Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 12 décembre 2025, n° 25/01150

TJ Évry 12 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Expiration du bail
La cour a constaté que le bail avait effectivement pris fin et que la SAS BHS LUXURY occupait les locaux sans droit ni titre.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] devaient solidairement payer les arriérés de loyer et les indemnités d'occupation, car l'obligation de paiement n'était pas contestable.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que la SC ULIS PARANA avait droit à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] aux dépens, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 12 déc. 2025, n° 25/01150
Numéro(s) :	25/01150
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra HERRY
Cabinet(s) :	ALTALEXIS
Parties :	S.A.S. BHS LUXURY

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/01150 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHTG

PRONONCÉE PAR

Caroline GEAY, Vice présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 4 novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C. ULIS PARANA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0921

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. BHS LUXURY

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

Monsieur [J] [G]

demeurant [Adresse 3]

non comparant ni consitué

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivré les 10 et 16 octobre 2025, la SC ULIS PARANA a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] en sa qualité de caution, au visa de l’article L.145-5 du code de commerce et de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

A titre principal,

— Constater la résiliation du bail dérogatoire conclu entre les parties le 20 février 2025 à la date du 19 août 2025 ;

— Constater que la SAS BHS LUXURY occupe sans droit ni titre les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 20 août 2025 ;

A titre subsidiaire,

— Constater le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail au profit de la SC ULIS PARANA ;

— Constater la résiliation du bail à la date du 13 juillet 2025 ;

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion de la SAS BHS LUXURY et de tous occupants de leur chef des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux, aux frais et risques de la SAS BHS LUXURY, dans tout garde-meubles au choix de la SC ULIS PARANA en garantie de toutes sommes dues à cette dernière ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à la charge de la SAS BHS LUXURY au montant du dernier loyer mensuel, charges incluses, augmenté de 10% ;

— Condamner solidairement la SAS BHS LUXUY et Monsieur [J] [G] à payer à la SC ULIS PARANA :

o La somme de 8.269,43 euros au titre de l’arriéré de loyer et/ou indemnités d’occupation arrêté à septembre 2025 inclus,

o Les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

o La somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de toutes les significations ;

— Rappeler en tant que de besoin que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025 au cours de laquelle la SC ULIS PARANA, représentée par son conseil, a soutenu les termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

A l’appui de ses demandes, la SC ULIS PARANA expose que, par acte sous seing privé du 20 février 2025, elle a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la SAS BHS LUXURY un local composé de deux lots, moyennant un loyer mensuel de 1.610 euros payable d’avance et ce pour une durée de 6 mois. Elle explique que Monsieur [J] [G] s’est porté caution solidaire et indivisible du preneur au profit de la bailleresse des sommes qui pourront être dues au titre du bail liant les parties. Elle indique que sa locataire ne réglant pas ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 13 juin 2025 un commandement visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution, d’avoir à payer en principal la somme de 5.167,76 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle précise que, par avenant à effet au 30 juin 2025, la surface des lieux loués a été réduite à un seul des deux lots loués et le loyer a en conséquence été réduit à la somme mensuelle de 433,33 euros hors taxes et hors charges. Elle souligne que le bail ayant pris fin le 19 août 2025, elle a, par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, signifié à sa locataire son refus de poursuivre la relation contractuelle la sommant de quitter les lieux sans délai et de procéder au règlement de ses impayés locatifs d’un montant de 7.389,43 euros. Ledit commandement étant resté sans effet, elle s’estime bien fondée à solliciter la résiliation du bail, à défaut l’acquisition de la clause résolutoire, et l’expulsion de la SAS BHS LUXURY des lieux loués, outre le paiement provisionnel des impayés locatifs.

Bien que régulièrement assignés, la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-5 du code de commerce, Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 février 2025 stipule en son article 1-4 intitulé « durée du bail » que :

«  Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 6 mois à compter du 20 février 2025 jusqu’au 19 août 2025.

Cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction automatique et expirera effectivement une fois le contrat arrivé à son terme. Il pourra toutefois être renouvelé, d’un commun accord entre les parties, une ou plusieurs fois dans la limite d’une durée maximale de trois années à compter de sa date d’effet initiale.

Si le preneur entendait solliciter une prolongation de la durée du bail, un avenant de prorogation devra être signé au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du présent bail. A défaut, le bail expirera de plein droit, le preneur reconnaissant n’avoir droit, à son échéance, ni au paiement d’une indemnité d’éviction, ni à se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le preneur restituera les clés et libérera les lieux à la date d’échéance sans qu’aucune demande préalable soit nécessaire ".

Le bail étant arrivé à terme le 19 août 2025 et aucun accord de renouvellement n’étant intervenu entre les parties, la SC ULIS PARANA a, par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, fait délivrer à sa locataire une sommation de quitter les lieux sans délai ainsi qu’une sommation de payer les loyers et indemnités d’occupation dus au titre du bail dérogatoire liant les parties.

Il n’est donc pas discuté que ledit bail a pris fin le 19 août 2025 et que la SAS BHS LUXURY n’a pas libéré les locaux et n’a pas procédé à la restitution des clés comme demandé.

Dès lors, l’obligation de la SAS BHS LUXURY de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer de la SAS BHS LUXURY occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SC ULIS PARANA étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Il y a lieu de préciser que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes formées à ce titre.

Sur la demande de provision au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des explications de la demanderesse et du décompte locatif édité le 17 septembre 2025 que la SAS BHS LUXURY reste devoir à la SC ULIS PARANA la somme de 7.389,43 euros au 19 août 2025 inclus.

Le bail ayant pris fin à compter du 19 août 2025, le débiteur n’est plus redevable de loyers mais d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Ainsi pour la période jusqu’au 19 août 2025, la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] seront condamnés solidairement à payer à la SC ULIS PARANA la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.389,43 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés.

Le maintien dans les lieux de la SAS BHS LUXURY causant un préjudice à la SC ULIS PARANA, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement dû augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait pu percevoir si les locaux avaient été restitués à compter du 20 août 2025 jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Il convient en conséquence de condamner la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G], en sa qualité de caution, à payer à la SC ULIS PARANA, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 août 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués.

Cependant, la demande de majoration de 10% de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] qui succombent à la présente instance sont condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] sont également condamnés in solidum à payer à la SC ULIS PARANA la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SAS BHS LUXURY est, depuis le 19 août 2025, occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués ;

ORDONNE l’expulsion, sans délai, de la SAS BHS LUXURY et de tous occupants de leur chef du local situé [Adresse 1] à [Localité 6], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier en tant que besoin ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE par provision in solidum la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] à payer à la SC ULIS PARANA une somme de 7.389,43 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtée au 19 août 2025 inclus ;

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SC ULIS PARANA aurait perçus si les locaux avaient été restitués, et ce à compter du 20 août 2025 ;

CONDAMNE par provision in solidum la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] à payer à la SC ULIS PARANA une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer mensuel, outre les provisions de charges, les taxes et la TVA normalement dus contractuellement, à compter du 20 août 2025, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 10% de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE in solidum la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la SAS BHS LUXURY et Monsieur [J] [G] à payer à la SC ULIS PARANA la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,