Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 19 février 2026, n° 25/06403

TJ Évry 19 février 2026

Arguments

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Rejeté
Non-conformité de la mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure n'était pas conforme aux prescriptions de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, car elle incluait des sommes qui ne devenaient pas exigibles à la date de la mise en demeure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 19 févr. 2026, n° 25/06403
Numéro(s) :	25/06403
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	27 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jennifer POIRRET
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ N ] [ B ] [ E ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/06403 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RJVU

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [N] [B] [E], dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [I] [G] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 30 Octobre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 Janvier 2026 et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [G] [U] est propriétaire des lots numéros 250 et 339 au sein de la résidence en copropriété [N] [B] [E] sise [Adresse 4], 1/2/3/4, [Adresse 5], 1/3/5/7, [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires [N] [B] [E], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [I] [G] [U] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 7 839,09 € selon arrêté de compte du 15 juillet 2025, Provision charges : 01/04/26-30/06/26 et DOTA° DEPRECIATION CREANCE IRR 0339 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 1 500 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 470,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 6 juin 2025 sur une somme de 6 050,35 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds du défendeur présente un solde débiteur que les actions amiables ou précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires [N] [B] [E] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [I] [G] [U], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, aux termes de sa mise en demeure adressée à M. [I] [G] [U], le 6 juin 2025, versée aux débats, le Syndicat des copropriétaires [N] [B] [E], fondant sa demande sur l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, réclame le règlement dans le délai de trente jours d’une somme totale de 6 050,35 euros “au titre des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget”.

Cette somme inclut effectivement, à hauteur de 2 802,88 euros, les provisions des 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Par contre, le solde de 4 076,46 euros du 1er avril 2025 ne correspond pas à des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, contrairement à ce qui est indiqué dans la lettre de mise en demeure mais à la régularisation des charges de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi qu’il ressort de la ventilation de la somme de 6 050,35 euros figurant dans cette lettre et du courrier du 12 mars 2025 versé aux débats.

La lettre de mise en demeure du 6 juin 2025, bien que fondée sur les dispositions précitées de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, procédure judiciaire spécifique, ne répond donc pas aux prescriptions de cet article.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet que la totalité des charges impayées restant dues ainsi que les provisions non encore échues ne deviennent exigibles que passé un délai de trente jours à compter d’une mise en demeure infructueuse.

Cette dernière ne peut donc inclure des sommes dues au titre d’une régularisation de charges consécutive à l’approbation des comptes d’un exercice précédent votée lors d’une assemblée générale antérieure à la mise en demeure (en l’occurrence lors de l’assemblée générale du 13 février 2025 sous la résolution n°10).

En effet ces sommes constituent un arriéré de charges et, aux termes mêmes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, elles ne sont pas encore exigibles à la date de la rédaction de la mise en demeure.

En conséquence, la mise en demeure du 6 juin 2025 n’étant pas conforme, la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est déclarée irrecevable.

Il convient donc de déclarer le Syndicat des copropriétaires [N] [B] [E] irrecevable en son action engagée selon la procédure accélérée au fond à l’encontre de M. [I] [G] [U].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires [N] [B] [E] selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires [N] [B] [E] .

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,