TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12850

N° Portalis 352J-W-B7I-C6DYU

N° MINUTE : 1

Assignation du :

10 Septembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [D] [U] – BACQUEYRISSES[2]

[2]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Médiateur : [C] [G]

Cabinet RSDA

[Adresse 1]

[Localité 11]

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C [Localité 16] HABITAT – OPH

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0173

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DG DECORATION GENERALE

[Adresse 6]

[Localité 13]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 février 2012, l’établissement [Localité 16] HABITAT-OPH, venant aux droits de la société SAGI, a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société DG DECORATION GENERALE des locaux sis à [Adresse 19], pour une durée de neuf années du 1er avril 2012 au le 31 mars2021, l’exercice de l’activité de « AGENCEMENT ET INSTALLATION DE [Localité 21] DE BAIN ET TOUTES ACTIVITES CONNEXES ET COMPLEMENTAIRES NECESSAIRES A L’EXERCICE DE CETTE ACTIVITE » et un loyer annuel de 9.944,54 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2023, l’établissement [Localité 16] HABITAT-OPH a signifié à la société DG DECORATION GENERALE un congé pour le 30 septembre 2023 à minuit, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel de 12.473,54 euros.

Puis, selon actes de commissaire de justice en date des 26 juin et 28 juin 2024, l’établissement [Localité 16] HABITAT – OPH a signifié à la société DG DECORATION GENERALE un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme de 12.473,54 euros hors taxes et hors charges.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 10 et 23 septembre 2024, l’établissement PARIS HABITAT – OPH a assigné la société DG DECORATION GENERALE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation, l’établissement [Localité 16] HABITAT – OPH demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE PRINCIPAL,

— FIXER à 12.243,54 euros, par an et en principal, outre les charges prévues au bail en date du 1er avril 2012, dont les charges communes générales, le montant du loyer de renouvellement dû à compter du 1er octobre 2023 par la société DG DECORATION GENERALE (DG), pour les locaux à usage commercial sis [Adresse 5] [Localité 17],

— CONDAMNER la société DG DECORATION GENERALE (DG) à verser entre les mains de [Localité 16] HABITAT – OPH la somme correspondant au complément du dépôt de garantie, à parfaire,

— CONDAMNER la société DG DECORATOIN (DG) au paiement des intérêts au taux légal sur la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à parfait paiement, à parfaire,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au Juge des loyers commerciaux, et lui donner notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachants et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Tribunal tous les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er octobre 2023,

— En ce cas, FIXER le loyer provisionnel à 12.473,54 euros, par an et en principal, outre les charges prévues au bail en date du 1er avril 2012, dont les charges communes générales, et à compter du 1er octobre 2023,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la société DG DECORATION GENERALE (DG) à payer à [Localité 16] HABITAT – OPH une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société DG DECORATION GENERALE (DG) aux entiers dépens, en ce compris les frais du congé et les éventuels frais d’expertise,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. ».

Sur le fondement des article L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, l’établissement [Localité 16] HABITAT – OPH expose que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative d’un montant de 12.473,54 euros en raison des transformations évoquées dans le diagnostic territorial du 15ème arrondissement réalisé par l’Atelier [20], lesquelles ont augmenté la fréquentation du 15ème arrondissement, qui caractérisentune modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il soutient également que les locaux sont situés en plein centre du [Localité 3] à proximité des stations « Convention » et « Vaugirard » de la ligne n° 12 du métro.

La société DG DECORATION GENERALE, régulièrement assignée, n’a pas constituée avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ; le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2023 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par l’établissement [Localité 16] HABITAT – OPH à la société DG DECORATION GENERALE le 02 mars 2023.

Cela sera constaté.

2-Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L’article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En l’espèce, en ce qui concerne la modification notable des facteurs locaux de commercialité invoquée par l’établissement [Localité 16] HABITAT – OPH et l’évaluation de la valeur locative, en l’état des pièces produites par ce dernier, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de l’E.P.I.C. [Localité 16] HABITAT – OPH qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société DG DECORATION GENERALE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre l’établissement EPIC [Localité 16] HABITAT – OPH et la société S.A.R.L. DG DECORATION GENERALE et portant sur les locaux commerciaux sis à [Adresse 19], à compter du 1er octobre 2023 ;

avant dire droit pour le surplus, tous moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

Mme [D] [V]

[Adresse 9]

01 45 04 83 92 – [Courriel 15]

expert près de la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 18], [Adresse 4], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l’article L.145-33 du code de commerce et définis par l’article R.145-6 du code de commerce,

— rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 29 mai 2026 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par l’E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème ) au plus tard le 11 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [C] [G]

Cabinet RSDA

[Adresse 2]

01 47 03 13 13 – [Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 16], le 07 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER