TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/01417 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QV2E

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], situé [Adresse 7] – [Localité 6], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 3],

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Février 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Juin 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [E] [N] [X] est propriétaire des lots numéros 126, 147 et 502 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 7] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [B] [E] [N] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

Condamner M. [B] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 4 328,68 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus,

Condamner M. [B] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2 595,00 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure.

Condamner M. [B] [X] à à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 261 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

Condamner M. [B] [X] à à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Condamner M. [B] [X] à à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner M. [B] [X] à à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner M. [B] [X] aux entiers dépens.

Au soutien il explique que le compte de M. [B] [E] [N] [X] est débiteur depuis le début de l’année 2024 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis, qu’à aucun moment, pas même à la réception de la mise en demeure, il n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, aggrave les dépenses de par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 12 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [B] [E] [N] [X] a comparu à l’audience. Il ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette mais s’oppose au paiement de dommages et intérêts, des frais de recouvrement et des dépens.

Il précise qu’il ne reçoit pas les appels de fonds, n’habitant pas le bien, et que le syndic est informé de sa nouvelle adresse.

Il déclare qu’il perçoit une retraite mensuelle de 925,00 euros mais ne peut en justifier et qu’il veut apurer sa dette d’ici fin septembre 2025. A toutes fins utiles, il sollicite un délai de paiement sur 24 mois par versements mensuels, en sus des charges courantes.

Il ajoute qu’il n’a que sa mère à charge et est propriétaire d’un autre appartement qu’il essaie de vendre, ce qui lui permettrait de solder sa dette.

Par note en délibéré du 15 septembre 2025 autorisée par le tribunal à l’audience du 12 juin 2025,

le conseil du syndicat des copropriétaires a transmis un décompte actualisé attestant d’un règlement par Monsieur[X] de 1000 euros le 9 septembre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 20 novembre 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [B] [X], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

M. [B] [E] [N] [X] ne conteste ni le principe de la dette ni le montant réclamé augmenté des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2024, mais s’oppose au paiement de dommages et intérêts, des frais de recouvrement et des dépens, ce qui sera examiné ci-après.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Sydicat de copropriétaires [Adresse 5] produit au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 13 mars 2023 et 24 mai 2024,

— un extrait de compte du syndic sur la période du 1er janvier 2024 au 23 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 4 589,68 euros, frais de recouvrement inclus,

— le budget prévisionnel pour l’exercice 2025,

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

M. [B] [E] [N] [X] ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 1er janvier 2024 au 23 janvier 2025, appel de charges 1er trimestre 2025 et 1/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 4 328,68 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 3 467,87 euros à compter du 20 novembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 26 février 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (PV de l’assemblée générale du 24 mai 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 aux termes de la résolution n°20 et fixant le taux annuel de cotisation du fonds de travaux loi ALUR pour 2025 aux termes de la résolution n°22) et M. [B] [E] [N] [X] ne contestant ni le principe ni le montant des charges réclamées, il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] peut prétendre, au titre des charges provisionnelles et appels de fonds de travaux loi ALUR devenus exigibles pour la période du 2ème trimestre au 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 2 595,00 euros

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [B] [E] [N] [X], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur a déclaré ne pas recevoir les appels de fonds du syndic et demandé un délai de paiement démontrant une volonté d’apurer la dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [B] [E] [N] [X] sollicite un délai de paiement sur 24 mois, par échéances mensuelles, en sus des charges courantes.

Il déclare qu’il perçoit une retraite mensuelle de 925,00 euros mais ne peut en justifier.

Il précise qu’il n’a que sa mère à charge et qu’il essaie de vendre un autre bien afin de solder sa dette.

La note en délibéré adressée par le conseil du demandeur atteste qu’il a réglé comme il l’annoncé à l’audience une somme conséquente avant la fin du mois de septembre 2025 soit 1000 euros le 9 septembre 2025. La dette au 15 septembre 2025 s’élève à ce jour à 5629,41 euros comme en fait état le décompte actualisé.

Monsieur [X] ne produit toutefois aucun document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale ni qu’il effectue les démarches nécessaires pour la vente de son autre bien et qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Sa demande de délais de paiement n’apparaît donc pas bien fondée en ce qu’il ne démontre pas être en capacité suffisante d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement.

M. [B] [E] [N] [X] sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] réclame une somme de 261,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONSTITUTION DOSSIER A L’AVOCAT” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

D’autre part, les frais de la lettre de mise en demeure du 26 juin 2024, d’un montant de 25,00 euros et de relance du 10 septembre 2024 n’apparaissent pas fondés, les modalités d’envoi de cette lettre n’étant pas justifiées,

Il y aura donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [B] [E] [N] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [B] [E] [N] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 4 328,68 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrétée au 23 janvier 2025 sur la période du 1er janvier 2024 au 23 janvier 2025, appel de charges 1er trimestre 2025 et 1/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 467,87 euros à compter du 20 novembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 26 février 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [B] [E] [N] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2 595,00 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds de travaux loi ALUR devenus exigibles sur la période du 2ème trimestre au 4ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE M. [B] [E] [N] [X] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE M. [B] [E] [N] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [E] [N] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,