Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 13 mars 2025, n° 24/06306

TJ Évry 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Mme [R] [H] n'a pas respecté ses obligations de paiement, et que les demandes du syndicat sont fondées sur des résolutions régulièrement votées.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
Le tribunal a jugé que les manquements de Mme [R] [H] constituent une faute ayant causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a reconnu le droit du syndicat à être remboursé des frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 13 mars 2025, n° 24/06306
Numéro(s) :	24/06306
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric SIMONNET
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 9 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/06306 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNBW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Immobilière du Grand Paris (IGP), Société à responsabilité limitée, au capital de 9.000 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 791 072 085

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 1]

Non comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 25 Septembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Janvier 2025 et mise en délibéré au 13 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [H] est propriétaire des lots numéros 1, 20 et 21 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 2] ([Adresse 3]).

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE DU GRAND PARIS (IGP), a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [R] [H] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES sise à [Adresse 8] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER Mme [R] [H] à lui payer les sommes suivantes :

• 5 893,63 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure,

• 2 480,00 € (496*5) correspondant aux provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 24 juin 2024 (résolutions numéros 5 et 7), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 166,49 € (32,37 + (33,53*4) correspondant aux provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds de réserve approuvée par l’assemblée générale du 24 juin 2024 (résolution numéro 6), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 576,00 € (192,00*3) correspondant aux provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds de procédures approuvées par l’assemblée générale du 24 octobre 2023 (résolution numéro 9.2), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 568,38 € correspondant aux provisions non échues, dues au titre des dépenses pour travaux de clôture approuvées par l’assemblée générale du 24 juin 2024 (résolution numéro 13), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 1 800 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [R] [H] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 9 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [R] [H], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 22 juillet 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [R] [H], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES sollicite le paiement de 929,01 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et précise qu’à défaut de règlement de cette somme à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la lettre, il saisira le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation de la défenderesse à payer la somme de 3 917,95 €, total des sommes appelées au titre des exercices précédents et restant dues après approbation des comptes, la somme de 1 975,90 € au titre des provisions échues de l’exercice en cours au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, et la somme de 3 790,87 € au titre des provisions non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit : 2 480 € au titre du budget prévisionnel, 166,49 € au titre de la cotisation au fonds de réserve, 576 € au titre de la cotisation au fonds de procédures et 568,38 € au titre des dépenses pour travaux de clôture.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 1, 20 et 21 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travauxdes 12 février 2022, 24 octobre 2023 et 24 juin 2024 ainsi que les accusés de réception des convocations et envois des procès-verbaux et les attestations de non recours concernant ces assemblées générales,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un extrait de compte consolidé au 22 août 2024 des charges de copropriété échues et appels travaux arriérés arrêté au 1er juillet 2024 sur la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, APPEL 3ème TRIMESTRE 2024, 1/4 procédures ALIMAT et [H] et 3/4 fonds de réserve 2024 inclus,

— et un extrait de compte consolidé au 1er janvier 2025 arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025, APPEL 1er TRIMESTRE 2025 inclus.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— que le montant de 468,31 euros représentant le total des frais de mise en demeure de 36,00 euros, d’affranchissement de 5,37 euros, de remise dossier mise en demeure à avocat de 138,15 euros et 138,79 euros, de relance de 54,00 euros et de frais de gestion de 60,00 euros mentionnés dans l’arrêté de compte consolidé au 22 août 2024, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2024, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, s’élève à la somme de 5 425,54euros (= 5 893,85 €-36,00 €-5,37 €-36,00 €-138,15 €-54,00 €-138,79 €-60,00 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 22 juillet 2024.

S’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel :

A l’examen des pièces produites (résolutions n°s 5 et 7 du PV de l’assemblée générale du 24 juin 2024 approuvant le réajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel 2025), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel, s’élève à la somme de 2.480,00 euros.

S’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds de réserve :

A l’examen des pièces produites (résolution n°6 du PV de l’assemblée générale du 24 juin 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds de réserve, s’élève à la somme de 166,49 euros.

S’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds de procédures :

A l’examen des pièces produites (résolutions n°9.2 du PV de l’assemblée générale du 24 juin 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds de procédure, s’élève à la somme de 576,00 euros.

S’agissant des provisions non échues, dues au titre des dépenses pour travaux de clôture :

A l’examen des pièces produites (résolution n°13 du PV de l’assemblée générale du 24 juin 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’agissant des provisions non échues, dues au titre des dépenses pour travaux de clôture, s’élève à la somme de 568,38 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de Mme [R] [H] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [R] [H], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [R] [H] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES la somme de 5425, 54 euros s’agissant des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2024, pour la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES la somme de 2 480,00 euros s’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES la somme de 166,49 euros s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds de réserve , et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES la somme de 576,00 euros s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds de procédures, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES la somme de 568,38 euros s’agissant des provisions non échues, dues au titre des dépenses pour travaux de clôture, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORNEILLES la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,