TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 AVRIL 2026

N° RG 26/00009 – N° Portalis DB3R-W-B7K-3EJH

N° de minute :

S.C.I. [J] & FILS

c/

S.A.R.L. LES SOCIOS

DEMANDERESSE

S.C.I. [J] & FILS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Clément BRUYERE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1702 (avocat postulant) et par M^e Vanessa HAURET, avocat de la SELARL VINCEN-HAURET – MEDINA, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES SOCIOS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2016, la société [J] & FILS a donné à bail commercial à la société B2P un local commercial sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2016, moyennant un loyer annuel de 22.800 euros hors charges et taxes, payable mensuellement d’avance, aux fins d’exploitation d’une activité de café – restaurant.

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2018, la société B2P a cédé son fonds de commerce, incluant son droit au bail susvisé, à la société LES SOCIOS.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société LES SOCIOS, pour une somme de 16.513 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 août 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la société [J] & FILS a fait assigner la société LES SOCIOS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 27 février 2016 par l’effet du commandement de payer signifié le 8 août 2025 ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société LES SOCIOS et de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— Fixer, dans l’attente de la libération des lieux, à 7.089 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LES SOCIOS à la société [J] & FILS ;

— Condamner la société LES SOCIOS au paiement de l’indemnité d’occupation de 7.089 euros par mois, due à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— Condamner la société LES SOCIOS à payer à la société [J] & FILS la somme de 18.876 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, à parfaire au jour de la décision à intervenir, assortie des intérêts de droit à compter du 7 août 2025, date du commandement de payer infructueux, sur la somme de 16.513 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Condamner la société LES SOCIOS au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 8 août 2025.

Elle a dénoncé le 2 janvier 2026 son assignation à la société SOCIETE GENERALE, créancier inscrit.

A l’audience du 19 février 2026, la société [J] & FILS soutient oralement les termes de son assignation.

Elle fait état d’une augmentation de la dette locative depuis l’assignation.

Sur demande du président, la société [J] & FILS transmet pendant le temps du délibéré un décompte locatif actualisé au 20 février 2026.

Régulièrement assignée à l’étude, la société LES SOCIOS n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail du 27 février 2016 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend un article 16 clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 8 août 2025 à l’adresse des lieux loués.

Si le commandement de payer du 8 août 2025 porte sur la somme de 16.513 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 août 2025 (mois d’août 2025 inclus), le décompte qui y est annexé reprend une somme non justifiée de 4.447,18 euros au titre d’un solde antérieur au 31 décembre 2023 sans en préciser la nature (loyers, charges, impôts) et les échéances auxquelles elle se rapporte ; il en résulte que le montant non sérieusement contestable du commandement ne saurait excéder la somme de [16.513 – 4.447,18] soit 12.065,82 euros.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 8 août 2025 pour la somme de 12.065,82 euros

Selon le décompte du 23 septembre 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 8 septembre 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, au soutien de sa demande la société [J] & FILS produit un décompte au 23 septembre 2025 faisant apparaître un solde de 18.876 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus). Cependant, il reprend une somme non justifiée de 4 447,18 euros au titre d’un solde antérieur au 31 décembre 2023 sans en préciser la nature (loyers, charges, impôts) et les échéances auxquelles elle se rapporte ; dès lors, la somme non sérieusement contestable s’établit à 14.428,82 euros (18.876 – 4.447,18).

Aucun règlement n’étant intervenu postérieurement à la délivrance de l’assignation au vu du décompte actualisé au 20 février 2026, la société LES SOCIOS sera donc condamnée à titre prévisionnel au paiement de 14.428,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2026 (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêt au taux légal sur la somme de 12.065,82 euros à compter du 8 août 2025, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

La clause du bail qui prévoit que l’indemnité d’occupation est égale à trois fois le montant du loyer principal en vigueur s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société LES SOCIOS sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LES SOCIOS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société LES SOCIOS à payer à la société [J] & FILS la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 septembre 2025 à 24 heures ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LES SOCIOS et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société LES SOCIOS à payer à la société [J] & FILS la somme provisionnelle de 14.428,82 euros au titre des loyers, indemnités d’occupations, charges et accessoires arrêtés au 20 février 2026 (échéance de septembre 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12.065,82 euros à compter du 8 août 2024 et de l’assignation pour le surplus ;

Condamnons la société LES SOCIOS à verser à titre provisionnel à la société [J] & FILS, à compter de l’échéance d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société LES SOCIOS aux entiers dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

Condamnons la société LES SOCIOS à payer à la société [J] & FILS la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 02 avril 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge