RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 14 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01337 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSU6

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 Février 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. LES 7 EPIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. GARAGE DE [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Dominique MINIER de la SELARL MINIER MAUGENDRE ET ASSOCIEES, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 195

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SARL LES 7 EPIS a assigné la SAS GARAGE DE [Adresse 4] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS GARAGE DE [Localité 5] des locaux sis [Adresse 3] [Localité 5] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme antérieurement exigée à titre de loyer, soit la somme de 3.963,76 euros ;condamner la SAS GARAGE DE [Localité 5] à titre provisionnel à payer à la SARL LES 7 EPIS, la somme de 30.543,75 euros, majorée des intérêts à compter du 30 novembre 2024 ;condamner la SAS GARAGE DE [Localité 5] en cas de libération tardive des lieux en suite du prononcé de la date de résiliation, à payer à la SARL LES 7 EPIS une pénalité forfaitaire fixée à 2 fois le loyer journalier en cours, ceci par jour de retard soit la somme de 260,63 euros par jour ;condamner la SAS GARAGE DE [Adresse 4] à payer à la SARL LES 7 EPIS à titre provisionnel Ia somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et de justifier de l’assurance bail commercial.

A l’appui de ses demandes, la SARL LES 7 EPIS expose, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 1103 du code civil, que :

titulaire de deux baux commerciaux en date des 7 juin 2011 et 4 octobre 2022, elle a conclu, le 1er aout 2023, avec la SAS GARAGE DE [Adresse 4], un bail commercial de sous location portant sur des locaux sis [Adresse 3] [Localité 5], pour l’activité exclusive d’achat et vente de véhicules, de réparation mécanique carrosserie, dépannage et remorquage et achat et vente de pièces de rechange, moyennant un loyer mensuel chargé de 3.963,47 euros ;assez rapidement, la SAS GARAGE DE [Localité 5] a rencontré des difficultés de paiement et elle lui a donc adressée des courriers de relance et mises en demeure du 26 décembre 2023 au 29 mai 2024, en vain ;elle a donc fait délivrer un commandement de payer et de justifier de son assurance à la SAS GARAGE DE [Adresse 4], qui est demeuré infructueux.

A l’audience du 4 février 2025, la SARL LES 7 EPIS, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, actualisant la dette à la somme de 25.458,29 euros et précisant s’opposer à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la SAS GARAGE DE [Adresse 4].

La SAS GARAGE DE [Adresse 4], représentée par son avocat, a reconnu oralement le principe et le quantum de la dette et, se référant à ses conclusions, a sollicité du juge des référés de :

suspendre la réalisation et des effets de la clause résolutoire ;lui accorder un délai de 12 mois pour apurer sa dette à raison de 11 versements de 1.700 euros et d’un 12ème versement du solde ;débouter la société LES SEPTS EPIS de toutes ses autres demandes.

A l’appui de sa demande de délai de paiement, elle fait valoir, d’une part, qu’elle a procédé à un règlement de 10.000 euros, soit un tiers de sa dette, mais elle n’est pas en mesure d’acquitter le solde restant dû en un seul versement, d’autre part, que son éventuelle condamnation nuirait considérablement à son rétablissement et conduirait au licenciement de ses deux salariés, et enfin, qu’elle est parvenue à reconstituer sa clientèle.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, titulaire de deux baux commerciaux en date des 7 juin 2011 et 4 octobre 2022 portant sur des locaux dépendant d’une immeuble sis [Adresse 2], la société SARL LES 7 EPIS a conclu, par acte sous seing privé du 1er aout 2023, avec la SAS GARAGE DE [Adresse 4], un bail commercial de sous location portant sur une partie desdits locaux, pour l’activité exclusive d’achat et vente de véhicules, de réparation mécanique carrosserie, dépannage et remorquage et achat et vente de pièces de rechange, moyennant un loyer mensuel chargé de 3.963,47 euros.

L’article 11 du bail commercial de sous location liant les parties stipule que "le bailleur aura la faculté, si bon lui semble, d’invoquer la résiliation de plein droit du bail, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice ni remplir aucune formalité dans l’une des hypothèses suivantes :

A défaut du paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, un (1) mois après un simple commandement de payer resté sans effet ;

En cas d’inexécution par le preneur de l’une des clauses, charges et conditions du bail, un (1) mois après une simple sommation demeurée infructueuse d’avoir à exécuter la clause, charge ou condition en souffrance ;

Si le preneur refuse de quitter les lieux immédiatement, il sera expulsé sur simple ordonnance de référé, le tout nonobstant toutes offres, conciliations ou exécution ultérieures (…)"

La SARL LES 7 EPIS, après plusieurs courriers de relances en date des 26 décembre 2023, 5 février 2024, 22 avril 2024, 2 mai 2024 et 29 mai 2024 concernant les factures au titre des loyers demeurés impayées, a fait délivrer, à la société GARAGE DES [Localité 5], par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, un commandement de payer la somme en principal de 33.247,52 euros au titre des loyers impayés et de justifier d’une attestation d’assurance.

Si la société GARAGE DES [Localité 5] justifie d’une attestation d’assurance à jour, en revanche il est établi et il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité, dans le délai d’un mois prescrit.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 1er décembre 2024.

Il convient de considérer la SAS GARAGE DE [Localité 5] occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut la SARL LES 7 EPIS étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une pénalité forfaitaire, l’expulsion étant garantie par le recours à la force publique.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement provisionnel

Sur l’indemnité d’occupation et la pénalité forfaitaire

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société LES 7 EPIS sollicite, outre la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme antérieurement exigée à titre de loyer, soit la somme de 3.963,76 euros, la condamnation de la SAS GARAGE DE [Localité 5], en cas de libération tardive des lieux, suite à la résiliation, à lui payer une pénalité forfaitaire fixée à deux fois le loyer journalier en cours, par jour de retard, soit la somme de 260,63 euros par jour, sur le fondement des stipulations de l’article 11 du bail commercial de sous location.

Or, cette pénalité forfaitaire excède le revenu locatif dont la société LES 7 EPIS se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de pénalité forfaitaire, la société LES 7 EPIS étant fondée uniquement à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SARL LES 7 EPIS, qui sollicite la condamnation de la SARL GARAGE DE [Localité 5] à lui payer la somme provisionnelle de 25.458,29 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois de février 2025 inclus, produit notamment, les factures et un décompte actualisé tenant compte de derniers règlements intervenus.

La SAS GARAGE DE [Adresse 4] ne conteste pas le principe et le quantum de la dette.

En conséquence, l’obligation de la SAS GARAGE DE [Adresse 4] de payer sa dette locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la SAS GARAGE DE [Adresse 4] à payer à la SARL LES 7 EPIS au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable et reconnue de 25.458,29 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de l’assignation.

III. Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment."

En l’espèce, la société GARAGE DE [Localité 5] justifie, d’une part, avoir procédé à deux règlements de 5.000 euros chacun, le 31 janvier 2025 et le 3 février 2025, pour réduire le montant de sa dette, d’autre part, de résultats prévisionnels pour 2025 en hausse, et de relances à des clients pour le paiement de factures impayées.

Au regard des difficultés financières passées de la société GARAGE DE [Localité 5], liées notamment à des clients insolvables, de ses résultats prévisionnels encourageants, et de ses récents efforts de paiements consentis en vue d’apurer le passif, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS GARAGE DE [Adresse 4], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La SAS GARAGE DE [Adresse 4] sera condamnée à payer à la SARL LES 7 EPIS la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition au 1er décembre 2024 de la clause résolutoire figurant au bail de sous location du 1er aout 2023 liant la SARL LES 7 EPIS à la SAS GARAGE DE [Adresse 4] ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DE [Adresse 4] à payer à la SARL LES 7 EPIS, au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtée au mois de février 2025, la somme provisionnelle de 25.458,29 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS GARAGE DE [Adresse 4] se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 11 mensualités d’un montant de 2.000 euros et d’une 12e mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 15 avril 2025 et les suivants avant le 15 de chacun des mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS GARAGE DE [Localité 5] et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;il sera fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS GARAGE DE [Localité 5] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, au 1er décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la demande au titre de la pénalité forfaitaire ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DE [Adresse 4] à payer à la SARL LES 7 EPIS la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DE [Adresse 4] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 14 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,