RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 mars 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/00966 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RFGE

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 6 février 2026 et de Johanna PALMONT, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [Q] [R]

demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jeanine HALIMI, avocate plaidante au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397 et par Maître Laurent LE MEHAUTE, avocat au barreau de l’ESSONNE, vestiaire : 23

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Madame [S] [F]

demeurant [Adresse 3], et pour ce au domicile professionnel situé [Adresse 4]

représentée par Maître Charlotte LAURENT, avocate au barreau de l’ESSONNE

(bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ordonnée par le BAJ le 3 décembre 2025 (ordonnance rectificative) sous le numéro 2025-008308)

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R] ont assigné en référé Madame [S] [F] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1103 du code civil, et 834 à 836 du code de procédure civile, pour voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant le requérant à Madame [S] [O] ;

— Condamner Madame [S] [F] à libérer les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;

— Ordonner en conséquence son expulsion des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 1], ainsi que celle de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 2] Publique si besoin est ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de Madame [S] [F] garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [S] [F], et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus ;

— Condamner Madame [S] [F] à payer à la requérante, à titre provisionnel, la somme de 12 650 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 19 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus ;

— Condamner Madame [S] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges échus, et ce depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [S] [F] au versement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit du requérant ;

— Condamner Madame [S] [F] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 6 février 2026.

A l’audience du 6 février 2026, Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R], représentés par leur avocat, ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R] exposent que, par acte du 18 juillet 2023, ils ont donné à bail à Madame [S] [F] un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 10 200 euros payable mensuellement et d’avance. Ils expliquent que, leur locataire n’ayant pas payé ses loyers et charges de manière régulière, ils ont été contraints de lui faire délivrer par commissaire de justice le 17 décembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 7 450 euros au titre des arriérés locatifs. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, ils estiment la clause résolutoire acquise.

Ils ont actualisé leur dette oralement à l’audience, la portant à la somme de 18 996,59 euros arrêtée au mois de février 2026 inclus.

En défense, Madame [S] [F], représentée par son avocat, n’a pas contesté la dette mais a sollicité oralement des délais de paiement de 24 mois et proposé 23 échéances mensuelles à 500 euros et le solde dû à la 24e échéance.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas pu exploiter son activité de restauration avant le mois d’avril 2025 en raison de travaux de transformations préalable et du délai de la mairie pour délivrer l’autorisation d’exploitation. Elle indique que son activité étant de moins d’un an, elle n’a pas de bilan comptable à produire et fait état d’une situation personnelle difficile, ayant 5 enfants à charge et ne percevant que les prestations sociales.

Madame [S] [F] a été autorisée à produire en cours de délibéré l’extrait Kbis correspondant à la déclaration de son activité, ce qu’elle a fait en date du 12 février 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 10 mars 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule, en page 17, qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R] ont fait délivrer, le 17 décembre 2024, à Madame [S] [F] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 7 450 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 inclus.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R] n’ont fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de Madame [S] [F] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R] sollicitent la condamnation de Madame [S] [F] à leur payer la somme de 18 996,59 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au mois de février 2026 inclus.

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de déduire du décompte produit la somme de 268,64 euros correspondant à « facture huissiers », somme qui sera prise en compte au titre des dépens.

Ainsi, au vu du décompte produit par Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R], l’obligation de Madame [S] [F] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au mois de février 2026 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée, à hauteur de (18 996,59 – 268,64) 18 727,95 euros, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 7 450 et à compter la présente décision pour le solde.

Quant au montant des loyers et charges dus depuis la date à laquelle le décompte est arrêté, jusqu’à la résiliation du bail, il correspond à la période couverte par l’indemnité d’occupation et a été traité comme tel.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Madame [S] [F] causant un préjudice à Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 18 janvier 2025.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel Madame [S] [F] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er mars 2026, les sommes dues depuis le 18 janvier 2025 étant comprises au titre de la provision.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais

Madame [S] [F] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R] s’opposent.

Si Madame [S] [F] ne produit aucun élément comptable à l’appui de sa demande de délai, il ressort néanmoins de l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises qu’elle a régulièrement déclaré son activité de restauration rapide à compter du 24 juillet 2023.

Il ressort en outre du décompte produit qu’elle a procédé à un paiement de 2.000 euros en date du 12 septembre 2025, montrant, malgré des difficultés financières, une volonté de régler la situation.

Ainsi, au vu de ces éléments, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Sur les frais et dépens

Madame [S] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

Madame [S] [F] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 juillet 2023 et portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 1] ;

CONDAMNE Madame [S] [F] à payer à Monsieur [Q] et Madame [Z] [R] l’indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

CONDAMNE Madame [S] [F] à payer à Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R] la somme provisionnelle de 18 727,95 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement à payer sur 7 450 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que Madame [S] [F] se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 23 mensualités de 750 euros et d’une 24e mensualité pour le solde (1 477,95 euros), à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— Les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— La clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— Il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de Madame [S] [F] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés,

— Madame [S] [F] devra payer mensuellement à Monsieur [Q] [R] et Madame [Z] [R], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [F] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le cout du commandement de payer.

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 mars 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,