TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/05095 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJCY

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [5], dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par Me [H] [N], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 4], agissant en qualité d’Administrateur Provisoir de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, assistée du Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1]

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [Z] [M] [U], demeurant [Adresse 2]

Défaillante,

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 2]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Juillet 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Décembre 2024 et mise en délibéré au 20 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] sont propriétaires des lots numéros 171, 209 et 316 au sein de la résidence en copropriété RESIDENCE [5] sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de Justice du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [5], représenté par Maître [I] [H] [N], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M. M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Condamner solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] au paiement de la somme de 9 193,19 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus,

Condamner solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] au paiement de la somme de 1 019,30 euros, au titre des sommes exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, correspondant aux appels provisionnels du 4ème trimestre 2024,

Condamner solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] aux frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 120,00 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

Condamner solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] au paiemnt des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Condamner solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] à payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] au paiement de la somme de 2 160,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] aux entiers dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [5] produit :

— la lettre de mise en demeure datée du 29 avril 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à M.[T] [U], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”,

— et la lettre de mise en demeure datée du 31 mai 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [Z] [M] [U], distribuée le 1er juin 2024.

Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires [5] sollicite le paiement de 13 051,20 euros se décomposant comme suit :

— appels de provision des années 2023 et 2024 pour un montant total de 6 015,03 €,

— arriéré : 7 036,17 €,

outre une somme de 120,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 13 171,20 euros.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires [5] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficultés des 29 septembre 2020, 12 octobre 2020, 6 novembre 2020, 23 novembre 2020, 28 octobre 2021, 15 novembre 2021, 19 avril 2022, 12 août 2022, 14 octobre 2022, 4 novembre 2022, 11 janvier 2023, 1er décembre 2023 et 25 mars 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 5 juillet 2024 pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2024 3/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 3ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 193,19 euros,

— et un budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que le syndicat des copropriétaires réclame à la date du 1er juillet 2020 la somme de 1 116,08 euros au titre de l’appel du 3ème trimestre 2020, alors qu’il dispose déjà d’un titre exécutoire pour ces sommes puisque les défendeurs ont été condamnés par jugement du 25 novembre 2021du tribunal judiciaire d’EVRY au paiement d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2020, appel 4ème trimestre 2020 et fonds travaux loi Alur inclus.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 12 octobre 2020 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 et 3/4 Fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 8 077,11 euros ( = 9 193,19 €-1 116,08 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 29 avril 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (deuxième et troisième décision du PV des décisions prises par l’administrateur proisoire du 1er décembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et la constitution d’un fonds travaux 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 4ème trimestre 2024, appels provisions charges et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 1019, 30 euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article 11.4 du règlement de copropriété qu’en cas d’indivision des lots, les copropriétaires indivis sont tenus solidairement du paiement des charges relatives aux lots, ce qui est le cas en l’espèce.

De plus ce logement constitue le logement familial, les deux époux ayant la même adresse que celle du bien immobilier. En vertu de l’article 220-1 du code civil, il sont également tenus solidairement des charges du ménage, le logement en constituant une.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les défendeurs ont déjà été condamnés à deux reprises pour non paiement de leurs charges de copropriété.

Les manquements répétés des époux [U] (après plusieurs condamnations) à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant il est constaté un versement conséquent de 3 292,48 euros le 4 juin 2024 par les défendeurs, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner Monsieur et Madame [U] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [5] réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précisément pour des frais de relance du 16/02/2024. Ces frais sont justifiés mais devront être ramenés à la somme de 35 euros conformément au contrat de syndic.

Madame et Monsieur [U] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 35 eurosau titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Madame et Monsieur [U] qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Ils sont par ailleurs condamnés solidairement à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires [5], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 8 077,11 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 12 octobre 2020 au 1er juillet 2024 , 3/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR ET APPEL 3ème TRIMESTRE 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2024 jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 1019, 30 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles pour le 4ème trimestre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [5] à payer une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M.[T] [U] et Mme [Z] [M] [U] née [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,