RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01154 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHLS

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 12 décembre 2025 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 2] représenté par son syndic la société [4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 192

S.A.S. [4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 192

DEMANDERESSES

D’UNE PART

ET :

S.A.S. [5]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS [4] et la SAS [4] ont assigné en référé la SAS [5] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 18 et 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pour voir :

— Ordonner à la SAS [5] sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de leur remettre les documents suivants :

Les plans de l’immeuble,

Les Dossiers des Assemblées Générales incluant :

• Les convocations et lettres de notification des convocations,

• Les procès-verbaux signés des assemblées générales avant 2003 et en 2016,

• Les accusés de réception notifications aux copropriétaires de tous les procès-verbaux,

• Feuilles de présence aux assemblées générales,

• Tous les registres des procès-verbaux d’Assemblées,

• Les attestations de non-recours,

• Les contrats de syndics avant 2019,

Les documents comptables avant 2023 :

• Les balances Générales avant 2023,

• Les grands Livres comptables, avec l’historique complet de tous les comptes non soldés et notamment les comptes individuels de chaque copropriétaire, accompagnés des doubles d’appels de fonds impayés,

• Les journaux comptables,

• Les annexes comptables,

• L’intégralité des factures des dix dernières années,

Les documents relatifs aux copropriétaires :

• Les dossiers de mutation,

• Les dossiers de procédure dans lesquels le syndicat est partie, avec les correspondances et actes ou décisions judiciaires, ainsi que les seconds originaux des oppositions article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut la justification de l’absence de procédure,

• Les appels de fonds individuels (charges + travaux) et les régularisations de charges des dix dernières années pour les copropriétaires suivants :

— [G] [TA]

— [D] [UY]

— [Y]

— [H] [YM]-[DF] [IU]

— [I] [UY]

— [V]

— [X] [P] [US]

— [A] [KS]

— [R] [RH]

— [O] [C]

— [DG] [RB] ET [IX]

— [MO] [MR]

— [GY] [AF] [K]

— [KP] [Z]

— [OH] [WO] / [N] [EF]

— [MK] [TB] [IT]

— [YN]

— [BW] [UV]

— [KO] [ML] [AE]

— [GX] [SZ] & [OI]

— [KR] [L] – [M] [AZ]

— [FC] [W]

— [CI] [UW]

— [HB] [U]

— [HB] [WR]

— [IW] [U]

— [GZ] [J]

— [UX] [DH]

— [RD] [WV]

— [YH] [KN] [YO]

— [MI] [HA] / [F] [RF]

— [RC] [S]

— [YP]

— [EC] [B]

— [DI] [SY]

— [IV] [E]

• Pour les copropriétaires débiteurs :

— Les mises en demeure,

— Les relances,

— Les factures de badge, de vigik, recherches de fuite, etc…

— Les actes d’huissier de justice et d’avocat,

— La formalité de prise d’inscription hypothécaire,

— Toute autre pièce,

• Les quotes-parts de chaque copropriétaire pour chaque compte d’avance et de provision,

• Les quotes-parts de chaque copropriétaire pour chaque budget prévisionnel non réparti,

• Les quotes-parts de chaque copropriétaire pour chaque budget hors dépenses courantes non réparti,

Le personnel de l’immeuble :

• Le contrat de travail et éventuels avenants de la gardienne,

• Les fiches de paies des dix dernières années,

• L’évaluation des risques professionnels pour la gardienne ;

— Dire que l’ensemble des dits documents devront être remis accompagnés d’un bordereau récapitulatif des pièces communiquées ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner la SAS [5] à leur payer la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— La condamner à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025, puis a été renvoyée à la demande des parties et entendue à l’audience du 12 décembre 2025.

A l’audience du 12 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la SAS [4], représentés par leur avocat, ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l’assignation.

Ils font valoir que la SAS [4] a été mandatée en qualité de nouveau syndic de [Adresse 6], lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2024, en remplacement de la SAS [5]. Ils précisent que les éléments concernant l’exercice de la SAS [5] ont été communiqués partiellement de sorte que le fonctionnement de la copropriété se trouve gravement entravé, notamment en raison de l’absence de pièces comptables. Ils indiquent avoir mis en demeure la SAS [5] par un courrier des 4 et 5 aoûts 2024 de transmettre l’ensemble des éléments manquants dans le délai de huit jours, en vain. Ils s’estiment, dès lors, bien fondés en leur demande de transmission de pièces et ajoutent ne pas être en mesure d’engager les actions en recouvrement nécessaires contre les copropriétaires débiteurs, pour un montant global de 179.450,48 euros d’arriérés de charges, ce qui leur occasionne un préjudice qu’ils entendent voir indemnisé à titre provisionnel.

En défense, la SAS [5], représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— Débouter les demandeurs de leurs demandes ;

— Les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que les pièces demandées portent sur une durée de dix années et qu’il n’est pas d’usage de transmettre des pièces aussi anciennes lors d’un changement de syndic. Elle précise qu’elle a repris un cabinet de syndic et qu’elle n’exerçait pas elle-même cette mission dans cette copropriété à cette époque. Elle indique ainsi qu’elle ne détient pas toutes les pièces demandées et qu’il appartient aux demanderesses de démontrer en quoi la non transmission des pièces leur cause un préjudice afin d’engager la responsabilité professionnelle de l’ancien syndic. Elle estime dès lors la demande mal fondée et conclu à son rejet.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 20 janvier 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la communication de pièces sous astreinte

Selon l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, notamment, d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris en application de cette loi précise que le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie du règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

L’article 18-2 dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la SAS [4] sollicitent la production d’une série de pièces regroupées selon les cinq catégories suivantes : les plans de l’immeuble, les dossiers des assemblées générales, les documents comptables avant 2023, les documents relatifs aux copropriétaires et le personnel de l’immeuble.

Or, la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Ils doivent en outre exister, la demande de production forcée ne devant pas conduire le défendeur à établir ces pièces a postériori. Ainsi, seules les pièces dont l’existence et la conservation sont imposées par la loi peuvent être présumées existantes.

Enfin, en dehors des cas où un texte spécifique règlemente la durée de conservation des archives, c’est le délai de prescription de droit commun qui s’applique, soit en application de l’article 2224 du code civil une durée de 5 ans.

S’agissant plus spécifiquement des documents comptables, l’article L.123-22 du code de commerce impose de les conserver dix ans.

Sur ce, conformément aux règles de conservation ci-dessus rappelées, toutes les pièces non comptables demandées mais non datées ou antérieures à 2020 ne peuvent être considérées comme entrant dans l’obligation de conservation imposée au syndic. Ces demandes seront donc rejetées.

Pour le surplus, la SAS [5] produit deux bordereaux de remise de pièces contresignés par la SAS [4] et établis le 16 juillet 2024, qui portent notamment sur :

« -Assemblée générale 29/03/2019

— Assemblée générale 6/11/2020

— Assemblée générale 28/04/2021 + comptes

— Assemblée générale04/03/2022 + comptes

— Assemblée générale 21/03/2023 + retour notification PV + comptes

— Assemblée générale 25/03/2024 + clé USB

— Assemblées générales 14/05/2024 »

Ainsi, en l’absence d’élément produit en demande, rien ne permet d’établir que l’ancien syndic n’aurait pas transmis aux demandeurs les dossiers des assemblées générales postérieurs à l’année 2020 tels qu’ils étaient en sa possession. Les demandes afférentes à cette rubrique seront donc rejetées.

S’agissant des documents relatifs aux copropriétaires, il ressort du bordereau de remise de pièces signé par la SAS [4] le 16 juillet 2024, que lui ont été remis les « dossiers de mutation » et « dossiers avocats ». Or, les demandeurs n’exposent pas précédemment ce qui leur manque concernant les dossiers de mutation, de sorte que cette demande apparait imprécise et sera rejetée.

De même, s’agissant des dossiers de procédure, il ressort de la formulation même de la demande que le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice et la SAS [4] ignorent si de telles procédures ont été engagées puisqu’ils demandent à défaut la justification de l’absence de procédure, ce qui n’est pas un document mais une explication attendue. Dès lors, ils échouent à démontrer que la SAS [5] serait détentrice de dossiers de procédure, de sorte que la demande sera rejetée sur ce point.

Ce même bordereau de remise évoque la transmission, en original, du dossier de la gardienne, Madame [T]. Il en résulte qu’il n’est pas démontré que le contrat de travail de l’intéressée, ses bulletins de salaires édités dans le délai légal de conservation et son DUERP, dans la mesure où il aurait effectivement été établi, serait restés entre les mains de l’ancien syndic. La demande sera donc rejetée.

Enfin, aucun des éléments versés au dossier ne permet d’établir l’existence des plans de l’immeuble demandés, dans un contexte où l’existence de tels plans ne résulte d’aucune obligation légale ou règlementaire. Cette demande sera donc rejetée.

S’agissant des documents comptables, en ce compris les appels de fonds, dont l’article L.123-22 du code de commerce précité fixe à dix ans le délai de conservation, il ressort du bordereau de remise des pièces, signé le 16 juillet 2024, qu’ont été remis à la SAS [4] les balances et les relevés généraux des dépenses jusqu’à l’année 2020-2021. Ainsi, la demande de communication des balances avant 2023 n’apparait pas mise à jour au regard de cette transmission.

En outre, aucune transmission du grand livre comptable et des journaux comptables n’est justifiée.

Il convient donc de faire droit à la demande de transmission de pièces comptables (grand livre et journaux) sur la période de 10 années, soit depuis l’année 2016-2017, ainsi que la demande de transmission des balances de 2016-2017 à 2019-2020.

S’agissant de la transmission des appels de fonds individuels et des régularisations de charge des dix dernières années pour les copropriétaires listés, il sera également fait droit à la demande.

En revanche, les demandes portant sur les mises en demeure, les relances, les factures de badge, de vigik, recherches de fuite, etc., les actes d’huissier de justice et d’avocat, la formalité de prise d’inscription hypothécaire, et toute autre pièce, apparaît imprécise et rien n’établit l’existence des documents demandés. La demande sera donc rejetée.

Enfin, les trois demandes relatives aux quotes-parts de chaque copropriétaire pour chaque compte d’avance et de provision, pour chaque budget prévisionnel non réparti, et pour chaque copropriétaire pour chaque budget hors dépenses courantes non réparti, ne porte pas sur un document précis mais plutôt sur une transmission d’information et sera donc rejetée.

Les transmissions de pièces auxquelles il est fait droit seront prononcées sous astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la décision, sans qu’il y ait lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la SAS [4] sollicitent la somme provisionnelle de 5.000 euros en réparation du préjudice résultant du défaut de transmission des pièces.

Mais la reconnaissance de l’existence d’un préjudice et la définition des responsabilités engagées relèvent de l’office du juge du fond et ne saurait être retenues comme acquises par principe.

Ainsi, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la SAS [5] dans le préjudice invoqué seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens

La SAS [5], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS [5] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la SAS [4] une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS [5] à transmettre à la SAS [4] en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de [Adresse 6], les pièces suivantes, et ce, dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par document et par jour de retard passé ce délai pendant 4 mois :

— Les grands livres comptables de l’année 2016-2017 à l’année 2023-2024,

— Les journaux comptables de l’année 2016-2017 à l’année 2023-2024,

— Les balances des années 2016-2017 à 2019-2020,

— Les appels de fonds individuels (charges + travaux) et les régularisations de charges entre 2016 et 2024 pour les copropriétaires suivants :

— [G] [TA]

— [D] [UY]

— [Y]

— [H] [YM]-[DF] [IU]

— [I] [UY]

— [V]

— [X] [P] [US]

— [A] [KS]

— [R] [RH]

— [O] [C]

— [DG] [RB] ET [IX]

— [MO] [MR]

— [GY] [AF] [K]

— [KP] [Z]

— [OH] [WO] / [N] [EF]

— [MK] [TB] [IT]

— [YN]

— [BW] [UV]

— [KO] [ML] [AE]

— [GX] [SZ] & [OI]

— [KR] [L] – [M] [AZ]

— [FC] [W]

— [CI] [UW]

— [HB] [U]

— [HB] [WR]

— [IW] [U]

— [GZ] [J]

— [UX] [DH]

— [RD] [WV]

— [YH] [KN] [YO]

— [MI] [HA] / [F] [RF]

— [RC] [S]

— [YP]

— [EC] [B]

— [DI] [SY]

— [IV] [E] ;

DIT que cette transmission sera accompagnée de la remise d’un bordereau détaillé conformément à l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision formée à l’encontre de la SAS [5] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS [5] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la SAS [4] une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [5] aux dépens de l’instance en référé.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,