TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00579 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNJ4

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD, situé [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER, inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 328 899 901 – dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 06 Novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [W] est propriétaire des lots 16 et 59 dépendant de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 3] à [Localité 7].

Par assignation en date du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD, représenté par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées au débat,

— condamner M. [B] [W] à lui payer la somme de 8.478,74 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4 septembre 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la loi du 13 juillet 2006 n° 2006-872,

— condamner M. [B] [W] à lui payer la somme de 498,05 euros en règlement des frais de recouvrement,

— condamner M. [B] [W] à lui payer la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [W] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner M. [B] [W] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [W], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre au 3me trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 30 mars 2021, 25 mai 2022, 25 avril 2023 et 22 mai 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 4 septembre 2024, provision 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8.478,74 euros.

Au vu des pièces produites, il est établi que la créance du syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD s’élève à la somme de 8.478,74 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er avril 2022 (AF budget hors fonction 2TR2022) au 1er juillet 2024 (provisions 07/2024 à 09/2024 et appel fonds tx 07/2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [B] [W] a déjà été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 9 mai 2022, au titre des charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2022. En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [B] [W] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui verser une indemnité de 840,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD sollicite la somme de 498,05 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  330,00 euros (60,00 € dossier suivi contentieux + 270,00 euros dossier avocat nouvelle assignation), dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  55,00 euros, la preuve d’envoi de la mise en demeure du 30 novembre 2023 n’étant pas produite

Cependant, le syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD justifie de l’inscription d’hypothèque légale. En conséquence, M. [B] [W] sera condamné à lui verser la somme de 113,05 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [B] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [B] [W] sera également condamné à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD la somme de 8.478,74 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er avril 2022 (AF budget hors fonction 2TR2022) au 1er juillet 2024 (provisions 07/2024 à 09/2024 et appel fonds tx 07/2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les intérêts produits depuis le 1er octobre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD la somme de 840,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD la somme de 113,05 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [B] [W] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires LES PASSAGES DU NORD en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,