Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 11 septembre 2025, n° 25/02232

TJ Évry 11 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la demande en raison d'une mise en demeure non conforme
La cour a estimé que la mise en demeure n'était pas conforme aux exigences de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, car elle ne distinguait pas entre les provisions dues et les autres charges, rendant ainsi la demande irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 11 sept. 2025, n° 25/02232
Numéro(s) :	25/02232
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 9 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02232 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTT3

NAC : 72I

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 487 716 474, dont le siège social est [Adresse 1],

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 30 Janvier 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Juin 2025 et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [W] est propriétaire des lots numéros 446, 521 et 689 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 11] ([Adresse 5]).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [Z] [W] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 4 790,07 € selon arrêté de compte du 24 octobre 2024, 4ème appel de fonds et FONDS TRAVAUX ALUR inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 321,09 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2024 sur une somme de 2 415,15 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens..

Au soutien, il explique que le compte d’appels de charges et de fonds de ces lots présente un solde débiteur que les actions amiables ou précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber la dette, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 12 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 10] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [Z] [W], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, la mise en demeure adressée à M. [Z] [W], le 18 septembre 2024, versée aux débats, bien que fondée sur les dispositions précitées de l’article 19-2, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, procédure judiciaire spécifique, ne mentionne aucunement une ou plusieurs provisions mais un arriéré global de charges de copropriété non payé, mettant en demeure M. [Z] [W] de régler une somme totale de 1 997,07 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 4 septembre 2024, appel du 1er juillet 2024, TX REFECTION ETANCHEITE TERRASSES et FONDS TRAVAUX ALUR inclus, à laquelle s’ajoute de coût de la mise en demeure.

Compte tenu de la nature spécifique de la procédure de l’article 19-2 de la Loi du 10 jullete 1965 visant à obtenir une décision rapide concernant non seulement l’arriéré mais aussi les provisions non encore échues, la mise en demeure doit opérer une distinction entre les provisions de l’article 14-1 et les autres charges ou provisions réclamées afin de permettre au copropriétaire débiteur de comprendre pleinement qu’en cas de non paiement d’une seule provision ilpourra être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que la totalité des charges impayées restant dues ainsi que les provisions non encore échues ne deviennent exigibles que passé un délai de trente jours à compter d’une mise en demeure infructueuse, cette dernière ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes mêmes de l’article 19-2, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de sa rédaction.

En conséquence, la mise en demeure du 18 septembre 2024 n’étant pas conforme, la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est déclarée irrecevable.

Il convient donc de déclarer le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 10] irrecevable en son action engagée selon la procédure accélérée au fond à l’encontre de M. [Z] [W].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 10] selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 10].

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,