TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/03006 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6KB

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LAVOISIER 48 situé [Adresse 2] – [Localité 3], représenté par la SELARL [N] – ALIREZAÏ, Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 6] à [Localité 4], en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété.

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [G] est propriétaire des lots 480191 dépendant de la copropriété LAVOISIER 48 située [Adresse 2] à [Localité 5].

Me [T] [N] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Evry du 13 juillet 2018 en remplacement de Me [O] qui a cessé ses fonctions le 3 juin 2018. Sa mission a été renouvelée régulièrement et pour la dernière fois par ordonnance du 20 juillet 2023.

Par assignation en date du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LAVOISIER 48, représenté par la SELARL [N]-ALIZERAI, administrateur judiciaire, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

condamner M. [B] [G] à lui payer la somme en principal de 14.940,48 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/01/2024 au titre des charges courantes et exceptionnelles, assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [B] [G] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter  :. de la mise en demeure notifiée par l’étude de Me [N], administrateur judiciaire, en date du 01/12/2023 d’avoir à payer la somme de 14.641,24 euros,

. de l’assignation pour le surplus,

ordonner la capitalisation des intérêts à compte de la délivrance de l’assignation, condamner M. [B] [G] à lui payer la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,condamner M. [B] [G] à lui payer une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [G], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 23 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le règlement de copropriété et état de division du 1er juin 2022,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2015 au 1er trimestre 2024,

— les décisions de l’administrateur judiciaire portant approbation des comptes, budgets prévisionnels et travaux des 14 décembre 2018, 28 décembre 2018, 2 août 2019, 17 octobre 2019, 13 novembre 2019, 16 décembre 2019, 18 mars 2020, 6 avril 2020, 26 juin 2020, 16 octobre 2020, 9 décembre 2020, 14 décembre 2020, 27 janvier 2021, 4 juin 2021, 6 octobre 2022, 21 décembre 2022, 26 octobre 2023, 8 novembre 2023 et 19 février 2024, ,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 14.940,48 euros.

Sur le « solde des à nouveaux »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires de produire au tribunal les éléments permettant de vérifier le caractère certain, liquide et exigible de sa créance, notamment : un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 sollicite la somme de 8.103,99 euros au titre des charges impayées du 01/01/2012 au 16/09/2017 (à nouveaux).

A l’appui de cette demande, il produit :

— la décision de l’administrateur provisoire approuvant les comptes des années 2013 à 2015,

— un décompte (« historique de compte ») des sommes dues pour la période du 1er janvier 2012 au 16 septembre 2017, mentionnant un solde de 8.103,99 euros,

— une copie du « journal regroupé ADF » des 1er et 2ème trimestre 2015,

— les appel de fonds du 3ème trimestre 2015 au 4ème trimestre 2017.

Les documents produits pour justifier des sommes dues du 1er janvier 2012 au 1er avril 2015 inclus, ne permettent pas au tribunal de vérifier que les sommes mises en recouvrement ont été exactement calculées et régulièrement mises en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur.

Cependant, le syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 produit les appels de fonds du 3ème trimestre 2015 au 4ème trimestre 2017 qui permettent de retenir, au titre des « à nouveaux », la somme de 942,03 euros.

Sur le montant de la créance

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 s’élève à la somme de 7.778,52 euros [14.940,48 € – + 8.103,99 € (à nouveaux demandés) + 942,03 € (à nouveaux retenus)], au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, pour la période du 1er juillet 2015 (appel de fonds du 3ème trimestre 2015) au 1er janvier 2024 (appels de fonds 1T24 et fonds travaux alur 1T24).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter 25 avril 2024, date de l’assignation, en l’absence de production du justificatif d’envoi de la mise en demeure du 1er décembre 2023.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [B] [G] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [B] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [B] [G] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 7.778,52 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2024, pour la période du 01/07/2015 (appel de fonds 3ème trimestre 2015) au 01/01/2024 (appel de fonds 1T24 et fonds travaux ALUR 1T24) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les intérêts produits depuis le 25 avril 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [G] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [G] aux dépens ;

DIT que M^e AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,