RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 14 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00065 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QSUZ

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 février 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. LES IRIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. HOLINESS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, la SARL LES IRIS a assigné la société HOLINESS devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, statuant en référé, aux fins de voir :

constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 25 octobre 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société HOLINESS ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du bien sis [Adresse 4] ; juger que la société LES IRIS, pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société HOLINESS ; condamner la société HOLINESS à payer, à titre provisionnel, la somme totale de de 7.292,34 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 4e trimestre 2024 ;juger que le dépôt de garantie d’un montant de 1.160,96 €, reste acquis au bailleur ;déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais ; subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la société HOLINESS s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ; dans cette hypothèse, juger que faute par la société HOLINESS de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société LES IRIS pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société ISO ECOLO PRO (sic) ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ; condamner la société HOLINESS à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer mensuel TTC, soit 600 €, à compter du 4 octobre 2024 et jusqu’à la reprise du local par le bailleur ;condamner la société HOLINESS à payer à la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner la société HOLINESS tous les dépens, en ce compris, le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SARL LES IRIS fait valoir, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce que :

par acte sous seing privé en date du 1er juin 2023, elle a donné à bail dérogatoire de courte durée à la SARL HOLINESS des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 4.643,84 euros ;la SARL HOLINESS s’acquittant de manière irrégulière de ses loyers et charges depuis le mois d’avril 2024, elle lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant le paiement de la somme de 3.364,07 euros, frais compris, qui est demeuré infructueux.

A l’audience du 4 février 2025, la SARL LES IRIS, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SARL HOLINESS n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai."

En l’espèce, la SARL LES IRIS justifie, par la production du bail dérogatoire de courte durée du 1er juin 2023, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et du décompte arrêté au 1er trimestre 2025 inclus, que sa locataire, la SARL HOLINESS, a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le bail stipule en son article 40 « Clause résolutoire » que « Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires et, un mois après un simple commandement de payer faite à personne ou à siège social ci-après élu, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré infructueux, le bail sera résilié si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement postérieur à l’expiration du délai ci-dessus. La résiliation interviendra alors de plein droit sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire. »

La SARL LES IRIS a fait délivrer à la SARL HOLINESS, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme, en principal, de 3.364,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 3e trimestre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 25 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 octobre 2024.

Il convient de considérer la SARL HOLINESS occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut la SARL LES IRIS sera alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’une astreinte, l’exécution forcée de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Sur le sort des biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la SARL HOLINESS causant un préjudice à la SARL LES IRIS, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 26 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SARL LES IRIS, qui sollicite la condamnation de la SARL HOLINESS à lui payer la somme provisionnelle de 7.292,34 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés au 1er trimestre 2025 inclus, produit notamment à l’appui un décompte.

Or force est de constater à l’examen de ce décompte, que la somme de 7.292,34 euros correspond au montant total des règlements effectués par la SARL HOLINESS entre le 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025, figurant dans la colonne « crédit ».

La dette locative est quant à elle mentionnée dans la colonne « solde » pour un total de 3.399,66 euros arrondi à 3.400 euros, qu’il convient donc de retenir.

Par conséquent, la SARL HOLINESS sera condamnée, par provision, à payer à la SARL LES IRIS, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 1er trimestre 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable de 3.399,66 euros.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La SARL LES IRIS sollicite la conservation du dépôt de garantie sur le fondement de l’article 26 du bail qui stipule que « Dans le cas de résiliation du bail, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Or, la conservation du dépôt de garantie prévue par les stipulations contractuelles, à titre de dommages et intérêts, s’analyse comme une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, laquelle est susceptible d’être réduite par le juge du fond si elle s’avère manifestement excessive, de sorte que cette demande ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL HOLINESS qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024, de l’assignation du 14 janvier 2025 et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARL HOLINESS, partie perdante, sera condamnée à payer à la SARL LES IRIS la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition à la date du 26 octobre 2024 de la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire du 1er juin 2023 liant SARL LES IRIS et la SARL HOLINESS ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL HOLINESS et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 6] avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL HOLINESS à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, au 26 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la SARL HOLINESS à payer à la SARL LES IRIS l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la SARL HOLINESS à payer à la SARL LES IRIS la somme provisionnelle de 3.399,66 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er trimestre 2025 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SARL HOLINESS à payer à la SARL LES IRIS la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL HOLINESS aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de la présente assignation et la signification de l’ordonnance à intervenir ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 14 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,