RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 29 Juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00273 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWRJ

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats à l’audience du 27 Juin 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [R], [E] [B]

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [Y] [T]

En sa qualité d’héritier de Madame [J] [B] épouse [T]

En sa qualité de tuteur à la personne de Monsieur [H] [T], désigné par jugeemnt des tutelles du tribunal de proximité de LONGJUMEAU du 13 mars 2024

demeurant [Adresse 9]

Monsieur [H] [T],

En qualité de conjoint survivant de Madame [J] [B] épouse [T]

demeurant [Adresse 5]

Madame [C] [O], mandataire judiciaire à la personne des majeurs,

En sa qualité de tuteur aux biens de Monsieur [H] [T], désignée par jugement des tutelles du tribunal de proximité de LONGJUMEAU du 13 mars 2024

demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE,

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. 0'CLUB

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL – C.E.C avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0472

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2025, Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] tant en sa qualité de tuteur à la personne de Monsieur [H] [T] qu’en sa qualité d’héritier de Madame [J] [B] épouse [T], Monsieur [H] [T] en sa qualité de conjoint survivant de Madame [J] [B] épouse [T], Madame [C] [O] en sa qualité de tuteur aux biens de Monsieur [H] [T], ont fait assigner la SAS O’CLUB en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 544 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de demander au juge de :

sur le sort du bail,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 18 février 2010 entre [U] [W] veuve [B], Monsieur [R] [B] et Madame [J] [B] épouse [T] d’une part et Madame [F] [L], aux droits de laquelle se trouve la SAS O’CLUB d’autre part, portant sur le local commercial situé [Adresse 3] [Localité 8] sur l’expulsion,

Ordonner l’expulsion de la SAS O’CLUB et de tous occupants de leur chef du local commercial appartenant à Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] et Monsieur [H] [T], situé [Adresse 4], avec l’assistance d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique en cas de besoin

sur l’arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation,

Condamner la SAS O’CLUB à payer à Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] et Monsieur [H] [T], à titre de provision, pour les loyers (et/ou indemnités d’occupation) charges locatives et frais de commandement, arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus, la somme de 9.966,28 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur la somme de 8.370,58 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus sur la fixation de l’indemnité d’occupation,

Fixer le montant mensuel des indemnités d’occupation dues, au titre de l’occupation du local commercial appartenant à Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] et Monsieur [H] [T] situé [Adresse 2] à [Localité 8] :A titre principal au montant de l’échéance mensuelle de loyer en vigueur augmentée de la provision mensuelle sur charges en vigueur au moment de la résiliation du bail, majoré de 50%Subsidiairement au montant de l’échéance mensuelle de loyer en vigueur augmentée de la provision mensuelle sur charges en vigueur au moment de la résiliation du bail Dire et juger que cette indemnité mensuelle d’occupation sera due par la SAS O’CLUB à Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] et Monsieur [H] [T] cette indemnité mensuelle d’occupation, à titre de provision, et jusqu’à libération effective des lieux par elle ou tous occupants de leur chef Condamner la SAS O’CLUB à payer à Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] et Monsieur [H] [T] cette indemnité mensuelle d’occupation, à titre de provision, et jusqu’à libération effective des lieux par elle ou tous occupants de leur chef sur la clause pénale,

Condamner la SAS O’CLUB à payer à Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] et Monsieur [H] [T], à titre de provision, en vertu de la clause pénale contractuelle, la somme de 996,63 euros, arrêtée au 4ème trimestre 2024 inclus sur les autres demandes,

Ordonner la capitalisation des intérêts dus par années entières Condamner la SAS O’CLUB à payer à Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] et Monsieur [H] [T] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile Condamner la SAS O’CLUB aux entiers dépens de l’instance, en ce compris : Les frais de signification des commandements des 15 février 2024, 5 août 2024 et 20 novembre 2024 (soit la somme totale de 428,95 euros) pour le cas où ces frais ne seraient pas alloués avec le principal)Les frais de signification d’assignation, les frais de signification d’ordonnance, et les dépens d’exécutionLes frais de commande de l’extrait K BIS de la SAS O’CLUB et de commande des états des créanciers inscrits sur son fondMonsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T] et Monsieur [H] [T] exposent que, par acte du 18 février 2010, Madame [U] [W] veuve [B], Monsieur [R] [B] et Madame [J] [B] ont donné à bail à Madame [F] [L], aux droits de laquelle est venue la SAS O’CLUB, un local commercial moyennant un loyer annuel de 18.280,18 euros payable trimestriellement à terme échu. Ils précisent que Madame [U] [W] veuve [B] et Madame [J] [B], décédées successivement les 25 mars 2011 et 15 août 2022, ont laissé pour leur succéder Monsieur [H] [T], conjoint survivant de Madame [J] [B], et Monsieur [Y] [T], fils de Madame [J] [B]. Ils expliquent que leur locataire ne payant plus de manière régulière ses loyers et charges, ils ont été contraints, malgré plusieurs relances, de lui faire délivrer par commissaire de justice les 9 juillet 2014, 19 janvier 2017, 15 février 2024, 5 août 2024 puis le 20 novembre 2024 des commandements de payer visant la clause résolutoire. Les causes du dernier commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, ils s’estiment donc bien fondés à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la condamner à des provisions.

Appelée le 1er avril 2025, l’affaire a été renvoyée au 16 mai 2025 puis au 27 juin 2025.

A l’audience du 27 juin 2025, Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T], Monsieur [H] [T], Madame [C] [O], par avocat, se sont référés à leurs conclusions récapitulatives aux termes desquelles ils se désistent de leur demande provisionnelle en paiement formée au titre des arriérés locatifs, s’opposent aux demandes formulées par la SAS O’CLUB et sollicitent l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 décembre 2024 et portent également à la somme de 3.000 euros le montant des frais irrépétibles réclamés.

La SAS O’CLUB, par avocat, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, elle sollicite du juge des référés de voir :

Dire et juger que la SAS O’CLUB s’est entièrement acquittée des sommes visées dans le commandement de payer Dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause en suspendre les effets Débouter l’indivision [B] [T] de toutes ses demandes plus amples ou contraires Condamner l’indivision [B] [T] aux entiers dépens Condamner l’indivision [B] [T] à verser à la SAS O’CLUB une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLa SAS O’CLUB indique contester la validité du commandement délivré le 5 août 2024 en ce que l’un de ses auteurs est dépourvu de toute qualité. Elle soutient que, dès la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 novembre 2024, elle s’est efforcée d’apurer sa dette locative en expédiant, par courrier recommandé du 5 janvier 2025, un chèque correspondant à une part substantielle des loyers réclamés, lequel n’a pas été reçu par les consorts [B]. Elle précise donc avoir régularisé la situation en transmettant, par courriers des 14 et 22 avril 2025, deux chèques établis à l’ordre de la CARPA couvrant l’intégralité du montant réclamé au titre du 4ème trimestre 2024 ainsi qu’une échéance supplémentaire. Elle souligne sa bonne foi en ce qu’elle n’a jamais cherché à se soustraire à ses obligations, précisant avoir réglé sa situation avec célérité.

En réplique, Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T], Monsieur [H] [T], Madame [C] [O] expliquent que postérieurement à la délivrance de l’assignation, la SAS O’CLUB a régularisé ses impayés locatifs en procédant à trois règlements les 28 février 2025, 1e et 22 avril 2025. A l’appui de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, ils indiquent se fonder sur le commandement délivré le 20 novembre 2024 sur lequel la SAS O’CLUB ne formule aucun grief. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la SAS O’CLUB n’a pas procédé aux règlements de ses impayés dans le délai d’un mois imparti.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de constater que les parties demanderesses se sont désistées de leur demande provisionnelle en paiement formée au titre des arriérés locatifs compte tenu de ce qu’ils ont été réglés par la SAS O’CLUB.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T], Monsieur [H] [T] justifient, par la production du bail commercial du 18 février 2010, de l’acte de cession de fonds de commerce du 20 avril 2012, du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 et du décompte actualisé au mois de juin 2025 inclus, que la société preneuse, la SAS O’CLUB, n’a pas payé de manière régulière ses loyers, charges et taxes et n’a pas réglé la situation dans le mois du commandement.

Le contrat de bail du 10 juillet 2020 comporte, page 11, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, ou à défaut de l’exécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T], Monsieur [H] [T] ont fait délivrer le 20 novembre 2024 à la SAS O’CLUB un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme de 12.260,46 euros, hors coût de l’acte, au titre des loyers impayés dus au mois de septembre 2024 inclus.

La SAS O’CLUB, qui n’a pas procédé au règlement de ses impayés locatifs dans le délai d’un mois ayant suivi sa délivrance, soit avant le 21 décembre 2024, justifie cependant avoir depuis réglé l’intégralité des sommes dues.

Dans ces conditions, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et, considérant que la dette locative a été apurée, de dire n’y a pas lieu à constater la résiliation du bail.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur l’expulsion ni sur la fixation d’indemnités d’occupation.

Aux termes de l’article 1235-1 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Au cas présent, Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T], Monsieur [H] [T] sollicitent le paiement de la somme de 996,63 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, en vertu de la clause pénale contractuelle liant les parties.

Or, une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Il n’y a pas lieu non plus à référé sur la demande de capitalisation des intérêts, qui relève d’une décision du juge du fond.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS O’CLUB à payer les entiers dépens, lesquels comprendront notamment : les frais de signification d’assignation, les frais de signification d’ordonnance, et les dépens d’exécution ainsi que les frais de commande de l’extrait K BIS de la SAS O’CLUB et de commande des états des créanciers inscrits sur son fond étant précisé que les frais afférents aux trois commandements de payer délivrés les 15 février 2024, 5 août 2024 et 20 novembre 2024 ont déjà été réglés par la SAS O’CLUB.

S’agissant des frais irrépétibles, il y a lieu de souligner que les consorts [B] [T] ont dû engager la présente procédure afin que leur locataire procède au règlement de sa dette. Dès lors, il convient de condamner la SAS O’CLUB à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le désistement de Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T], Monsieur [H] [T] et Madame [C] [O] de leur demande provisionnelle en paiement formée au titre des impayés locatifs.

DIT n’y avoir lieu à constater en référé la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et de fixation d’indemnités d’occupation.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de capitalisation des intérêts

CONDAMNE la SAS O’CLUB aux dépens, comprenant notamment les frais de signification d’assignation, de l’ordonnance à intervenir, les dépens d’exécution et les frais de commande de l’extrait K BIS de la SAS O’CLUB et des états des créanciers inscrits sur son fond.

CONDAMNE la SAS O’CLUB à payer à Monsieur [R] [B], Monsieur [Y] [T], Monsieur [H] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,