée en raison de sa vétusté, le mail de la société ayant procédé à son remplacement se bornant à dire que cela ne vient pas de mauvaises manipulations sans toutefois préciser la cause.

Il ressort par contre du procès-verbal de constat que la cave est affectée d’un dégât des eaux, que le sol est trempé et tâché, que la colonne d’eaux pluviales qui y passe est fuyarde, hors d’usage et fortement dégradée. Les effets entreposés dans la cave sont protégés par des bâches en plastique ou des housses compte tenu du fort degré d’humidité du local. Il est ainsi établi que M. [O] [S] et Mme [D] [S] n’en ont pas la pleine jouissance alors que la cave est comprise dans le contrat de bail. Si la bailleresse indique que M. [O] [S] et Mme [D] [S] occupent cette cave sans droit ni titre, elle n’apporte aucun élément à l’appui de ses dires.

Il convient donc d’indemniser ce préjudice. Il paraît équitable de le faire à hauteur de 4% du montant du loyer. Aucun élément antérieur à l’établissement du constat n’apparaissant en procédure sur ce point, l’indemnisation débutera au jour du constat le 12 mars 2024 jusqu’au jour de l’audience, soit une période de 18 mois.

La SOCIETE DU [Adresse 1] sera en conséquence condamnée à payer à M. [O] [S] et Mme [D] [S] la somme de 3570,5 euros (4% du loyer d’un montant de 4959,04 euros durant 18 mois).

L’état de la cave ne conduira pas à une diminution du prix du loyer, M. [O] [S] et Mme [D] [S] ayant limité leur demande de diminution en lien avec la réalisation de travaux, dont aucun n’est demandé pour la cave.

Sur les charges récupérables

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la SOCIETE DU [Adresse 1] demande le paiement des régularisations des charges récupérables de 2019 à 2023, soit la somme de 5899,79 euros, décomposée comme suit :

—  2019 : 473,64 euros,

—  2020 : 1504,86 euros,

—  2021 : 1117,01 euros,

—  2022 : 1882,67 euros,

—  2023 : 921,61 euros.

Elle verse à l’appui de sa demande les régularisations de charges de 2019 à 2023, ses avis d’impôts fonciers de 2019 à 2023, ainsi que les relevés de dépenses générales de 2019 à 2023.

M. [O] [S] et Mme [D] [S] soulèvent la prescription pour les années 2019 et 2020.

Pour les années suivantes, ils estiment leur dette aux sommes suivantes :

—  2021 : 573,98 euros,

—  2022 : 938,61 euros,

—  2023 : 321,08 euros.

Par ailleurs, les parties s’accordent sur le fait que :

— l’appartement étant situé au rez-de-chaussée, les charges de l’ascenseur n’ont pas à être récupérées auprès des locataires,

— les tantièmes relatifs aux biens loués par M. [O] [S] et Mme [D] [S] sont de 59/70 (le lot détenu par la SOCIETE DU [Adresse 1] comprenant en outre une cave et deux chambres de bonne qui ne leur sont pas loués),

— les provisions sur charges étaient jusqu’au mois d’août 2023 de 167,69 euros par mois.

S’agissant de la prescription, il conviendra de la constater pour les années 2019 et 2020.

S’agissant du montant des provisions sur charges, M. [O] [S] et Mme [D] [S] indiquent dans leurs écritures qu’elles ont augmenté en août 2023 pour être portées à la somme de 217,69 euros par mois. Ils ne communiquent cependant aucune pièce à l’appui de leurs dires. En outre, il ressort de leur pièce n°2 qu’ils ont payé le même montant au titre du loyer et des charges entre mai 2023 et juin 2024, soit 4959,04 euros, ce qui va à l’encontre d’une augmentation de provisions sur charges en août 2023. Enfin, les comptes qu’ils ont communiqués par note en délibéré ne montrent pas non plus d’augmentation de charges puisqu’ils estiment leur paiement annuel à la somme de 2612,28 euros pour les années 2020, 2022 et 2023 (soit 217,69 euros mensuels, ce qui va en outre à l’encontre de leurs propres écritures). La somme de 167,69 euros mensuelle sera donc retenue au titre des provisions sur charges payées par M. [O] [S] et Mme [D] [S].

La SOCIETE DU [Adresse 1] apporte les justificatifs nécessaires aux sommes demandées. Si M. [O] [S] et Mme [D] [S] contestent les montants sollicités, il se fondent pour effectuer leurs calculs sur une somme, « montant évalué », qu’ils n’expliquent pas. De plus, ils retiennent un montant de provision sur charges inexact en indiquant payer 217,69 euros par mois. Par ailleurs, ils abaissent la somme due au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ce qui n’a pas lieu d’être. Enfin, ils évoquent une surconsommation d’eau par d’autres locataires qui devrait conduire à un remboursement à leur profit, sans verser d’éléments en ce sens et sans chiffrer leur demande.

Au regard de ces éléments, ils seront condamnés à payer la somme de 3921,29 euros au titre des charges récupérables des années 2021, 2022 et 2023. Cette condamnation sera solidaire conformément aux articles 220 et 1310 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SOCIETE DU [Adresse 2], qui succombe à titre principal, supportera les dépens.

Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SOCIETE DU [Adresse 2] sera condamnée à payer à M. [O] [S] et Mme [D] [S] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré le 22 décembre 2023 à M. [O] [S] et Mme [D] [S] par la SOCIETE DU [Adresse 1] concernant les locaux d’habitation et une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 8],

DEBOUTE la SOCIETE DU [Adresse 1] de ses demandes d’expulsion, de séquestration et transport des meubles, et de paiement d’une indemnité d’occupation,

DECLARE recevables les demandes de M. [O] [S] et Mme [D] [S] au titre des travaux de remise en état et aux normes de l’appartement,

ENJOINT la SOCIETE DU [Adresse 1] de faire réaliser les travaux de peinture des murs et plafonds de la cuisine, des deux salles de bains et de la chambre enfant côté rue de l’appartement donné à bail M. [O] [S] et Mme [D] [S] situé [Adresse 1] à [Localité 8], dans un délai de six mois suivant la signification de la présente décision,

PRONONCE une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai de six mois,

DEBOUTE M. [O] [S] et Mme [D] [S] de leurs demandes de travaux de remise en état et aux normes suivantes : remplacement des huisseries, remise en état des équipements vétustes (placards, baignoire, tuyauterie) et remise aux normes de l’électricité,

DEBOUTE M. [O] [S] et Mme [D] [S] de leur demande de diminution de loyer,

CONDAMNE la SOCIETE DU [Adresse 1] à payer à M. [O] [S] et Mme [D] [S] la somme de 3570,5 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONSTATE que la demande de la SOCIETE DU [Adresse 1] au titre de la régularisation des charges des années 2019 et 2020 est prescrite,

CONDAMNE solidairement M. [O] [S] et Mme [D] [S] à payer à la SOCIETE DU [Adresse 1] la somme de 3921,29 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2021, 2022 et 2023,

CONDAMNE la SOCIETE DU [Adresse 1] à payer à M. [O] [S] et Mme [D] [S] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SOCIETE DU [Adresse 1] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 4 novembre 2025 et signé par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection