TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/01674 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RPI6

NAC : 72I

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PATRIMOINE GESTION, société par actions simplifiée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 04 Mars 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Avril 2026 et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [R] est propriétaire des lots numéros 108 et 265 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [H] [R] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de voir :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, en son action,

— L’en déclarer bien fondé,

En conséquence :

— Condamner M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, la somme totale de 8 101,20 euros, correspondant à :

• 5 528,94 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2026 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2026 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

• 1 300,26 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2026, devenues exigibles par anticipation,

• 1 272 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— Condamner M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Proact’imm, enseigne Citya Patrimoine Gestion, la somme totale de 2 058 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— Condamner M. [H] [R] aux entiers dépens.

A l’audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [H] [R], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 6 janvier 2026, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [H] [R], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite le paiement de la provision exigible le 1er janvier 2026, d’un montant de 433,42 euros et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel de l’année 2026, d’un montant de 1 300,26 euros ainsi que l’arriéré de charges de 6 800,94 euros seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte au nom de M. [R], faisant apparaître un solde débiteur de 5 528,94 euros en ce qui concerne les charges échues sur la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2026, appel MISSION M. O. + ETUDE [S] 1/1 et appel PROVISIONS 1er TRIMESTRE inclus, et un solde débiteur de 1 300,26 euros au titre des charges à échoir,

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriétaires des 30 juin 2023, 9 septembre 2024 et 19 novembre 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2021 à 2024 et vote des budgets prévisionnels et travaux, et les attestations de non recours se rapportant aux assemblées générales des 30 juin 2023 et 9 septembre 2024,

— les appels de provisions du 4ème trimestre 2023, des années 2024 et 2025 et du 1er trimestre 2026,

— l’appel de mission + étude balcon du 1er janvier 2026,

— le décompte individuel de charges de M. [H] [R] de l’exercice 2024,

— le budget prévisionnel 2026 de M. [H] [R],

— les mises en demeure du syndic des 9 août 2024, 18 octobre 2024, 13 novembre 2024, 17 janvier 2025, 10 février 2025, 14 mars 2025 et 25 juin 2025, et leurs AR,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2026 :

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires les appels de fonds travaux ALUR de 18,26 euros débités au titre de l’exercice de l’année 2025, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour cet exercice n’ayant été produit.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2026, sur la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2026, appel MISSION M. O. + ETUDE [S] 1/1 et appel PROVISIONS 1er TRIMESTRE inclus, s’élève à la somme de 5 455,90 euros (= 5 528,94€-18,26€-18,26€-18,26€-18,26€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 433,42 euros à compter du 6 janvier 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 4 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges et appels de fonds travaux de l’exercice 2026 devenus exigibles par anticipation :

A l’examen du budget prévisionnel de M. [H] [R] et du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 19 novembre 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026 sous la résolution n°7 et fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR sous la résolution n°10, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des provisions sur charges et appels de fonds travaux loi ALUR de l’exercice 2026 devenus exigibles par anticipation, sur la période du 2ème au 4ème trimestre 2026 inclus, s’élève à la somme de 1 300,26 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [H] [R], laquelle ne se présume pas.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 1 272,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “LETTRE COMMINATOIRE” de 480,00 euros, “TRANSMISSION AVOCAT POUR ASSIGNATION” de 480,00 euros et “CONTENTIEUX” de 120,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de six lettres de mise en demeure les 9 août 2024, 18 octobre 2024, 13 novembre 2024, 17 janvier 2025, 10 février 2025 et 14 mars 2025, par la production des avis de réception portant la mention “Destinataire inconnu à l’adresse” et une lettre du 25 juin 2025 par la production de l’avis de réception portant la mention “Pli avisé et non réclamé”.

Toutefois, en ce qui concerne les mises en demeure des 18 octobre 2024, 13 novembre 2024, 17 janvier 2025, 10 février 2025 et 14 mars 2025, il ne justifie pas de l’utilité d’envoyer des lettres de mise en demeure tous les mois.

Le tarif du contrat de syndic étant de 45,60 euros pour cette prestation, il lui sera attribué la somme de 136,80 euros (=45,60€ X 3) au titre de trois lettres de mise en demeure.

M. [H] [R] est donc condamné au paiement de la somme de 136,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [H] [R], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5 455,90 euros au titre des charges et appels de fonds travaux loi ALUR exigibles arrêtés au 1er janvier 2026, sur la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2026, appel MISSION M. O. + ETUDE [S] 1/1 et appel PROVISIONS 1er TRIMESTRE inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 433,42 euros à compter du 6 janvier 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 4 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 300,26 euros au titre des provisions sur charges et appels de fonds travaux loi ALUR de l’exercice 2026 devenus exigibles par anticipation, sur la période du 2ème au 4ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 136,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNE M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [H] [R] aux entiers dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,