TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/05901 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBOE

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, Société par actions simplifiée au capital de 150 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est [Adresse 7],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 6]

Défaillant,

Madame [H] [L], demeurant chez M. [L] [Adresse 5]

Défaillante,

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 4]

Défaillante,

Madame [B] [L], demeurant [Adresse 3]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L] sont propriétaires des lots numéros 100, 127 et 601 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 11], sise [Adresse 2] à [Localité 10].

Par actes de commissaires de Justice en dates du 10 mai 2024 et du 13 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, a fait assigner M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 19 056,58 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, APPEL TRAVAUX et APPEL DE COTISATION FONDS TRAVAUX inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 298,20 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 20 février 2024, date de la mise en demeure,

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L], qui indique les tantièmes représentés par leurs lots numéros 100, 127 et 601 dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022 et 28 novembre 2022,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2024 2/4 APPEL TRAVAUX et APPEL DE COTISATION FONDS TRAVAUX inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 19 056,58 euros.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits du montant de la créance réclamée :

—  190,37 euros représentant le total des sommes de 37,09 euros et 38,32 euros mentionnées dans le décompte versé aux débats au titre des fonds travaux ALUR pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023 et pour les 1er et 2ème trimestres 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR pour les exercices 2023 et 2024 n’ayant été produit,

— la somme de 39,06 euros mentionnée le 6 juin 2023 au titre de “RPQ Apurement Travaux au 31.12.2022", la somme de 107,11 euros mentionnée les 1er juillet et 1er octobre 2023 au titre de “REMPLACEMENT INTERPHONIE ESC.12" et la somme de 11,02 euros mentionnée le 1er octobre 2023 au titre de “1/1 NETTOYAGE DU SILO”, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant de ces travaux n’ayant été versé aux débats,

— et l’appel de fonds du 1er trimestre 2024 d’un montant de 796,77 euros et l’appel travaux du 1er avril 2024 d’un montant de 796,77 euros, aucun procès-verbal justifiant du vote du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et du vote de travaux autres que ceux votés lors des assemblées générales des 29 juin 2022 et 28 novembre 2022 n’ayant été produit.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2024, APPEL TRAVAUX et APPEL DE COTISATION FONDS TRAVAUX inclus, s’élève à la somme de 17 008,37 euros (= 19 056,58€-37,09€-39,06€-38,32€-107,11€-38,32€-11,02€-107,11€-796,77€-38,32€-796,77€-38,32€-796,77€-38,32€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront dûs à compter du 10 mai 2024, date de l’assignation introductive d’instance, les modalités d’envoi de la mise en demeure du 20 février 2024 n’étant pas justifiées.

En application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dûs depuis une année entière.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort du paragraphe “Indivisibilité – Solidarité » du règlement de copropriété versé contradictoirement aux débats (p 29), que “dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du Syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis.”

M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L] étant propriétaires indivisaires seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 17 008,37 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est toutefois noté quelques versements et des appels de fonds conséquents en matière de rénovation énergétique ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] réclame une somme de 298,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “Constitution dossier avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

De même, les frais de la lettre de mise en demeure adressée à Mme [H] [L] le 20 février 2024 n’apparaissent pas fondés en ce que ses modalités d’envoi ne sont pas justifiées.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 17 008,37 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2024, APPEL TRAVAUX et APPEL DE COTISATION FONDS TRAVAUX inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE solidairement M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [L], Mme [H] [L], Mme [U] [L] et Mme [B] [L] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,