TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 24/01102 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PZIN

NAC : 72A

Jugement Rendu le 07 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Société par Actions simplifiée au capital de 10.000 €, inscrite au RCS de CRETEIL sous le numéro 518 24 922, ayant son siège social situé [Adresse 3], prise en son établissement secondaire situé [Adresse 4]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [X] [O] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] sont propriétaires des lots numéros 36 et 55 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY- COURCOURONNES aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 27 314,90 euros au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 8 décembre 2023, appel 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance et capitalisation des intérêts, de la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives en demande, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, demande au tribunal de :

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1] en ses demandes.

Y faisant droit ;

— Constater, sur le fondement des documents produits, que M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] sont solidairement redevables de la somme de 47 385,71 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 20 janvier 2025, correspondant à la période du 01/01/2022 au 01/01/2025, appel de charges du 1er trimestre 2025 inclus, cette somme venant aux lieu et place de celle de 27 314,90 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance;

En conséquence,

— Condamner solidairement M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] au paiement de la somme de 47 385,71 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme venant aux lieu et place de celle de 3 000 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance;

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— Condamner solidairement M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] aux entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier du commandement de payer du 7 janvier 2022 à hauteur de la somme de 88,70 euros, de l’assignation du 15 juin 2023 devant le tribunal de proximité de LONGJUMEAU à hauteur de la somme de 103,69 euros, de l’assignation du 7 février 2024 devant le tribunal judiciaire de CRETEIL à hauteur de la somme de 57,42 euros et du jugement à intervenir.

*

En l’état de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 28 octobre 2024, M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1244 et suivants du code civil,

— Autoriser M. et Mme [U] à s’acquitter de leur dette en principal à l’égard du syndicat des copropriétaires en 24 mensualités, selon les modalités suivantes : 23 mensualités de 800 € chacune et le solde à la 24ème mensualité;

— Dire que le paiement devra intervenir en sus des charges courantes;

— Donner acte à M. et Mme [U] de ce qu’ils ne s’opposent pas à ce qu’une clause de déchéance du terme soit insérée dans le jugement à intervenir;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes annexes.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 10 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 12 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indiquent les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte des appels de charges et appels de travaux impayés sur la période du 20 décembre 2021 au 1er janvier 2025, provision charges courantes 01/01/2025 et cotisation fonds travaux 01/01/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 46 557,32 euros,

— un relevé de compte du syndic du 20 janvier 2025, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2025, provision charges courantes 01/01/2025 et cotisation fonds travaux 01/01/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 47 385,71 euros, frais de recouvrement de 828,39 euros inclus,

— une mise en demeure du syndic du 15 décembre 2021,

— un commandement de payer signifié le 7 janvier 2022,

— les appels de fonds des exercices 2022, 2023, 2024 et du 1er trimestre 2025,

— les relevés individuels de charges de copropriété des exercices 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 31 décembre 2020, 19 juillet 2021, 23 juin 2022 et 28 juin 2023 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 avril 2024 et 19 décembre 2024,

— un extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] attirent l’attention du tribunal sur le fait que le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires ne prend pas en considération la somme de 22 337,00 euros correspondant à la subvention à percevoir au titre des travaux de ravalement et de ventilation et qu’il convient de déduire celle-ci du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Au soutien, ils versent aux débats le courrier qui leur a été adressé par le syndic le 12 février 2024, aux termes duquel il est indiqué ce sui suit :

“”Quote part travaux ravalement + VMC : 38 400,00 euros

1 900 000,00/10 000 x 192 = 36 480,00 euros pour le ravalement

100 000,00/10 000 x 192 = 1 920,00 pour la VMC

Montant estimatif des subventions qui seront versées : 22 337,00 euros

Montant du reste à charge que vous devez acquitter le plus rapidement possible afin d’éviter les retards dans le déroulement des travaux : 16 063,00 euros (38 400,00 – 22 337,00).”

Cette demande de déduction de la somme de 22 337,00 euros n’étant pas reprise par les défendeurs dans leur dispositif ne peut pas retenue, en application de l 'article 5 du code de procédure civile selon lequel “le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé”.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 20 décembre 2021 au 1er janvier 2025, provision charges courantes 01/01/2025 et cotisation fonds travaux 01/01/2025 inclus, s’élève à la somme de 47 385,71euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux conformément à l’article 220 du code civil.

M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] seront donc condamnés solidairement au paiement de leur dette.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où les défendeurs se sont trouvés confrontés à des difficultés financières importantes à la suite des trois appels de fonds consécutifs des 1er octobre 2023, 1er janvier 2024 et 1er avril 2024, d’un montant total de 36 480,00 euros au titre des travaux de ravalement.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] sollicitent du tribunal l’autorisation de s’acquitter de leur dette en 24 mensualités, à savoir 23 mensualités de 800,00 euros, le solde payable le 24ème mois.

Au soutien, ils précisent que M. [H] [U] perçoit une rémunération d’environ 1 800,00 euros en tant qu’agent communal et d’environ 1 000,00 euros en tant que gardien et que Mme [W] [X] [O] épouse [U] exerce la profession d’agent de nettoyage pour un salaire mensuel d’environ 940,00 euros.

Ils expliquent qu’ils ont pendant plusieurs années réglé scrupuleusement les charges de copropriété mais qu’il leur a été impossible de faire face aux appels de fonds au titre des travaux de ravalement, compte tenu des sommes élevées qui leur étaient réclamées. Ils ajoutent qu’ils ont été confrontés à des difficultés financières supplémentaires suite aux décés des parents de M. [H] [U].

En l’occurrence, M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] sollicitent des délais de paiement mais ils n’ont produit aucun contrat de travail ni document prouvant non seulement leur situation financière et patrimoniale mais également qu’ils seront effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] ne démontrent pas être en capacité d’apurer leur dette par l’octroi de délais de paiement.

Leur demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] seront par conséquent déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicite la condamnation des défendeurs aux entiers dépens “comprenant les frais de signification par huissier du commandement de payer du 7 janvier 2022 à hauteur de la somme de 88,70 euros, de l’assignation du 15 juin 2023 devant le tribunal de proximité de LONGJUMEAU à hauteur de la somme de 103,69 euros, de l’assignation du 7 février 2024 devant le tribunal judiciaire de CRETEIL à hauteur de la somme de 57,42 euros et du jugement à intervenir.”

Les frais de signification du commandement de payer du 7 janvier 2022, antérieur à l’assignation ne constituent pas des dépens et il n’est pas versé aux débats d’assignations du 15 juin 2023 et du 7 février 2024.

En conséquence, M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, en ce non compris les frais de signification du commandement de payer du 7 janvier 2022 et des assignations des 15 juin 2023 et 7 février 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 47 385,71euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 20 décembre 2021 au 1er janvier 2025, provision charges courantes 01/01/2025 et cotisation fonds travaux 01/01/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] de leur demande de délais de paiement;

CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et Mme [W] [X] [O] épouse [U] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,