TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 23/01652 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PF5B

NAC : 72A

Jugement Rendu le 07 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 3] représenté par son Syndic, la Société BALMA GESTION, SAS au capital de 50.000 euros, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 392 003 299, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [Z] [V] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Mohamed JAITE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [V] [D] est propriétaire des lots 2, 71 et 206 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la Sas Balma Gestion a fait assigner Mme [Z] [V] [D] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre sa condamnation au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 juin 2023 afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’apporter toutes précisions utiles concernant la résolution n°9 du procès verbal d’assemblée générale du 14 avril 2022 et de verser contradictoirement aux débats des pièces listées.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Juvisy sur Orge demande au tribunal de:

— CONDAMNER Madame [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 5.333,95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2020, date de la première mise en demeure, pour la somme de 1.452,36 euros et pour le surplus, à compter de l’introduction de l’instance.

— CONDAMNER Madame [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 351,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— CONDAMNER Madame [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 3.000 euros au titre de 1'article 700 du CPC.

— DEBOUTER Madame [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER Madame [D] en tous les dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

*

En l’état de ses dernières conclusions en défense 2, régulièrement notifiées par Rpva le 28 novembre 2024, Mme [Z] [V] [D] demande au tribunal de:

A titre principal,

— REJETER l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (91)

A titre subsidiaire

— ACCORDER des délais de paiement à madame [D] de 18 mois afin de pouvoir épurer sa dette

— REJETER les demandes du syndicat copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (91) au titre de la résistance abusive, frais et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et, rejeter toute autre demande contraire à celle de madame [D]

— ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

*

La clôture de l’instruction a été ordonnée par ordonnance rendue le 10 avril 2025 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 février 2026 où elle a été retenue. Les parties ont été avisées de la date à laquelle le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe.

Par conclusions mises sur Rpva le 22 février 2026, le conseil de la défenderesse sollicite la révocation de l’odonnance de clôture.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation d’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce par conclusions de révocation de clôture et de réouverture des débats, mises sur Rpva le 22 février 2026, Mme [Z] [V] [D] demande au tribunal de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 avril 2025, de prononcer la réouverture des débats, de renvoyer l’affaire à une prochaine audience pour lui permettre de notifier ses conclusions en réplique, statuer ce que de droit quant aux dépens.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a notifié par Rpva un courrier en date du 10 mars 2026 dont le tribunal déduit qu’il s’oppose à la révocation de clôture demandée.

Contrairement à soutenu par la demanderesse, ni le règlement intégral allégué de la créance ni l’évolution de sa situation financière qui nécessiterait la production d’éléments actualisés ne constituent une cause grave au sens des dispositions de l’article 803 sus rappelées pouvant justifier la révocation de l’ordonnance de clôture, au surplus dans une procédure en cours depuis le 14 mars 2023 et dans laquelle un précédent jugement de révocation d’ordonnance de clôture a déjà été rendu.

La demande de révocation d’ordonnance de clôture n’apparaît pas bien fondée et Mme [Z] [V] [D] ne peut qu’en être déboutée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 12/10/2020, 26/04/2021, 14/04/2022, 09/05/2019, 20/04/2023, 19/10/2023 et les attestations de non recours

— les appels de charges et de fonds travaux sur la période considérée

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 01/04/2024 sur la période du 01/01/2020 au 01/04/2024, appels avril 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5.333,95 euros.

La défenderesse, qui demande de rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, ne formule aucune moyen au soutien de sa demande.

Au vu de ces éléments et en l’absence de toute contestation tant sur le principe que le montant de la dette réclamée, il convient de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 01 janvier 2020 au 01 avril 2024, appels d’avril 2024 inclus, s’élève à la somme de 5.333,95 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1.452,36 euros à compter de la première lettre de mise en demeure du 28 août 2020 et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 14 mars 2023.

Sur les frais de recouvrement:

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires d’immeuble [Localité 6] réclame une somme de 351 euros au titre des frais de recouvrement tandis que Mme [Z] [V] [D] conclut au rejet de la demande.

La demande présentée au titre des lettres de mise en demeure, dont il a été justifié par la production des courriers et de leurs modalités d’envoi ainsi que par la production du contrat de syndic, apparaît justifiée pour deux lettres de mise en demeure soit 2 x 33 = 66 euros.

La demande présentée au titre des frais de mise en demeure avocat n’apparaît pas bien fondée en son montant qui n’a pas été retrouvé dans le contrat de syndic.

Au vu de ces éléments, Mme [Z] [V] [D] est condamnée à payer une somme de 66 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’attitude de Mme [Z] [V] [D], dont il n’a pas été justifié qu’elle aurait été précédemment condamnée pour le non paiement de ses charges de copropriété, aurait une autre cause que des difficultés de paiement. Il ne justifie pas davantage d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive qui n’apparaît pas bien fondée.

Sur la demande de délais de grâce

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [Z] [V] [D] demande de lui accorder des délais de paiement de 18 mois afin de pouvoir apurer sa dette en expliquant avoir procédé à plusieurs paiements depuis l’assignation selon ses capacités, être dans une situation précaire compte tenu de la composition de son foyer et du salaire qu’elle perçoit alors qu’elle mettait gracieusement le logement de l’espèce à la disposition de membres de sa famille.

Elle verse aux débats son avis d’imposition sur les revenus de 2023, les actes de naissance de ses 3 enfants, des relevés de comptes bancaires de 2024, des avis d’échéance de loyers de 2024, un avis de taxes foncières 2023, des devis et échéanciers pour des traitements bucco dentaires datant de 2024, des factures datant de 2024 ainsi qu’un avis d’impôt 2019 de taxe sur les logements vacants.

Le syndicat des copropriétaires demandeur s’oppose à la demande de délais de paiement présentée.

Au vu de l’ancienneté des pièces versées au soutien de la demande, Mme [Z] [V] [D] n’établit pas, comme soutenu, qu’elle sera en mesure d’apurer la dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement présentée n’apparaît pas bien fondée et Mme [Z] [V] [D] ne peut qu’en être déboutée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Z] [V] [D], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [Z] [V] [D] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture

CONDAMNE Mme [Z] [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires d’immeuble [Localité 6] au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 01 janvier 2020 au 01 avril 2024, appels d’avril 2024 inclus, la somme de 5.333,95 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.452,36 euros à compter de la première lettre de mise en demeure du 28 août 2020 et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 14 mars 2023, et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE Mme [Z] [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] la somme de 66 euros au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE Mme [Z] [V] [D] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE Mme [Z] [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [Z] [V] [D] aux entiers dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,