TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/07604 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQMI

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] CANAL situé [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL EGIDE immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 809 931 884, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [K] [R], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [R] est propriétaire des lots numéros 38 et 82 au sein de la résidence en copropriété [Localité 4] sise [Adresse 5] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, a fait assigner Mme [K] [R] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 11 846,64 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, et au paiement des frais de recouvrement, de dommages et intérêts et des frais irrépétibles et dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions d’actualisation en demande, mises sur RPVA le 19 mai 2025 et signifiées à Mme [K] [R] suivant acte de LEXAZUREA, commissaires de justice associés, en date du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande au tribunal de :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner Mme [K] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 105,14 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 et appel fonds travaux 04/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,

— Condamner Mme [K] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1 524,04 euros en règlement des frais de recouvrement,

— Condamner Mme [K] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [K] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner Mme [K] [R] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse ne réglait plus les appels de fonds émis par le syndic mais a procédé à des règlements depuis l’assignation, restant devoir la somme de 105,14 euros.

*

Bien que régulièrement assignée, Mme [K] [R] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 27 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte arrêté au 1er octobre 2024, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024, appel de provision 10/2024 à 12/2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus,

— un décompte arrêté au 1er avril 2025, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, appel de provision 04/2025 à 06/2025 et appel fonds travaux 04/2025 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 4 juillet 2022, 5 juillet 2023 et 10 juin 2024,

— les appels de provisions des 3ème et 4ème trimestres 2022, des exercices 2023 et 2024 et des 1er et 2ème trimestres 2025 et les appels de travauxde remplacement de compteur d’eau du 1er juillet 2022, de travaux OPAH complémentaire du 5 juillet 2023, de remboursement partiel trésor du 5 juillet 2023, et de travaux complémentaires VMC,

— les relevés de charges de copropriété et relevés de charges individels des exercices 2022 et 2023,

— le jugement du 21 novembre 2022 avec décompte,

— le bordereau d’inscription hypothécaire du 10 décembre 2024,

— et les contrats de syndic du 30 juin 2021 et du 10 juin 2024.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR impayés, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, appel provision 04/25 à 06/25 et appel fonds travaux 04/2025 inclus, s’élève à la somme de 105,14 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [K] [R] a déjà été condamnée par jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’EVRY du 21 novembre 2022.

Toutefois, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [K] [R] dans un contexte où celle-ci a quasiment soldé sa dette, le solde de 11 846,64 euros restant dû au 1er octobre 2024 ayant été réduit à la somme de 105,14 euros à la date du 1er avril 2025.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] CANAL de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes et les frais non nécessaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] réclame une somme de 1 524,04 euros au titre des frais de recouvrement.

S’agissant des frais de protocole d’accord de 150,00 euros, ce document n’étant pas versé aux débats, il convient de les rejeter.

Les frais de pré-état de 150,00 euros ne sont ni justifiés ni prévus au contrat de syndic au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et doivent être également rejetés.

Ne sont pas des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais d’huissiers engagés pour l’introcuction de l’instance ou la signification des conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

Les frais d’hypothèque avocat ne sont pas justifiés.

Quant aux frais de prise d’hypothèque des 10 décembre 2024 et 18 février 2025 d’un montant de 251,00 euros, conforme au tarif figurant dans le contrat de syndic, seuls les frais du 10 décembre 2024 sont justifiés et peuvent être retenus.

En conséquence, Mme [K] [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 4] la somme de 251,00 euros au titre de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 105,14 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR impayés, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, appel provision 04/25 à 06/25 et appel fonds travaux 04/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 251,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [K] [R] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,