TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/06542 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDF7

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SELARL [C] POLGE-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 8],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Société LARDY PATE, Société civile immobilière au capital de 4000.00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 534 369 517, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DE LARDY PATE est propriétaire des lots numéros 8, 10 et 11 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 3] à BALLANCOURT SUR ESSONNE (91610).

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [C] POLGE-ALIREZAI, a fait assigner la SCI DE LARDY PATE devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 11 611,01 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, APPEL DE FONDS [Immatriculation 4] et fonds travaux alur [Immatriculation 4] inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

• 158,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que la défenderesse a déjà été condamnée par le tribunal judiciaire d’EVRY suivant jugement du 9 mai 2022 pour non paiement de ses charges de copropriété, que les charges postérieures afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées, ce qui a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété et l’a contraint à engager la présente procédure.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI DE LARDY PATE, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI DE LARDY PATE qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 8, 10 et 11 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 26 août 2021 et de l’assemblée générale extraordinaire du 15 février 2022,

— les 1er à 5ème procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté en date des 13 octobre 2022, 20 octobre 2022, 31 janvier 2023, 10 mai 2023 et 29 février 2024,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte, dans ses écritures, arrêté au 1er avril 2024 des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés sur la période du 10 décembre 2021 au 1er avril 2024, appel provision charges courantes 2ème trimestre 2024 et fonds travaux ALUR 2ème trimestre 2024 inclus , faisant apparaître un solde débiteur de 11 611,01 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 10 décembre 2021 au 1er avril 2024, appel de charges 2ème trimestre 2024 et fonds travaux ALUR 2ème trimestre inclus, s’élève bien à la somme de 11 611,01 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, soit à compter du 21 mai 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la SCI DE LARDY PATE a déjà été condamnée par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 9 mai 2022 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Les manquements répétés de la SCI DE LARDY PATE à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner la SCI DE LARDY PATE à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 100,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 158,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “VACATION SUIVI CTX” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

En conséquence, il y aura lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DE LARDY PATE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la SCI DE LARDY PATE à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 11 611,01 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du 10 octobre 2021 au 1er avril 2024, appel de charges 2ème trimestre 2024 et fonds travaux ALUR 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI DE LARDY PATE à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 100,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965;

CONDAMNE la SCI DE LARDY PATE à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DE LARDY PATE aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par MaîtreJean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,