TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [D] [X] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e ZOUAOUI Yasmina

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09403 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCLU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e ZOUAOUI Yasmina, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [D] [X] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09403 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCLU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2024, la S.A.S. [U] a conclu avec Madame [D] [X] [A] un contrat d’occupation temporaire portant sur un logement meublé à usage d’habitation au sein d’une résidence universitaire située [Adresse 3], logement n° 0317, 3ème étage, à [Localité 2], pour une durée d’un an non renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 437,75 euros charges et prestations complémentaires incluses.

Se prévalant du dépassement de la durée du contrat et par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la S.A.S. [U] a fait signifier à Madame [D] [X] [A] un congé pour le 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la S.A.S. [U] a fait assigner Madame [D] [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le bail a pris fin le 17 juin 2025 à minuit,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [D] [X] [A] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir,

— ordonner qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— faire application de l’article L. 412-7 du code des procédures civiles d’exécution et dispenser de l’interdiction de procéder à l’expulsion pendant la période hivernale,

— condamner Madame [D] [X] [A] à lui payer la somme de 1501,94 euros arrêtée au 8 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal,

— condamner Madame [D] [X] [A] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus,

— condamner Madame [D] [X] [A] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle la S.A.S. [U], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [D] [X] [A], bien que régulièrement citée à étude de commissaire de justice, ne s’est pas présentée à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue par RPVA le 26 janvier 2026, le conseil de la S.A.S. [U] a fait parvenir au tribunal un double du décompte joint à l’assignation et un décompte actualisé de la dette arrêté à cette date.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [D] [X] [A] est soumis aux disposition de l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que : « La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. »

Sur la résiliation du titre d’occupation et l’expulsion

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de sous-location meublée en résidence universitaire a été consenti pour une durée déterminée d’un an, sans tacite reconduction, avec la possibilité pour l’occupant de solliciter son renouvellement. Par ailleurs, la S.A.S. [U] peut donner congé à tout moment si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier des prestations et services. Dans ce cas, le locataire doit être avisé un mois avant la fin du contrat de l’intention d’y mettre fin.

Il résulte du contrat que le logement a été mis à disposition à compter du 18 juin 2024 pour une durée de douze mois, soit jusqu’au 17 juin 2025 à minuit. Madame [D] [X] [A] n’a pas sollicité le renouvellement de son contrat et la S.A.S. [U] a délivré un congé en date du 30 juin 2025 pour le 31 juillet 2025 par acte de commissaire de justice.

Il ressort de ce qui précède que si le renouvellement du contrat ne peut pas se faire par tacite reconduction et qu’ainsi le contrat devait prendre fin le 17 juin 2025 à minuit, le congé délivré par la S.A.S. [U] le 30 juin 2025 induit un accord pour que Madame [D] [X] [A] reste dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2025.

Par ce congé, la S.A.S. [U] a avisé Madame [D] [X] [A] qu’elle y mettait fin pour dépassement de la durée de location.

Le titre d’occupation est en conséquence résilié depuis le 17 juin 2025 à minuit et Madame [D] [X] [A] est occupante sans droit ni titre depuis 18 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la résidente ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S. [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La S.A.S. [U] sollicite l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse, qui s’analyse en demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par ce texte, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la résidente d’un commandement de quitter les lieux. La demande de la S.A.S. [U] sera donc rejetée.

La S.A.S. [U] sollicite en revanche l’application de l’article L. 412-7 du code précité en vertu duquel « les dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition […]. »

Conformément à ces dispositions, le bénéfice des dispositions des articles L. 412-3 et L.412-6 du même code sera supprimé en l’espèce, étant établi que le logement litigieux est situé au sein d’une résidence étudiante et que la résidente s’est maintenue dans les lieux postérieurement au terme du contrat et après le délai supplémentaire donné par le congé.

Enfin, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la résidente à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs le versement d’une indemnité d’occupation. Cette demande sera donc rejetée.

Il sera enfin rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution. Il n’y a pas lieu dès lors à ordonner l’application des dispositions légalement applicables de plein droit.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Madame [D] [X] [A] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence, soit jusqu’au 17 juin 2025, en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Madame [D] [X] [A] est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 18 juin 2025.

En l’espèce, la S.A.S. [U] verse aux débats un décompte joint à l’assignation démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, Madame [D] [X] [A] lui devait la somme de 1501,94 euros, échéance d’août 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à cette date.

Par note en libéré reçue le 26 janvier 2026, le conseil de la demanderesse a fait parvenir un décompte actualisé de la dette arrêté à cette date. Or il sera relevé que la demanderesse n’a pas actualisé sa demande à l’audience, de sorte qu’il sera statué sur les demandes dans les termes de l’assignation.

Madame [D] [X] [A] ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Madame [D] [X] [A] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [X] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation du 25 septembre 2025.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat d’occupation temporaire conclu le 18 juin 2024 entre la S.A.S. [U] et Madame [D] [X] [A] concernant un logement situé [Adresse 4], à [Localité 2], a pris fin le 17 juin 2025 à minuit ;

ORDONNE à Madame [D] [X] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE en conséquence que l’expulsion ne pourra avoir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE la suppression du bénéfice des dispositions des articles L. 412-3 et L. 413-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [D] [X] [A] à verser à la S.A.S. [U] la somme de 1501,94 euros (mille cinq cent un euros et quatre-vingt-quatorze centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date du 8 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [D] [X] [A] à verser à la S.A.S. [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, charges et prestations complémentaires incluses, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE la S.A.S. [U] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [X] [A] à verser à la S.A.S. [U] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [X] [A] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation du 25 septembre 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection