IC

M-C P

LE 15 MAI 2025

Minute n°

N° RG 19/00150 – N° Portalis DBYS-W-B7D-JYT7

[V] [B]

[Y] [S] épouse [B]

[A] [Z]

C/

S.A.S. AFEDIM (ex CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE)

[D] [O], [L] [H]

[K] [C] [N] épouse [H]

S.A. CIC OUEST (RCS [Localité 17] 855-801-072) S.A.R.L. CAMBACERES DEVELOPPEMENT

Le 15/05/2025

copie exécutoire

et

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Jean-Marie Bouquet

M^e Jean Vigneron

— M^e Pauline Briffaud

— Me [A] Sirot

— M^e Vianney de Lantivy

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

— ----------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

GREFFIER : Isabelle CEBRON

Débats à l’audience publique du 04 MARS 2025.

Prononcé du jugement fixé au 15 MAI 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [V] [B]

né le 06 Mai 1950 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

Madame [Y] [S] épouse [B]

née le 16 Juin 1951 à [Localité 15] (VENDEE), demeurant [Adresse 6]

Monsieur [A] [Z]

né le 16 Décembre 1956 à [Localité 20] (HAUTS-DE-SEINE), demeurant [Adresse 8]

Tous représentés par M^e Jean-marie BOUQUET, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. AFEDIM (anciennement CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE) RCS [Localité 19] 387-468-382), dont le siège social est sis [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Jean VIGNERON, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Serge PAULUS avocat au barreau de STRASBOURG

S.A. CIC OUEST (RCS [Localité 17] 855-801-072) dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Pierre SIROT de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. CAMBACERES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Grégory ALLEMAND, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [D] [O], [L] [H]

né le 27 Mars 1962 à , demeurant [Adresse 5]

Madame [K] [C] [N] épouse [H]

née le 17 Juin 1963 à [Localité 18] ([Localité 14]-ET-[Localité 16]), demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Pauline BRIFFAUD, avocat au barreau de NANTES

M^e Jean-Yves LETERME de la SELARL CABINET LETERME, avocats au barreau de TOURS

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Par acte authentique en date du 28 décembre 2006, [V] [B] et [Y] [S] épouse [B] (ci-après les époux [B]) ont acquis pour le prix de 30 380 € de [D] [H] et [K] [N] épouse [H] (ci-après les époux [H]) le lot n°4 correspondant à un appartement de type T3 Duplex dans un immeuble collectif situé [Adresse 2] (37) et cadastré C [Cadastre 3].

Par acte authentique du 26 décembre 2006, [A] [Z] a acquis des mêmes vendeurs et dans le même immeuble, le lot n°9 correspondant à un appartement de type T2, pour le prix de 32 359 €.

Les époux [B] et [A] [Z] ont souscrit par acte notarié auprès de la banque CIC les différents emprunts aux fins de financer l’achat et la réalisation de travaux de rénovation.

Ces acquisitions s’inscrivaient dans le cadre d’une opération immobilière qui leur avait été présentée par l’agence AFEDIM (un temps dénommée CM-CIC agence immobilière et de nouveau dénommée AFEDIM depuis le 19 aout 2019), visant à profiter des dispositions de défiscalisation sur les monuments historiques de la loi Malraux.

Ayant subi plusieurs déconvenues (dates de livraison retardées, coûts plus importants que ceux annoncés, liquidation judiciaire de la société ART DU PATRIMOINE en charge des travaux, et plainte pour escroquerie déposée contre le maître d’oeuvre, la société MGPS), les époux [B] et [A] [Z] ont, par actes en date du 16 novembre 2018, fait assigner la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE, le CIC OUEST, la SARL CAMBACERES DÉVELOPPEMENT, ainsi que les époux [H] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de voir dire à titre principal que les cessions intervenues et les emprunts contractés sont nuls en raison du dol qui a vicié le consentement des acquéreurs. A titre subsidiaire, ils sollicitaient de voir reconnaître la responsabilité du CIC OUEST et du CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE qui avaient manqué à leur obligation de conseil, ainsi que celle de CAMBACERES DÉVELOPPEMENT qui avait contribué à les tromper. Ils demandaient la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs à indemniser les préjudices qu’ils estimaient avoir subis.

Suivant ordonnance du 20 août 2020, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT en date du 21 mai 2019, débouté la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE de sa demande de nullité de l’assignation et dit que ses demandes de sursis à statuer et de communication de pièces sont devenues sans objet. Les époux [B] et [A] [Z] ont quant à eux été déboutés de leur demande de suspension de l’exécution des contrats de prêt. Le juge de la mise en état a condamné la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE à verser aux époux [B] et à [A] [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident, condamné in solidum les époux [B] et [A] [Z] à verser à la Banque CIC OUEST la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 13 octobre 2020 pour conclusions au fond de la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE.

L’assignation a fait l’objet d’une publication enregistrée par le [Adresse 10] [Localité 11] le 23 décembre 2021 sous la référence n°2021 P5259.

En cours de procédure, les époux [B] et [A] [Z] ont revendu les appartements litigieux et au terme de leurs conclusions en date du 8 mai 2023, ont modifié leurs demandes en renonçant à leur demande aux fins de nullité pour dol des contrats de vente et des contrats de prêt qui leur avaient été consentis pour financer leurs acquisitions.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 novembre 2023, les époux [B] et [A] [Z] demandent au tribunal de :

Sur le mal fondé des irrecevabilités :

— Débouter purement et simplement les défendeurs de leurs exceptions d’irrecevabilité tirées d’une part du défaut de publication, désormais sans objet, et d’autre part de la prescription, toutes deux mal fondées ;

— Dire et juger la demande de Monsieur [Z] d’une part, et de Monsieur et Madame [B], d’autre part, recevable, non prescrite et bien fondée,

Sur le fond :

A titre principal :

— Sur le dol des cédants :

Vu les articles 1116 et suivants du code civil applicables au moment des faits,

. Constater que le consentement de Monsieur et Madame [V] et [Y] [B] a été vicié au moyen d’un dol ;

. Constater que le consentement de Monsieur [A] [Z] a été vicié au moyen d’un dol ;

. Constater que le dol est caractérisé à l’encontre des cédants ;

A titre subsidiaire :

— Sur la responsabilité du CIC OUEST, de CM CIC AGENCE IMMOBILIÈRE et de CAMBACERES DÉVELOPPEMENT pour manquement à leur obligation de conseil et à leur obligation précontractuelle d’information :

Vu l’article 1147 du Code Civil dans sa version applicable au moment des faits;

Vu l’article 111-1 du Code de la Consommation dans sa rédaction applicable au litige ;

. Dire et juger que le CIC OUEST et le CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE ont manqué à leur obligation de Conseil en :

. Proposant aux époux [B] et à Monsieur [Z] d’acquérir un bien immobilier à rénover dont l’absence de rentabilité était prévisible dès l’origine;

. Communiquant une estimation du prix de revente sensiblement égale au prix d’achat qui les a induit en erreur et a contribué à vicier leur consentement ;

. Ne les mettant pas en garde contre l’aléa extrêmement important existant quant au prix de revente annoncé ;

. Recommandant un financement inadapté ;

Vu l’article 1382 du code civil applicable au moment des faits ;

— Dire et juger que CAMBACERES DÉVELOPPEMENT, le CIC OUEST et le CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE a contribué à tromper les acquéreurs en établissant des dossiers travaux et des dossiers fonciers comportant des prévisions de rentabilité très largement erronées.

En conséquence :

— Dire et juger que CAMBACERES DÉVELOPPEMENT, le CIC OUEST et le CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE devront intégralement réparer le préjudice des époux [B] et de Monsieur [Z] en ce compris le remboursement de l’intégralité du capital emprunté restant à rembourser.

En conséquence,

En ce qui concerne Monsieur et Madame [B]:

Vu le prix d’achat de l’appartement + coût des travaux à hauteur de 164.817 € ;

Vu la revente de leur appartement au prix de 43.500 € ;

— Dire et juger que la perte de chance de Monsieur et Madame [B] de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables s’ils avaient eu connaissance du dol ne peut être évaluée à moins de 99% ;

— Dire et juger que le préjudice de Monsieur et Madame [B] peut être évalué à la somme de 106.148 € (soit 117.943 – 90%) ;

— Condamner solidairement les vendeurs, le CIC OUEST et le CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE à régler à Monsieur et Madame [B] la somme de 106.148 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement les vendeurs, le CIC OUEST, et le CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE à régler à Monsieur et Madame [B] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

En ce qui concerne Monsieur [Z] :

Vu le prix d’achat de l’appartement + coût des travaux à hauteur de 200.000 € ;

Vu la revente de son appartement au prix de 50.000 € ;

— Dire et juger que la perte de chance de Monsieur [Z] de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorable s’il avait eu connaissance du dol ne peut être évaluée à moins de 99% ;

— Dire et juger que le préjudice de Monsieur [Z] peut être évalué à la somme de 148.500 € (soit 150.000 x 99%).

— Condamner solidairement les vendeurs, le CIC OUEST, et le CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE à régler à Monsieur [Z] la somme de 135.000 € à titre de dommages et intérêts à ce titre ;

— Condamner solidairement les vendeurs, le CIC OUEST, et le CM-CIC AGENCE IMMOBILIÈRE à régler à Monsieur [Z] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

En tout état de cause :

— Condamner solidairement, ou à défaut in solidum,CAMBACERES DÉVELOPPEMENT, le CIC OUEST et le CM-CIC, à payer à Monsieur et Madame [B], la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamner solidairement,ou à défaut in solidum,CAMBACERES DÉVELOPPEMENT, le CIC OUEST et la CM-CIC, à payer à Monsieur [Z] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner solidairement,ou à défaut in solidum,CAMBACERES DÉVELOPPEMENT, le CIC OUEST et le CM-CIC, à payer à Monsieur et Madame [B] et à Monsieur [Z], tous les dépens dont distraction au profit de la SARL SULIS ;

— Rejeter toutes demandes adverses plus amples ou contraires.

En réponse à la fin de non recevoir soulevée par les défendeurs et tirée de la prescription, ils rappellent que le dol se trouve soumis au délai de prescription quinquennal de droit commun, que la violation du devoir d’information précontractuelle se prescrit par dix ans, et que ces délais d’action ne commencent à courir qu’à compter du jour où l’acquéreur découvre le ou les faits qui lui ont été dissimulés par le vendeur au moment de la vente. Ils rappellent en l’espèce avoir réalisé les investissements sous l’égide de la loi Malraux, qui supposait qu’ils mettent leur appartement en location pour une durée effective de neuf ans à compter du versement de la subvention intervenue le 12 juillet 2012, de sorte que la valeur vénale de revente des biens ne pouvait leur être révélée avant juillet 2021. Ils considèrent ainsi que le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé à la date de signature de l’acte mais au moment où le dol a pu leur être révélé, et ce, à différents moments postérieurement à l’acquisition selon que les manœuvres portent sur la rentabilité locative, sur la rentabilité fiscale ou encore sur un montant de revenu garanti. Ils soutiennent que le point de départ du délai se situe au plus tôt au jour où ils ont fait évaluer leur bien dans la perspective de la revente soit pour les époux [B] le 18 novembre 2018, et pour [A] [Z] au jour de la revente de son bien en 2021.

Sur le fond, les demandeurs reprochent en substance en premier lieu à l’ AFEDIM, qui agissait en qualité de conseil en gestion de patrimoine et d’agent immobilier, de les avoir poussés à acquérir les lots n°4 et 9 de l’immeuble collectif situé [Adresse 2] et à en financer la rénovation en leur laissant entrevoir qu’il s’agissait d’un investissement rentable puisqu’ils réaliseraient des économies fiscales très importantes, qu’ils en tireraient un revenu locatif mensuel garanti et que le prix de revente équivaudrait au coût d’achat augmenté du montant des travaux. Ils affirment que les informations qui leur ont été données, basées sur des études erronées, se sont avérées inexactes et qu’ils ont donc été trompés sur la réalité de l’opération dans laquelle ils s’engageaient. Ils rappellent avoir été mis en relation par leur conseiller patrimonial bancaire de l’agence CIC OUEST avec un chargé de mission de l’agence immobilière AFEDIM qui leur a présenté l’opération à réaliser avant le 31 décembre de l’année en cours, avec une étude personnalisée comprenant le prix de l’achat, l’estimation des travaux à réaliser et une simulation sur 16 ans des revenus escomptés. A la suite de la signature des promesses de vente, les deux ventes étaient réitérées par acte authentique respectivement les 26 et 28 décembre 2006. En 2018 le bien des époux [B] ayant été évalué 45 000/ 50 000 euros tandis que [A] [Z] a reçu cette même année une offre d’achat à 30 000 euros, ils en déduisent qu’ils ont été trompés sur la rentabilité des biens acquis et que leur consentement a été surpris par dol, le projet de vente et de réalisation de travaux leur ayant été présenté comme un investissement immobilier clé en main par l’AFEDIM sous l’égide du CIC. A minima ils considèrent que la banque et l‘agence AFEDIM ont commis une faute civile ayant concouru au dol commis par les vendeurs, l’étude personnalisée faite par l’AFEDIM, ayant fait sienne sans les vérifier les informations erronées fournies par le concepteur du programme financier CAMBACERES DÉVELOPPEMENT. Ils considèrent que le CIC OUEST, maison mère du CM CIC a non seulement prêté les fonds mais également participé à leur démarchage. Ayant revendu leur bien, ils sollicitent non pas l’annulation des ventes mais une indemnisation de leur préjudice.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions indemnitaires, à leurs dernières conclusions susvisées.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 avril 2019, la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT demande au tribunal de:

À titre principal :

— Dire et juger que l’action des époux [B] et de Monsieur [Z] à l’encontre de la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT est irrecevable car prescrite et non publiée au Service de la publicité foncière;

À titre subsidiaire :

— Dire et juger que la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT n’a commis aucune faute dans l’élaboration du dossier foncier et du dossier travaux et qu’elle ne saurait voir sa responsabilité civile délictuelle engagée ;

— Dire et juger que les époux [B] et Monsieur [Z] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable ;

En conséquence :

— Débouter les époux [B] et Monsieur [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

— Condamner les époux [B] et Monsieur [Z] à régler chacun à la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Outre la fin de non recevoir soulevée au titre de l’absence de publication au SPF de l’assignation, la société CAMBACERES considère que l’action est prescrite le délai de 5 ans ayant commencé à courir à compter du moment où le titulaire du droit d’agir aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action, en l’espèce dès le mois d’octobre 2012, période pendant laquelle le marché immobilier traversait une crise économique sans précédent qu’ils ne pouvaient ignorer.

Sur le fond, elle rappelle avoir été en charge de la commercialisation de 11 lots dans un immeuble situé [Adresse 1] et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans l’établissement des dossiers, faisant valoir qu’une simulation portant sur un investissement immobilier est par nature soumise à certaines fluctuations qui ne peuvent être déterminées à l’avance, telles que les crises économiques, les aléas du marché locatif, que tout acquéreur même profane mais doté de bon sens ne peut ignorer. Elle précise que le dossier foncier qu’elle avait établi le 23 octobre 2016 incluait une présentation de la ville de [Localité 18], les plans en l’état de l’immeuble, une « grille de vente foncier » indiquant notamment un prix de vente des lots et un loyer annuel prévisionnel c’est à dire indicatif et non garanti, établi sur la base de 5,65 euros/m²/mois. Elle ajoute que le loyer que les époux [B] précisent avoir perçu (292 euros par mois) correspond peu ou prou à son estimation prévisionnelle de 305 euros par mois, de même que celui de [A] [Z] (321 euros par mois) pour une estimation de 370 euros, et qu’elle ne s’est pas engagée sur une quelconque plus-value à réaliser en cas de revente du bien. Par ailleurs, elle fait valoir que le dossier foncier contenait également une partie travaux avec une estimation des travaux pour l’ensemble des lots, dont le montant prévisionnel n’était pas non plus garanti, et ne pouvaient l’être s’agissant de la restauration d’un bien en partie classé en monument historique soumise à des aléas et des prescriptions de l’architecte des bâtiments de France, soulignant toutefois que le montant des travaux finalement supportés par les demandeurs est totalement en rapport avec ses estimations. Enfin la société CAMBACERES fait valoir que la déduction fiscale attachée à l’investissement réalisé par les époux [B] et [A] [Z] (44000 euros pour les premiers et 66000 euros pour le second) n’ont pas été remises en cause, et déduit de l’ensemble de ces éléments que les informations fournies par la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT n’étaient pas erronées puisque ils ont pu réaliser une opération défiscalisante attractive, ce qui était le but recherché de leur acquisition.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 avril 2021, les époux [H] demandent au tribunal de:

— Dire et juger que les consentements des époux [B] et [A] [Z] n’ont pas été viciés au moyen d’un dol commis par les époux [H],

— Déclarer que le dol n’est pas caractérisé à leur égard,

— Mettre hors de cause les époux [H]

— Débouter les époux [B] et [A] [Z] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

En conséquence,

— Débouter les époux [B] de leurs demandes de nullité du contrat de vente réalisé le 28 décembre 2006 et portant sur le lot n°4

— Débouter les époux [B] de leurs demandes indemnitaires

— Débouter [A] [Z] de sa demande indemnitaire,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum les époux [B] et [A] [Z] à verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leur position ils font valoir en substance qu’en leur qualité de vendeurs, les époux [H] n’étaient pas tenus d’une obligation de conseil et d’information sur l’opération de défiscalisation réalisée en 2006 par les époux [B] et [A] [Z], et ne peuvent être tenus responsables avec les professionnels intervenus d’un manque de rentabilité. Ils soutiennent qu’aucune réticence dolosive par complaisance ou négligence fautive n’est démontrée à leur encontre. Ils rappellent que l’investissement réalisé par les époux [B] et [A] [Z] leur a permis de bénéficier de subventions pour effectuer les travaux, de déductions fiscales en raison des travaux réalisés dans l’immeuble, de loyers une fois l’immeuble restauré. Ils soulignent qu’ils n’avaient eux-même pas connaissance de l’étude personnalisée remise aux acquéreurs avant l’achat. Au demeurant cette étude personnalisée n’avait pas valeur contractuelle, de sorte que les revenus locatifs escomptés n’étaient pas garantis par la simulation, la ville de [Localité 18] se positionnant alors dans un objectif de valorisation de son patrimoine et du développement de son attractivité. Ils ajoutent que la baisse de rentabilité déplorée par les demandeurs a pour cause les aléas du marché immobilier soumis à cette époque aux conséquences de la crise financière de 2008. De même les époux [H] contestent que les retards de travaux puissent leur être imputables, soulignant que si l’entreprise chargée des travaux avait en effet pour gérante [K] [H], le choix de cette entreprise résultait d’une délibération de l’assemblée des copropriétaires. S’agissant de l’absence de plus-value des immeubles à la revente, les vendeurs considèrent qu’aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée, dès lors qu’ils sont étrangers à l’étude financière réalisée par l’agence immobilière AFEDIM, et qu’ils n’étaient tenus d’aucune obligation d’information sur la valeur foncière des biens. Ils rappellent que leur intervention dans l’opération de défiscalisation s’est limitée à la vente de leurs immeubles à savoir 30 380 € pour le lot n°4 acquis par les époux [B] et 36 239 € pour le lot n°9 acquis par [A] [Z]. Ils ajoutent que les demandeurs ne démontrent pas que les prix étaient alors décorrélés des prix du marché, et soulignent qu’ils ont été revendus 50 000 euros chacun, certes selon une plus value inférieure à celle escomptée par les acquéreurs qui avaient néanmoins pendant cette période pu bénéficier de subventions et de déductions fiscales.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 février 2023, la Banque CIC OUEST demande au tribunal de :

I.Sur la demande principale fondée sur le dol :

— Juger irrecevable comme prescrite l’action des époux [B] et [A] [Z] fondée sur le dol.

— Juger prescrites les demandes formées à l’égard de la Banque CIC Ouest.

Par conséquent les rejeter.

— Débouter les époux [B] et [A] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme étant injustifiées et mal fondées.

A titre subsidiaire :

— Juger que la Banque CIC Ouest n’a pas commis de manœuvres ni réticences dolosives à l’égard des époux [B] et de [A] [Z].

— Juger que les époux [B] et [A] [Z] ne rapportent pas la preuve des manœuvres prétendument dolosives.

— Juger que les époux [B] et [A] [Z] ne justifient pas du préjudice qu’ils prétendent avoir subi.

Par conséquent,

— Débouter les époux [B] et [A] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme étant injustifiées et mal fondées.

II. Sur la demande subsidiaire fondée sur la responsabilité contractuelle de la banque CIC OUEST

— Juger irrecevable comme prescrite l’action des époux [B] et de [A] [Z] sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Subsidiairement :

— Juger que la Banque CIC Ouest n’était tenue à aucun devoir de mise en garde ou de conseil l’égard de les époux [B] et [A] [Z].

— Juger que les époux [B] et [A] [Z] ne rapportent pas la preuve d’une quelconque faute de nature contractuelle de la Banque CIC Ouest.

— Juger que les époux [B] et [A] [Z] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable.

Par conséquent,

— Débouter les époux [B] et [A] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

III. En tout état de cause

— Condamner in solidum les époux [B] et [A] [Z] à payer à la Banque CIC Ouest une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner in solidum les époux [B] et [A] [Z] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés la SELARL RACINE – Maître [A] SIROT, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position, la banque relève que l’action pour dol est prescrite en ce que le dol dont ils se prétendent victime résulterait des actes de vente et de prêts ayant été conclus en 2006, soit plus de 12 années avant la délivrance des assignations, alors que les actions personnelles se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit d’agir a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle considère que le point de départ ne saurait être fixé à la date à laquelle les demandeurs ont fait estimer leur bien à l’expiration de la période de défiscalisation, après avoir bénéficié du bénéfice fiscal escompté, alors qu’ils avaient toute latitude de faire procéder à cette estimation dès leur acquisition, et que le point de départ de la prescription ne peut être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription.

La banque ajoute que le dol doit s’apprécier selon la valeur du bien au jour de l’acquisition. Elle ajoute que [A] [Z] avait en tout état de cause conscience dès l’année 2012 que le prix de revente à terme du bien serait inférieur à celui espéré, ainsi qu’il ressort d’un mail adressé à sa banque le 28 mai 2012. Subsidiairement la banque conteste toute manoeuvre dolosive, et relèvent que les demandeurs affirment sans le démontrer avoir subi un dol au regard du prix prétendument trop élevé au jour de l’acquisition, et au regard des économies fiscales moindres que celles escomptées. La Banque CIC Ouest qui rappelle que son rôle s’est limité à consentir les prêts, et n’a joué aucun rôle de conseil dans le choix des investissements locatifs, relève que le dol ou les manœuvres dolosives supposent la réunion, au moment de la formation du contrat, d’un élément matériel et intentionnel, et que les demandeurs ne démontrent pas que la banque savait fausses, mensongères ou trompeuses les informations communiquées aux investisseurs par les promoteurs et commercialisateurs du programme. Elle souligne enfin qu’elle ne peut être tenue pour responsable du retard pris dans la rénovation des appartements qui a directement impacté les économies fiscales projetées et le montant des recettes locatives.

A titre plus subsidiaire, la banque réfute toute faute civile ayant concouru au dol. Elle conteste la thèse des demandeurs selon laquelle la faute reprochée à la Banque CIC Ouest serait caractérisée par le fait que l’estimation qui leur a été remise n’aurait pas tenu compte de la variation à la baisse de leurs revenus en raison de leur départ à la retraite prévisible et par le fait que la banque aurait fait sienne l’ensemble des informations fournies par le concepteur du programme sans les vérifier ce qui aurait rendu possible le dol dont ils se disent victimes. Le CIC OUEST rappelle qu’en matière d’investissement locatif, il est constant que la banque qui n’intervient que pour consentir un crédit n’est tenue à l’égard de son client que d’une obligation d’information sur les caractéristiques du prêt proposé, et n’est pas tenue à un devoir de conseil. Enfin la Banque CIC OUEST discute le montant des dommages et intérêts sollicités et le taux de perte de chance sollicité par les demandeurs.

Plus subsidiairement la Banque soulève la prescription de l’action sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de mise en garde, dont le point de départ du délai a couru à compter de l’octroi du prêt. Elle soutient qu’il est jugé de manière constante que le dommage résultant d’un manquement à l’obligation de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’octroi des crédits, de telle sorte que l’inexécution alléguée se manifeste à la date de conclusion des contrats, soit en l’espèce en décembre 2006. Par ailleurs si le délai de prescription applicable aux demandes indemnitaires des époux [B] et de [A] [Z] est celui résultant des dispositions de l’article L.110-4 du Code de commerce, et que dans sa rédaction applicable au jour de la souscription du prêt litigieux, en décembre 2006, le délai de prescription était de 10 ans, ce délai a été ramené à cinq ans aux termes de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les dispositions transitoires de la loi prévoyant que le nouveau délai s’applique dès l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit à compter du 19 juin 2008, sans pouvoir dépasser la durée prévue par la loi antérieure, de sorte que l’action s’est trouvée prescrite le 18 juin 2013.

En tout état de cause, elle soutient que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la banque CIC OUEST n’est pas fondée, le devoir de mise en garde pesant sur le banquier en matière d’octroi de crédit devant porter sur l’adaptation de ce crédit aux capacités financières de l’emprunteur non averti. Elle affirme que non seulement les emprunteurs étaient avertis mais encore que les prêts consentis n’avaient rien d’excessifs et ont été régulièrement remboursés. Plus subsidiairement elle discute le montant du préjudice et le taux de perte de chance de 90%, non étayé par les demandeurs.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 8 septembre 2023, la SAS AFEDIM demande au tribunal de:

— Constater que toute demande à l’encontre de la société AFEDIM est prescrite et en conséquence irrecevable ;

— Fixer le point de départ de la prescription à la date des actes authentiques de vente, au plus tard à la date de la mise en location respectives des biens;

— Juger que l’action introduite par les époux [B] et [A] [Z] est irrecevable car prescrite ;

Sur le fond

— Juger que la société AFEDIM n’a pas commis de dol ;

— Juger que la société AFEDIM n’a pas manqué à son obligation de conseil ;

En conséquence

— Débouter les époux [B] et [A] [Z] de l’intégralité de leurs prétentions;

En tout état de cause,

— Condamner les époux [B] et [A] [Z] à verser à la société AFEDIM la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les époux [B] et [A] [Z] aux entiers frais et dépens de la procédure.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, au besoin, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa position, elle rappelle en substance avoir été mandatée par la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT, en vue de commercialiser les différents lots d’un programme immobilier, soumis au dispositif fiscal MALRAUX, consistant dans la rénovation d’un hôtel particulier classé du XVIIe siècle situé à [Localité 18]. Avant l’acquisition des lots, la société AFEDIM remettait aux investisseurs une «étude personnalisée», document stipulé à chaque page comme étant non contractuel, illustrant les conséquences financières et fiscales que pouvait avoir leur investissement par rapport à leur situation financière de l’époque. Elle souligne que le dispositif fiscal précité a permis aux demandeurs de procéder à des déductions du revenu global des investisseurs-propriétaires au titre du déficit foncier en sus de percevoir des revenus locatifs. L’opération a également permis aux demandeurs de bénéficier de diverses subventions et de réduction d’impôts. L’investissement immobilier a par conséquent pleinement produit les effets escomptés puisque le bien a été acquis, rénové, réceptionné et loué par les investisseurs.

En premier lieu la société AFEDIM soulève la prescription de l’action rappelant à l’instar de la banque CIC OUEST que depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, la durée de la prescription de droit commun et la durée de la prescription prévue à l’article L. 110-4 du Code de commerce ont été réduites à 5 ans, les dispositions transitoires de la réforme fixant en l’espèce l’acquisition de la prescription au 19 juin 2013. La société AFEDIM rappellent à cet égard que le point de départ de la prescription est l’acte de vente, les risques encourus et le coût de l’opération étant connus au moment de la signature des actes. Même à considérer que le dommage résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle consistant en une perte de chance de ne pas contracter ne se révèle que postérieurement à l’acte de vente, la société AFEDIM affirme que les demandeurs ne démontrent pas avoir eu connaissance des faits qui leur auraient permis d’engager leur action en nullité pour dol à une date qui permettrait à celle-ci d’être recevable. Elle considère que les investisseurs ont au plus tard été en mesure de prendre connaissance de leur préjudice au moment où ils ont pris connaissance de la valeur de leur bien et de ses possibilités de location après la construction du bien et la livraison entre leurs mains.

Sur le fond la société AFEDIM conteste toute manoeuvre, affirmant n’avoir rien garanti aux investisseurs dans l’étude personnalisée. Elle souligne à cet égard que seuls les époux [B] produisent cette étude et que [A] [Z] ne fournit aucune pièce à ce titre. En tout état de cause elle fait état de la jurisprudence selon laquelle les acquéreurs ne peuvent se méprendre sur la portée d’une brochure à caractère promotionnel destinée à traduire le potentiel locatif du bien dans l’hypothèse la plus favorable sans garantir le taux de rentabilité et la sécurité d’un tel investissement dont la part d’aléa demeure irréductible.

En tout état de cause la société AFEDIM relève que les époux [B] et [A] [Z] ne rapportent pas la preuve de l’intention dolosive de son auteur. Elle souligne que les avis d’imposition produits par les demandeurs démontrent que l’opération a parfaitement fonctionné sur le plan fiscal, les demandeurs ayant bénéficié d’économies fiscales pendant toute la durée de l’opération et jusqu’à la date de l’assignation. S’agissant des revenus locatifs moindres que ceux qu’ils escomptaient, elle relève que les demandeurs ont loué leur bien, et que l’agence AFEDIM ne peut être tenue responsable des retards subis dans les travaux de rénovation. S’agissant de la valeur des biens, ni les estimations réalisées unilatéralement par les époux [B] en 2013, 2015 et 2018, soit au mieux près de 8 ans après la vente, ni l’offre de rachat du bien de [A] [Z] datée de 2018, dont les conditions de négociation ne sont pas connues ne permettent de déterminer si le prix de vente correspondait au prix du marché plusieurs années plus tôt.

Pour le reste la société AFEDIM considère ne pas avoir été tenue d’un devoir de conseil en l’absence de lien contractuel avec les investisseurs, ayant agi comme mandataire du promoteur en vue de la commercialisation du bien. Elle affirme par ailleurs qu’aucune faute délictuelle n’est démontrée à son encontre. Elle rappelle n’avoir à aucun moment garanti la perception de sommes ou d’économies fiscales aux demandeurs, ni certifié l’état du marché immobilier ou de la demande locative sur le secteur de sorte à déterminer le choix de ces derniers. Elle souligne que la notion de rentabilité est par nature aléatoire, que l’agent immobilier ne saurait être tenu d’une obligation de résultat et il ne saurait être reproché à la société AFEDIM de ne pas avoir listé l’intégralité des moindres risques inhérents à ce type de projet.

Enfin l’agence immobilière discute à titre subsidiaire le préjudice invoqué par les demandeurs, au motif notamment qu’ils ne démontrent pas qu’ils auraient pu réaliser un investissement plus rentable, d’autant que l’opération immobilière a abouti et produit les effets fiscaux escomptés.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

Motifs de la décision

Sur les fins de non-recevoir soulevées

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Par ailleurs pour les instances introduites avant le 1er janvier 2020, l’examen de la fin de non-recevoir est de la compétence de la formation de jugement.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation au SPF

Dès lors que les demandeurs ont justifié avoir publié leur assignation tendant à l’annulation de la vente au centre de publicité foncière de [Localité 11] le 25 avril 2022, et que de surcroît, ils ont, en cours de procédure, vendu les biens litigieux de sorte qu’il ne sollicitent plus aux termes de leurs dernières écritures la nullité des ventes intervenues, la fin de non-recevoir soulevée par la société CAMBACERES dans ses conclusions signifiées le 19 avril 2019, tenant à l’absence de publication de l’assignation sur le fondement de l’article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 est désormais sans objet.

Sur la fin de non-recevoir résultant de la prescription de l’action

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, la durée de la prescription de droit commun de 30 ans et la durée de la prescription prévue à l’article L. 110-4 du Code de commerce de 10 ans ont été réduites à 5 ans.

Selon l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.»

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce il est rappelé que les actes de vente en litige ont été signés le 26 et 28 décembre 2006 et que les demandeurs ont assigné les différents défendeurs suivant exploits du 16 novembre 2018.

L’ensemble des défendeurs invoque la prescription de l’action acquise selon eux 5 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, savoir le 18 juin 2013. Ils considèrent en effet que c’est à la date de signature des actes que doit être fixé le point de départ de la prescription de l’action pour dol ou subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour manquement au devoir de conseil et à l’obligation précontractuelle d’information, de sorte qu’en application des dispositions transitoires issues de la loi du 17 juin 2008, le nouveau délai à commencé à courir à compter de cette loi. Ils reprennent à cet égard à leur compte la jurisprudence selon laquelle l’estimation tardive par les investisseurs du bien acquis ne peut constituer le point de départ de la prescription applicable à leur action dans la mesure où les investisseurs ont toute latitude pour faire procéder à cette estimation dès l’acquisition de leur bien.

En réponse à cette fin de non-recevoir les demandeurs soutiennent quant à eux que le point de départ du délai doit être retardé au moment où le dol leur a été révélé, s’agissant du montant de revente garanti, soit à l’issue de la période de location de 9 ans après versement de la subvention ANAH en juillet 2012, moment où ils ont été en mesure de revendre leur bien.

Dès lors que les deux investissements litigieux ont été conclu sous l’égide du dispositif fiscal “loi Malraux” imposant à l’investisseur percevant une subvention de conserver le bien acquis en location pendant 9 années avant de pouvoir le revendre, même si le dommage lié à l’absence d’information sur la valeur de l’immeuble est effectivement né au jour de la vente, il peut en effet être considéré qu’il n’a été susceptible d’être révélé aux acquéreurs qu’à l’issue de la période de location continue du bien exigée par le dispositif légal pour bénéficier des avantages fiscaux.

Il en résulte que pour [A] [Z] et les époux [B], ce délai a commencé à courir neuf ans après les premières locations du bien, soit respectivement à compter du 4 septembre 2019 et du 15 décembre 2019.

Il s’ensuit que l’action intentée par les époux [B], ainsi que par [A] [Z] sur le fondement du dol, ou subsidiairement sur le fondement du manquement au devoir de conseil ou à l’obligation d’information précontractuelle n’est pas prescrite.

Sur le fond

L’article 9 du code de procédure civile précise « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1582 ancien du code civil, dans sa version applicable au présent litige indique « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. »

L’article 1583 ancien du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Sur le dol

Le dol suppose la réunion d’un élément matériel qui se caractérise par des manœuvres (mensonges, tromperies, silence) et un élément intentionnel, en l’occurrence la volonté de tromper l’autre partie pour déterminer son consentement.

Les époux [B] et [A] [Z] soutiennent que l’élément matériel du dol a consisté pour l’agence AFEDIM à présenter l’opération d’investissement clé en main, comme étant rentable à l’aide d’estimations chiffrées précises et personnalisées, garantissant un prix de revente de leur lot égal au prix d’acquisition augmenté du coût des travaux réalisés.

Or, ils rappellent que les opérations se sont finalement soldées comme suit :

— pour les époux [B]: un investissement initial de 164.817 € (prix d’achat 30.380 € + coût de la rénovation 134.437€) pour un prix de revente de 43.500 €, soit une perte de 121.317 € par rapport à l’opération annoncée.

— pour [A] [Z]: un investissement initial de 194.512 € (prix d’achat 32.539 €+ coût de la rénovation 161.973 €) pour un prix de revente de 50.000 € Soit une perte de 144.512 € par rapport à l’opération annoncée.

En raison de ces différences les demandeurs considèrent que les estimations qui leur ont été fournies par la société AFEDIM pour les inciter à investir étaient mensongères.

A ce titre, dès lors qu’il s’agissait d’un programme acquisition-rénovation clé en main proposé par l’agence AFEDIM, l’argument consistant à dire que les investisseurs ont réalisé une plus-value entre le prix d’achat et le prix de revente est inopérant puisque l’opération doit être envisagée dans sa globalité, travaux inclus. C’est donc à juste titre que les investisseurs se prévalent d’une perte financière par rapport à ce qu’ils avaient escompté.

Toutefois, pour caractériser l’élément matériel du dol, encore faut-il que son auteur se soit engagé à garantir une valeur à l’issue du dispositif, et à cet égard force est de constater que l’estimation personnalisée qui a été fournie aux époux [B] stipulait expressément en chaque page que le document n’avait pas de valeur contractuelle. Il ne peut donc être déduit de ce document que l’agence AFEDIM s’est engagée sur un prix de revente ou encore s’est abstenue de communiquer aux futurs investisseurs des éléments déterminants de nature à fausser ladite estimation.

C’est encore en raison du caractère non contractuel de l’estimation personnalisée, qu’aucune manoeuvre intentionnelle ne peut être retenue contre la société AFEDIM. Si en sa qualité d’agence immobilière en charge de la commercialisation des lots, la société AFEDIM a nécessairement fait une présentation favorable de l’investissement, il appartenait toutefois aux futurs acheteurs de ne pas s’arrêter à cette seule estimation et de prendre par eux-mêmes un minimum de renseignements complémentaires sur le potentiel locatif de la ville de [Localité 18], petite commune rurale isolée, située à une heure environ de [Localité 21] et de [Localité 12], ainsi que sur le prix du foncier nécessairement corrélé au dynamisme économique de la ville.

S’agissant de [A] [Z], le tribunal relève que bien qu’il reproche à la société AFEDIM les mêmes manoeuvres, il ne produit pas l’estimation personnalisée qui aurait été déterminante pour son consentement.

Il en résulte que la preuve des manœuvres dolosives alléguées à l’encontre de la société AFEDIM n’est rapportée ni par les époux [B], ni par [A] [Z]. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes formées contre l’agence AFEDIM au titre du dol et partant, de leurs demandes subséquentes à l’encontre des autres défendeurs auxquels ils reprochent des fautes civiles par négligences ayant concouru au dol.

Sur le manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information

Les demandeurs sollicitent à titre subsidiaire la condamnation des défendeurs à les indemniser des conséquences de leur manquement à leur obligation précontractuelle d’information.

L’article 111-1 du Code de la Consommation dans sa rédaction applicable au litige impose à tout professionnel vendeur de biens de mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien.

Il est par ailleurs admis de manière constante que le rejet de la demande principale pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas par principe obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle formée contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé et en indemnisation du préjudice en résultant pour les acquéreurs demeurés propriétaires du bien.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil envers son mandant, mais aussi envers le cocontractant de son mandant, qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance pour pouvoir informer l’acquéreur sur les risques et les conséquences de l’opération projetée.

En l’espèce, il est acquis aux débats que seule la société AFEDIM a été l’interlocutrice des investisseurs dans la présentation du programme de défiscalisation. Il en résulte que seule l’agence immobilière était tenue d’une obligation précontractuelle d’information.

Or s’agissant de la société AFEDIM, les demandeurs font valoir qu’elle a fait sienne les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par la société PROMOTEUR CAMBACERES DÉVELOPPEMENT, et en déduisent un manquement de sa part à son obligation précontractuelle d’information et à son devoir de conseil.

S’agissant de [A] [Z], force est cependant de constater qu’il ne produit aucune étude personnalisée qui lui aurait été remise de sorte qu’il ne fait pas la preuve que le chargé de mission AFEDIM qui lui a présenté le projet (qui n’est pas le même que celui des époux [B]) lui a remis une étude similaire à celle des époux [B]. Il en résulte que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour retenir que l’agence AFEDIM a engagé sa responsabilité à l’égard de [A] [Z] au titre du non respect de son obligation précontractuelle d’information. [A] [Z] sera en conséquence débouté de ses demandes contre la société AFEDIM.

S’agissant des époux [B] l’étude personnalisée avant contrat est versée au débat. Il en ressort notamment une estimation détaillée du coût et de la rentabilité de l’opération avec une valeur de revente du bien année par année jusqu’à une échéance de 16 ans. Ainsi, en remettant aux époux [B], investisseurs non avertis, une plaquette de présentation du programme de réhabilitation de l’immeuble ainsi que des études personnalisées laissant miroiter une espérance de rentabilité, l’agence AFEDIM a fourni des informations précontractuelles de nature à les convaincre que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité.

Il est également non contestable que les investissements litigieux ont occasionné pour les époux [B] des dépenses supérieures au prix de revente de leur lot de sorte que ces opérations d’acquisition-rénovation ne peuvent être considérées comme ayant été rentables pour eux.

Il est donc possible d’en déduire que l’agence AFEDIM, qui avait été la seule interlocutrice des époux [B] dans la présentation de cette opération, a manqué à leur égard à son obligation d’information et de conseil.

En revanche, les époux [B] et [A] [Z] n’expliquent pas le fondement de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre les vendeurs, les lots vendus étant conformes aux énonciations des actes, tandis que les vendeurs sont restés étrangers à l’étude financière réalisée par l’agence immobilière AFEDIM, et qu’ils n’étaient tenus d’aucune obligation d’information particulière sur la valeur foncière des biens. Il en résulte qu’aucune condamnation ne pourra intervenir à leur encontre.

S’agissant des demandes formées pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information dirigée contre le promoteur, force est là encore de constater que si la société CAMBACERES a fait la publicité de l’opération de réhabilitation immobilière de l’immeuble de [Localité 18], elle n’a à aucun moment été en contact avec les demandeurs de sorte qu’aucun manquement précontractuel ne peut lui être reproché. Il s’ensuit que les époux [B] et [A] [Z] seront déboutés de leur demandes à son encontre.

S’agissant de la banque CIC OUEST, les époux [B] et [A] [Z] considèrent que son rôle ne s’est pas limité à prêter les fonds, puisqu’elle a participé au démarchage des investisseurs et transmis toutes les informations financières utiles de ses clients dans le cadre de son partenariat avec sa filiale AFEDIM. Ils considèrent donc que la banque a manqué à son devoir de conseil en ayant servi d’intermédiaire pour que leurs clients achètent et rénovent des biens pour un coût (achat et travaux) s’élevant bien au-delà de leur valeur potentielle, et qu’en acceptant de leur prêter des sommes conséquentes pour réaliser des travaux dépensés en pure perte dans la rénovation de ces appartements classés, ils ont méconnu leur obligation de conseil.

Or, s’il n’est pas contestable que l’agence AFEDIM était une agence du groupe CIC, ainsi qu’il résulte notamment des cartes de visites des agents immobiliers produites aux débats, c’est cependant à juste titre que la banque CIC OUEST fait valoir d’une part qu’elle n’est pas l’auteur de la brochure litigieuse et de la simulation de rentabilité, de sorte qu’elle n’était tenue d’aucune obligation pré-contractuelle d’information, et d’autre part que s’étant cantonnée à une simple mise en relation avec l’agence immobilière du groupe AFEDIM, seule interlocutrice des demandeurs pour la présentation du projet, elle n’était pas tenue d’une obligation de conseil sur l’opération litigieuse.

Enfin, il est constant qu’en sa seule qualité de prêteurs de deniers, la banque, qui n’a pas à s’immiscer dans les affaires de son client pour apprécier l’opportunité des opérations auxquelles il procède, n’est tenue que d’une obligation d’information sur les caractéristiques du prêt qu’elle leur propose de souscrire afin de leur permettre de s’engager en toute connaissance de cause, et d’un devoir de mise en garde quant à l’adéquation des crédits consentis avec les capacités de remboursement de l’emprunteur. Sur ce point , il n’est ni établi, ni même soutenu par les demandeurs que les crédits consentis auraient été excessifs au regard de leurs capacités de remboursement.

Il s’évince de ces éléments qu’aucune condamnation ne saurait intervenir à l’encontre de la banque CIC OUEST.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que seule la société AFEDIM voit sa responsabilité engagée à l’encontre de les époux [B] pour manquement à son obligation précontractuelle d’information en ce que l’étude personnalisée qu’elle leur a remis faisait état d’une revalorisation de leur bien dès l’année 2009 à 161 443€ et d’une somme disponible en cas de revente en 2021 de 105 000€, sans qu’à aucun moment ne soit fait mention du moindre aléa, notamment si le projet de réhabilitation de la ville n’aboutissait pas.

Sur le préjudice subi par les époux [B]

Le manquement pas l’agence AFEDIM à son obligation précontractuelle d’information n’a pas permis aux époux [B] d’être pleinement informés des enjeux de leur investissement, de ses aléas et ce faisant ont entraîné la perte d’une chance de renoncer à l’acquisition ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En revanche, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, dès lors que les époux [B] pouvaient également par eux-mêmes obtenir des informations sur la valeur foncière des biens situés sur la commune de [Localité 18], et sur son potentiel de développement, ainsi que sur les aléas inhérents à tout marché locatif, la perte de chance de renoncer à l’acquisition du fait d’une présentation trop séduisante du projet immobilier ne saurait excéder 30 %.

Alors que l’AFEDIM avait laissé miroiter une revente du bien au prix de 161.443 €, et qu’il a été revendu 43.500 € en août 2022, il en résulte une différence de 117 943 €.

Le montant de 117.943 € x 0,30 constitue le préjudice des époux [B] lié à la faute de l’agence AFEDIM. Il en résulte que la SAS AFEDIM sera condamnée à verser aux époux [B] la somme de 35 382,90€ à titre de dommages et intérêts.

S’agissant de leur préjudice moral, les époux [B] ne fournissent au tribunal aucun élément de nature à le caractériser de sorte qu’il ne pourront qu’être déboutés de cette demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS AFEDIM sera condamnée aux dépens et tenue de verser aux époux [B] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

[A] [Z] sera débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Pour tenir compte de l’équité, les époux [H] ainsi que la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT et la SA CIC OUEST seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que 'exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande d’exécution provisoire formée par les demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Constate que la fin de non-recevoir tenant à l’absence de publication de l’assignation sur le fondement de l’article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 est désormais sans objet ;

La rejette ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée au titre de la prescription ;

Dit que l’action des époux [B] et de [A] [Z] est recevable ;

Déboute [A] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute les époux [B] de leurs demandes dirigées contre les époux [H];

Déboute les époux [B] de leurs demandes dirigées contre la société CAMBACERES ;

Déboute les époux [B] de leurs demandes dirigées contre la société CIC OUEST;

Dit que la SAS AFEDIM a manqué à l’égard des époux [B] à son obligation précontractuelle d’information et de conseil ;

Condamne la SAS AFEDIM à verser aux époux [B] la somme de 35 382,90€ à titre de dommages et intérêts ;

Déboute les époux [B] de leur demande au titre du préjudice moral ;

Condamne la SAS AFEDIM à verser aux époux [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute [A] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les époux [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société CAMBACERES DÉVELOPPEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SA CIC OUEST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS AFEDIM aux dépens et autorise la SARL SULIS AVOCATS à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Géraldine BERHAULT