RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 21 avril 2026

MINUTE N° 26/365

N° RG 25/01272 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RLPF

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors des débats à l’audience du 20 mars et de Cécile CANDAS, Greffier lors du prononcé,

ENTRE :

SCI [C], dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L158,

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

SASU INS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sonia BEAUFILS de la SELARL RECCI CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2207.

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, la SCI [C] a assigné en référé la SASU INS devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile pour voir :

— Déclarer la SCI [C] recevable et bien fondée en ses demandes,

— Condamner la Société INS à lui payer :

* Au titre de la créance de loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires à ce jour : la somme provisionnelle de 87.973,75 euros,

* À titre de pénalité contractuelle : la somme provisionnelle de 5.679,22 euros,

* Aux intérêts de retard provisionnels au taux contractuel, égal au taux légal majoré de quatre points, sur les condamnations prononcées, à compter du commandement de payer du 11 août 2025, somme de 72.652,48 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

* Au titre de l’article 700 du code de procédure civile : la somme de 3.000 euros,

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi,

— Condamner la Société INS aux entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût des commandements de payer et le coût de la présente assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2026 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 20 mars 2026.

A l’audience du 20 mars 2026, la SCI [C], représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et, se référant à ses conclusions écrites, a porté ses demandes financières à :

— Au titre de la créance de loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires à ce jour : la somme provisionnelle de 111.870,35 euros TTC arrêtés au 12 mars 2026,

— À titre de pénalité contractuelle : la somme provisionnelle de 11.187,04 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [C] expose que, par actes du 1er avril 2017 et du 5 juillet 2021, elle a donné à bail à la SASU INS, alors détenue par Monsieur [G] [H] associé gérant des deux structures, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à LES ULIS (91400). Elle précise qu’en prévision de la cession des parts de la SASU INS à Monsieur [Z], les parties ont résilié les deux baux initiaux et signé un nouveau bail en date du 15 octobre 2021, pour une durée de douze années, avec une période ferme de 9 ans, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 105.000 euros payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que, sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et ses charges, elle lui a fait délivrer par commissaire de justice un commandement d’avoir à payer la somme de 72.652,48 euros arrêtée au 1er août 2025 et a procédé à une saisie conservatoire sur ses comptes à hauteur de 10.343,06 euros le 23 octobre 2025.

Elle conteste les moyens développés en défense, qui concernent les performances énergétiques de l’immeuble et l’amiante, rappelle qu’elle a fait procéder à de nombreux travaux pour y remédier et estime que la situation ne justifie pas une exception d’inexécution et est principalement motivée par la volonté du preneur de mettre fin au bail prématurément et alors qu’il avait connaissance de l’état des locaux lors du rachat des parts sociales de la société.

Elle estime l’expertise inutile dès lors qu’elle accepte de faire les travaux nécessaires sur la base du diagnostic produit en défense qu’elle ne conteste pas.

En défense, la SASU INS, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse résultant du trouble de jouissance subit par la société INS ;

— Débouter la SCI [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— A titre reconventionnel, désigner un expert judiciaire pour procéder à toutes investigations utiles pour déterminer, notamment, la qualité de l’isolation thermique du bâtiment, la conformité des locaux à l’activité industrielle exercée par la société INS, la nature et l’étendue de la présence d’amiante,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers impayés durant la procédure d’expertise judiciaire,

— A titre subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais de paiement ;

— Ordonner à la SCI [C] d’effectuer les travaux de remise en état, à ses propres frais afin de remédier aux désordres liés à la performance énergétique des locaux loués et à la présence d’amiante ;

— En tout état de cause, condamner la SCI [C] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [C] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que, constatant des problèmes d’isolation thermique du bâtiment et d’étanchéité, elle a été contrainte de contracter un second bail commercial pour d’autres locaux mieux adaptés aux besoins de son exploitation, certaines matières stockées étant sensibles aux variations de température. Elle précise avoir sollicité son bailleur à plusieurs reprises pour faire réaliser les travaux nécessaires, mais indique que les travaux réalisés par la SCI [C] se sont révélés partiels et insuffisants, de sorte que les désordres persistent. Elle a fait réaliser, le 21 janvier 2026, un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble qui a révélé qu’il était classé en catégorie G ainsi que la présence d’amiante dégradée dans plusieurs pièces du rez-de-chaussée, nécessitant l’évacuation des zones concernées, dans un contexte où le bailleur n’a pas fait réaliser de mesure d’empoussièrement alors qu’il en avait l’obligation. Elle ajoute que cette situation lui a occasionné un surcoût de dépenses énergétiques, outre celui du second loyer correspondant aux nouveaux locaux loués pour entreposer des matériaux spécifiques.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, une mesure de médiation a été proposée aux parties sur les points de litige non compris dans la présente instance, qui l’ont acceptée par messages électroniques du 2 avril 2026.

Il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 21 avril 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI [C] sollicite la condamnation de la SASU INS à lui payer la somme de 111.870,35 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 12 mars 2026 inclus, outre 11.187,04 euros au titre des pénalités contractuelles.

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [C] justifie être propriétaire des locaux situés [Adresse 4] à LES ULIS (91400), donnés à bail commercial à la SASU INS en date du 15 octobre 2025.

Elle a fait délivrer, le 11 août 2025, à la SASU INS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 72.652,48 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2025 inclus.

La SASU INS ne conteste pas le montant de la dette mais fait valoir une exception d’inexécution des obligations du bailleur de permettre la jouissance paisible des lieux en raison des performances énergétiques du bâtiment et de la présence d’amiante dégradée dans les locaux.

En effet, en application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Ainsi, s’il n’est pas contesté que le bailleur ait à sa charge la réalisation des grosses réparations, relevant de son obligation de délivrance, l’inexécution en résultant doit, pour permettre au locataire de suspendre le règlement des loyers, être suffisamment grave, c’est-à-dire que la chose louée doit être rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail.

Or, au cas présent, la SCI [C] ne conteste pas son obligation d’avoir à effectuer des travaux de mise en conformité des locaux en raison du diagnostic énergétique produit dont elle ne conteste pas les conclusions. Elle justifie, à ce titre, avoir déjà réalisé des travaux à la demande du preneur, en mai et juillet 2025, pour changer les radiateurs et les huisseries.

Le diagnostic de performance énergétique produit par la SASU INS établi le 3 février 2026 confirme que ces travaux sont insuffisants au regard des obligations du bailleur.

Cependant, la SASU INS ne justifie pas avoir interrompu, même partiellement, son activité. Si elle justifie avoir contracté un second bail à la date du 24 septembre

2024, elle ne fournit aucun élément susceptible de démontrer qu’il s’agirait de la conséquence directe de l’inexécution alléguée. Dès lors, elle échoue à démontrer que le manquement du bailleur est suffisamment grave ou que la chose louée doit être rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail.

En l’absence de contestation sérieuse opposable à la demande provisionnelle, l’obligation de la SASU INS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2026 inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 111.870,35 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU INS, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer à hauteur de 72.652,48 euros et à compter de la présente décision pour le solde.

En revanche, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, et ne peut dès lors être considérée comme non sérieusement contestable.

Il en va de même de la demande de majoration des intérêts légaux, qui s’analyse comme une clause pénale.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces deux points.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Il appartient ainsi au demandeur à la mesure d’instruction de justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et de justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

Ainsi, si la SASU INS justifie, par la production d’un constat de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024 et d’un diagnostic de performance énergétique établi le 2 février 2026, l’existence des désordres invoqués, il apparaît que les conclusions de ce diagnostic ne sont pas contestées par la SCI [C].

Dès lors, la SASU INS ne démontre pas qu’un litige soit en germe entre les parties de sorte qu’elle échoue à établir l’existence d’un motif légitime à voir désigner un expert. La demande reconventionnelle sera donc rejetée et par voie de conséquence la demande subséquente en suspension des loyers le temps de l’expertise.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de délais :

La SASU INS sollicite des délais de paiement, demande sur laquelle la SCI [C] ne s’exprime pas.

Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire d’injonction de faire des travaux :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, la SCI [C] ne conteste pas son obligation de réaliser des travaux sur la base du diagnostic de performance énergétique réalisé le 3 février 2026.

Il sera à ce titre relevé que la demande formulée par la SASU INS est imprécise, tant dans son périmètre que dans sa durée ou ses conséquences.

En conséquence, faute de pouvoir préciser la demande quant à l’objectif thermique recherchée, elle sera en l’état rejeté sur ce point.

En revanche, en l’absence de contestation de la SCI [C], il lui sera fait injonction de réaliser les actions curatives relatives à l’amiante.

Sur la médiation :

Conformément aux articles 1530 et suivants du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au litige qui les oppose. Ce pouvoir appartient également au juge des référés, en cours d’instance.

Selon l’article 1534-4 du même code, en son dernier alinéa, la mission peut être prolongée une fois, pour une durée de trois mois, à la demande du médiateur.

En l’espèce, à l’audience du 20 mars 2026, le juge a évoqué la possibilité d’ordonner une médiation, le litige existant entre les parties étant apparu plus large que celui objet de la présente instance et portant notamment sur le maintien du bail.

Par note en délibéré autorisée, la SCI [C] et la SASU INS ont confirmé leur accord.

Dès lors, il convient d’ordonner une médiation selon des modalités fixées au présent dispositif.

Dans l’attente de cette médiation, il sera sursis à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétible set aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE la SASU INS à payer à la SCI [C] la somme provisionnelle de 111.870,35 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement à payer sur 72.652,48 impayés et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande fondée sur la clause pénale du bail et sur la majoration des intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise, de suspension du paiement de loyers et d’injonction de faire des travaux relatifs à l’isolation thermique ;

DIT que la SASU INS pourra se libérer de la provision ci-dessus allouée par le versement de 23 mensualités de 4.665 euros et d’une 24ème mensualité pour le solde (4.575,35 euros), à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance, la totalité de la provision deviendra exigible sans délai ;

FAIT injonction à la SCI [C] de réaliser les achats curatives relatives à la présence d’amiante dans les locaux ;

ORDONNE une médiation entre la SCI [C] et la SASU INS ;

DÉSIGNE en qualité de médiateur :

Mme [P] [L]

Site internet : www.mediation-resolution.net

[Adresse 5]

Port. : 06.28.94.42.51

Mèl : [Courriel 1]

avec pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ;

DIT que la durée initiale de la médiation commencera à courir à compter de la première réunion plénière entre le médiateur et les parties et ne pourra excéder cinq mois, renouvelable une fois, pour une durée de trois mois, à la demande du médiateur ;

DIT que le médiateur sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 1528 et suivants du code civil et qu’il nous informera par écrit à l’expiration de sa mission de ce que les parties sont ou non parvenues à trouver une solution au conflit qui les oppose ;

FIXE à la somme de 1.500 euros TTC (mille deux cents) la provision à valoir sur la rémunération du médiateur, qui devra être consignée à hauteur de moitié par chacune des parties, soit 750 euros pour la SCI [C], et 750 euros pour la SASU INS, directement entre les mains du médiateur, dans le délai de 3 semaines à compter de la délivrance par le greffe aux parties de la présente ordonnance, sans autre avis et accompagné d’une copie de la présente décision ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation du médiateur sera caduque et privée de tout effet ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe de la juridiction par lettre simple à la SCI [C], la SASU INS et au médiateur désigné ;

RENVOIE l’affaire pour le suivi de la médiation, à l’audience du 4 décembre 2026 à 9 heures 30 ;

SURSOIT à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 avril 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.