TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/01765 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOPT

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son son syndic, FONCIA MANSART, dont le siège social est situé [Adresse 3],

représenté par Maître Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. [M] BREIZH, Société civile immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 842 621 898, dont le siège social est situé [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [M] BREIZH est propriétaire des lots numéros 3 et 19 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à MASSY (91300).

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, a fait assigner la SCI [M] BREIZH devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES et sollicite le tribunal de :

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME “[Adresse 7] UNIS [Localité 5], représenté par son syndic, FONCIA MANSART,

En conséquence,

— Condamner la SCI [M] BREIZH à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME “[Adresse 7] UNIS 91300 MASSY, représenté par son syndic, FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

—  31 045,27 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 21/10/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24/07/2024,

—  1 059,88 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 21/10/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24/07/2024,

—  5 000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI [M] BREIZH aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI [M] BREIZH , bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— un extrait Kbis de la SCI [M] BREIZH,

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 21 octobre 2024, sur la période du 12 décembre 2022 au 21 octobre 2024, appel de fonds 01/10/2024 et fonds travaux 01/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de

31 045,27 euros,

— une situation de compte du syndic au 21 octobre 2024,

— le relevé individuel des charges pour l’exercice 2022,

— le bilan annuel des charges pour l’exercice 2023,

— les appels de provisions sur charges et fonds travaux des exercices 2023 et 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 30 juin 2021, 20 juin 2022, 27 septembre 2023 et 6 novembre 2024 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— une sommation de payer du 24 juillet 2024,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 21 octobre 2024, sur la période du 12 décembre 2022 au 21 octobre 2024, appel de fonds 01/10/2024 et fonds travaux 01/10/2024 inclus, s’élève à la somme de 31 045,27 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 14 167,92 euros à compter de la sommation de payer du 24 juillet 2024 et pour le surplus à compter du 17 mars 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI [M] BREIZH, laquelle ne se présume pas, d’autant que la défenderesse a effectué des règlements réguliers avant qu’il lui soit réclamé les appels de provisions pour travaux de ravalement de 8 782,65 euros, 8 782,63 euros et 9 048,78 euros, qui correspondent à plus de 85% de sa dette et sont payables, de surcroît, sur 3 mois consécutifs, ce qui représente de lourdes charges.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 1 059,88 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “Constitution dossier avocat” et “Constitution dossier avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de mise en demeure du 8 août 2024, d’un montant de 48,00 euros n’aparaissent pas bien fondés, la lettre n’étant pas produite et ses modalités d’envoi n’étant pas justifiées.

Seuls apparaissent fondés les frais sommation de payer du 24 juillet 2024 de 191,88 euros.

En conséquence, la SCI [M] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]la somme de 191,88 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [M] BREIZH, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [M] BREIZH à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] SAINT [Adresse 9] la somme de 31 045,27 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 21 octobre 2024, sur la période du 12 décembre 2022 au 21 octobre 2024, appel de fonds 01/10/2024 et fonds travaux 01/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 167,92 euros à compter de la sommation de payer du 24 juillet 2024 et pour le surplus à compter du 17 mars 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] SAINT [Adresse 9] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI [M] BREIZH à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 191,88 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE la SCI [M] BREIZH à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI [M] BREIZH aux entiers dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,