TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1898

Références : R.G N° N° RG 25/00450 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QZFO

JUGEMENT

DU : 26 Décembre 2025

SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Mme [O] [M] [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 26 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDERESSE:

Madame [O] [M] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 23 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MAKOSSO

+ 1CCC à Mme [N]

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 décembre 2022, la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT a donné en location à Madame [O] [M] [N], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 480,23 €, outre provisions sur charges, montant depuis lors actualisé à la somme de 526,36 €, outre provisions sur charges.

Le 7 août 2024, la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT a fait délivrer à Madame [O] [M] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 902,83 € selon décompte arrêté au 1 août 2024.

Par courrier du 28 février 2024, la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à personne le 26 décembre 2024, la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT a attrait Madame [O] [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [M] [N] ainsi que de tous occupants de son chef,

d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Madame [O] [M] [N] ;

de condamner Madame [O] [M] [N] au paiement des sommes suivantes :

1 948,48 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024, outre intérêts à compter du 7 août 2024;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

400,00 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 30 décembre 2024, la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 26 décembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 148,76 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [O] [M] [N].

Citée par acte délivré à personne, Madame [O] [M] [N] a comparu à l’instance. Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 1 500,00 € en vertu d’un contrat de travail à durée indéterminée et avoir des problèmes de santé entraînant des arrêts maladie.

Le demandeur déclare s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il mentionne également que l’échéancier de paiement préalablement mis en place n’a pas été respecté.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 21 octobre 2025, que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT verse aux débats un décompte arrêté au 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 148,76 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La créance de la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT s’élève désormais à la somme de 1 794,83 €.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [M] [N] à verser à la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT la somme de 1 794,83 € actualisée au 21 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date du commandement de payer.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 28 février 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [O] [M] [N] le 7 août 2024, pour un montant principal de 1 902,83 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 octobre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [O] [M] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [M] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Madame [O] [M] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [M] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [M] [N] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [O] [M] [N] sera condamnée à payer à la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [M] [N] à verser à la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT la somme de 1 794,83 € actualisée au 21 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT ;

CONSTATE que le contrat signé le 22 décembre 2022 entre la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT et Madame [O] [M] [N] concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] s’est trouvé de plein droit résilié le 7 octobre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [O] [M] [N] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [M] [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [O] [M] [N] à verser à la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [M] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 août 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [O] [M] [N] à payer à la S.A. H.L.M. DU MOULIN VERT la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE