TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] – [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00194 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5X7

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Tainmont pour LGDR

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 31 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

inscrit au RCS de [Localité 5] sous le numéro 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Gwenaëlle TAINMONT avocate au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [S] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 Septembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 juin 2024, la SCI DE L’EGLISE représentée par M. O IMMOBILIER a donné à bail à M. [S] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 560 euros, outre une avance sur charges de 30 euros.

Par contrat de cautionnement Visale du 1er juin 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers et des charges.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées au bailleur, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 31 janvier 2025 à M. [S] [I] commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.180 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de procédure. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, signifié à personne à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] [I] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner M. [S] [I] à lui payer la somme de 1.770 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2015 sur la somme de 1.180 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner M. [S] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner M. [S] [I] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 31 janvier 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, comparant représenté par conseil M^e Roger LEMONNIER substitué par M^e TAINMONT, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.153,45 euros en principal.

Quant à M. [S] [I], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice signifié à étude, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire le 2 juillet 2025 d’un bordereau de carence du locataire à l’entretien avec l’UTAS destiné à établir un diagnostic social et financier.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [S] [I].

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

À la demande de la juge des contentieux de la protection dans le temps du délibéré, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a produit le 20 octobre 2025 les fichiers de preuve des signatures électroniques du contrat de bail, ainsi que l’acte de cautionnement signé par les parties, qui manquaient à son dossier déposé à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 3 février 2025, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 mai 2025, et que l’assignation en date du 5 mai 2025 a été dénoncée le 6 mai 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur la qualité à agir

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

À l’appui de sa demande, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 1er juin 2024 entre elle et les bailleurs, ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 1er septembre 2025.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI DE L’EGLISE, bailleresse.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 31 janvier 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à M. [S] [I] de s’acquitter de la somme de 1.180 euros de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 15 avril 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les six semaines. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 15 mars 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [S] [I] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 15 mars 2025.

Il ressort du contrat de bail que le montant du loyer et des charges est de 590 euros par mois.

Par suite, M. [S] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 590 euros à S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 15 mars 2025, au prorata temporis.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 9 septembre 2025, M. [S] [I] demeure redevable de la somme de 4.153,55 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’aout 2025 incluse, après soustraction des frais de justice qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

M. [S] [I], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2025, échéance d’aout 2025 incluse, M. [S] [I] sera condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.153,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2025 sur la somme de 1.180 euros et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [S] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par M. [S] [I] et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 15 mars 2025 du bail conclu entre la SCI DE L’EGLISE représentée par M. O IMMOBILIER et M. [S] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

ORDONNE par conséquent à M. [S] [I] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 590 euros ;

CONDAMNE M. [S] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.153,55 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2025, échéance d’aout 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2025 sur la somme de 1.180 euros, et à compter du 31 octobre 2025 pour le surplus ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE la demande formulée par SCI DE L’EGLISE représentée par M. O IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [I] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 31 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ