TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/05527 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPNL

Minute : 25/159

Société Anonyme D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [N] [R]

Représentant : Mme [H] [U] (Mère)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Société Anonyme D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [R],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Mme [H] [U] sa mère, munie d’un pouvoir

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2023, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [N] [R] et Monsieur [E] [K] un logement situé [Adresse 2] (logement n° 4094L-1141), pour un loyer mensuel de 854,49 euros.

Selon avenant au contrat en date du 22 septembre 2023, Madame [N] [R] est restée seule locataire à la suite du congé donné par Monsieur [E] [K].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [N] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2873,94 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 13 mars 2024 reçue le 18 mars 2024 la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [N] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer condamner Madame [N] [R] au paiement de la somme de 6525,98 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 5 décembre 2023, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 juin 2024.

À l’audience du 12 décembre 2024, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10185,47 euros arrêtée au 6 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle s’en rapporte au tribunal s’agissant de la demande de délais de paiement.

La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et que malgré des paiements, dont 500 euros au mois de décemembre, la dette continue d’augmenter.

Madame [N] [R], représentée par sa mère Madame [H] [U], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ces prétentions, elle évoque des difficultés familiales en lien avec des décès dans la famille. Elle indique que Madame [N] [R] travaille à plein temps dans le secteur bancaire et qu’elle va être aidé par sa sœur. Elle annonce un versement de 3000 euros fin décembre puis des règlements de 250 euros par mois.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 janvier 2025, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 15 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024, faisant état d’un paiement de 154,00 euros le 10 décembre 2024, abaissant ainsi la dette à 10031,47 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 1er août 2023, soit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 5 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 16 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2023 à compter du 17 janvier 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [R], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Madame [N] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Madame [N] [R] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [R] à son paiement à compter de 17 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er août 2023, du commandement de payer délivré le 5 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 janvier 2025 que la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [R] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 11025,54 euros, au titre des sommes dues au 15 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 décembre 2023 sur la somme de 1080,94 euros, de l’assignation du 5 juin 2024 sur la somme de 3652,04 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [N] [R] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2023 entre la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [N] [R] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 janvier 2024,

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CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [R] à compter du 17 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 11025,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 décembre 2023 sur la somme de 1080,94 euros, de l’assignation du 5 juin 2024 sur la somme de 3652,04 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE