TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01329 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGCH

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

S.A. LES RESIDENCES

C/

M. [K] [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e LAGOA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE, F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e LAGOA

CCC PREF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 novembre 2007, la société LES RESIDENCES, venant aux droits de L’OPIEVOY, a donné en location à Monsieur [K] [O], un immeuble à usage d’habitation (bâtiment 05, escalier A, étage 11, porte 1) situé [Adresse 5] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 617,86 €, outre provisions sur charges de 366,85 €.

Le 3 décembre 2024, la société LES RESIDENCES a fait délivrer à Monsieur [K] [O] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 676,20 € selon décompte arrêté au 22 novembre 2024.

La société LES RESIDENCES a, par courriel reçu le 12 juin 2024, informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 15 avril 2025, la société LES RESIDENCES a attrait Monsieur [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société LES RESIDENCES sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

dire que faute par Monsieur [K] [O] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

autorisé le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [O] ;

condamner Monsieur [K] [O] à lui payer les sommes suivantes :

1 287,16 € correspondant aux loyers et charges impayés au 13 avril 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer ;

d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

400,00 € à titre de dommages-intérêts suivant l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil ;

400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [K] [O] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel et sans caution ;

Le 18 avril 2025, la société LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 120,97 €.

Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris et déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [K] [O].

Monsieur [K] [O] ne comparait pas malgré sa convocation régulière.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Daté du 20 juin 2025, il en ressort que Monsieur [O] vit avec son fils, l’épouse et les trois enfants de ce dernier, qu’il est retraité, que la dette s’est créée lorsque son fils n’avait pas de revenus réguliers et qu’un plan d’apurement va être demandé au bailleur. Il est mentionné que Monsieur [K] [O] perçoit une retraite de 57,00 € et le RSA pour 454,47 €, que son fils perçoit un salaire mensuel de 1 871,53 € et des prestations familiales pour 639,47 €. Il est précisé que le versement de l’APL est suspendu depuis mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 120,97 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 311,79 €

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

En outre, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [K] [O] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 22,86 €.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LES RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 334,65 € au 26 janvier 2026.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [O] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 2 786,32 € actualisée au 26 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES justifie avoir, le 12 juin 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 5) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [K] [O] le 3 décembre 2024, pour un montant principal de 2 676,20 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [K] [O] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [K] [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société LES RESIDENCES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par société LES RESIDENCES.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [O], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation du 15 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Monsieur [K] [O] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société LES RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 13 novembre 2007 entre la société LES RESIDENCES, venant aux droits de L’OPIEVOY, et Monsieur [K] [O] concernant les locaux (bâtiment 05, escalier A, étage 11, porte 1) situés [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 2 786,32 € actualisée au 26 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [K] [O] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à la société LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation du 15 avril 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE