TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/03519 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CT6JQ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

03 Mars 2021

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

Mutuelle CARAC

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0678

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE BELLAICHE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-marie JOB de la SELARL JTBB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0254

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 août 2011, la mutuelle dénommée MUTUELLE D’EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC (ci-après la mutuelle CARAC) a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société PHARMACIE BELLAICHE des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 9], pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, l’exercice de l’activité de pharmacie et un loyer annuel de 34 772 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 17 mars 2020, la mutuelle CARAC a signifié à la société PHARMACIE BELLAICHE un congé pour le 30 septembre 2020, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 moyennant un loyer annuel de 58 000 euros hors taxes et hors charges.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 septembre 2020, la société PHARMACIE BELLAICHE a notifié à la mutuelle CARAC qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 mais sollicitait la fixation du loyer à la somme de 39 605 euros.

Par mémoire préalable du 07 janvier 2021 notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la mutuelle CARAC a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 58 000 euros en principal à compter du 1er octobre 2020 au motif que les locaux loués avaient fait l’objet de travaux d’amélioration au cours du bail expiré.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 03 mars 2021, la mutuelle CARAC a assigné la société PHARMACIE BELLAICHE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 23 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 ;

— désigné en qualité d’expert Mme [G] [H] en lui donnant notamment pour mission de donner notamment son avis sur les travaux effectués par le preneur au cours du bail précédent, de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 13 novembre 2023.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 10 janvier 2025 à laquelle la mutuelle CARAC et la société PHARMACIE BELLAICHE étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce et des articles 1231-7, 1343-2, 551 et 2224 du code civil, la mutuelle CARAC demande au juge des loyers commerciaux de :

«- Débouter la société PHARMACIE BELLAICHE de ses demandes, tant principales que subsidiaires,

— Fixer à 55.000,00 € en principal annuel le loyer de base du bail renouvelé au 1er octobre 2020 dû par la société PHARMACIE BELLAICHE à la Mutuelle d’Epargne de Retraite et de Prévoyance CARAC, avec intérêt de droit sur tout rappel de loyer, à compter du 3 mars 2021, date de l’assignation, puis au fur età mesure des échéances échues, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

— Condamner la Société PHARMACIE BELLAICHE à payer à la Mutuelle CARAC la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

— Condamner la société PHARMACIE BELLAICHE en tous les dépens, à l’exception de honoraires de l’expert judiciaire Mme [H], qui seront partagés par moitié entre les parties.»

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, au visa des articles L. 145-33 et suivants, R.145-2 et suivants, et R.145-23 et suivants du code de commerce, la société PHARMACIE BELLAICHE demande au juge des loyers commerciaux de :

« Dire que, en l’absence de clause d’accession, les travaux réalisés en 2009 par la SELARL PHARMACIE BELLAICHE ne justifient pas le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement suivant leur exécution ;

Dire en conséquence que le loyer ne peut être fixé à la valeur locative qu’à la condition que celle-ci soit inférieure au loyer plafond ;

Fixer le prix du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2020 à la somme de 35.000,00 € hors taxes par an, en principal et hors charges, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Subsidiairement, fixer le prix du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2020 à la somme de 39.208,52 € hors taxes par an, en principal et hors charges, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Plus subsidiairement encore, fixer le prix du bail renouvelé à efiet du 1er octobre 2020 à la somme de 39.400,00 € hors taxes par an, en principal et hors charges, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

En tout état de cause,

Condamner la MUTUELLE D’EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC à payer à la SELARL PHARMACIE BELLAICHE une somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la MUTUELLE D‘EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC aux dépens comprenant les frais d’expertise ; »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

1-1 Sur la demande de la mutuelle CARAC de déplafonnement du loyer

En application de l’article R. 145-8 du code de commerce et eu égard à l’analyse de l’expert, la mutuelle CARAC soutient que les travaux réalisés dans les locaux en 2009 par la société PHARMACIE BELLAICHE constituent des travaux d’amélioration justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020. Elle explique que le bail ne prévoyant aucune clause d’accession, et les travaux ayant été réalisés sur une construction préexistante, l’accession doit s’effectuer sur le fondement de l’article 551 du code civil, soit à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés. Elle en conclut que le déplafonnement doit être retenu à l’occasion du second renouvellement suivant leur réalisation. Elle soutient que les travaux constituaient des travaux d’amélioration puisque la visibilité du local a été accrue et les modalités d’accès et de circulation des clients ainsi que la présentation des produits améliorées.

La société PHARMACIE BELLAICHE soutient que les travaux réalisés ne peuvent justifier le déplafonnement du loyer car le bail ne comporte pas de clause d’accession et qu’ils n’ont apporté aucune amélioration aux lieux loués. Elle expose que le bail ne comportant pas de clause d’accession et les dispositions de l’article 555 du code civil ne s’appliquant pas aux travaux réalisés sur des ouvrages existants et constituants des réparations ou de simples améliorations, le déplafonnement n’est pas justifié. Elle souligne que l’article 551 du code civil invoqué par la mutuelle CARAC n’est applicable que sous réserve des seules règles énoncées à l’article 555. Elle précise que si l’article 555 était néanmoins considéré comme applicable, la mutuelle CARAC n’a pas participé au financement des travaux de sorte que l’accession ne peut intervenir. D’autre part, la société PHARMACIE BELLAICHE considère que les travaux effectués ne peuvent être qualifiés d’améliorations au sens de l’article R.145-8 du code de commerce car ils ont essentiellemnt consisté à changer et déplacer le mobilier, rénover la décoration et les vitrines et déplacer la porte d’entrée.

Sur ce,

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En outre, aux termes de l’article R. 145-3, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R.145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

L’article 551 du code civil dispose que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

Ce texte énonce le principe dit de l’accession et s’applique également aux relations entre le propriétaire et le locataire.

En application des premier et troisième alinéas de l’article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Ainsi, les travaux modifiant de façon notable les caractéristiques des locaux, qui relèvent de l’article R. 145-3 du code de commerce, qu’ils soient réalisés par le bailleur ou par le preneur, à condition que dans ce dernier cas ils aient fait accession au bailleur, peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement par le bailleur lors du renouvellement qui suit la date de leur réalisation.

En revanche, les travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ne pourront être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement qui suit la date de leur réalisation, lorsque le bailleur n’en aura pas supporté la charge, directement ou indirectement, et qu’ils lui auront fait accession à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés.

Enfin, si le bailleur a pris la charge, directement ou indirectement, des travaux d’amélioration réalisés par le preneur, ils pourront constituer un motif de déplafonnement dès le premier renouvellement.

En l’espèce, selon l’expert, les travaux réalisés en 2009 par la société PHARMACIE BELLAICHE pourraient être qualifiés de travaux d’amélioration et seraient donc susceptibles de constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020. Elle relève qu’il a été effectué des travaux extérieurs et intérieurs. S’agissant des travaux extérieurs, l’accès aux locaux a été déplacé du pan coupé à la rue de la Convention et la façade a été modernisée. L’expert considère que l’aspect extérieur de la boutique est devenu plus moderne, plus attractif qu’il ne l’était avant les travaux. En ce qui concerne les travaux intérieurs, l’expert indique que le déplacement de l’accès a permis de réaménager l’intérieur de façon plus rationnelle en installant les présentoirs à la place de l’accès précédent, en repensant de façon plus stratégique l’air de vente et en créant un espace d’essayage orthopédique sur la droite.

Il n’est pas discuté par les parties que les travaux ont été réalisés par la société PHARMACIE BELLAICHE et au cours de l’année 2009.

Il ressort des photographies de la devanture des locaux et des plans des locaux avant et après les travaux, que l’accès aux locaux depuis l’extérieur a été déplacé du pan coupé se situant à l’angle de la [Adresse 17] et de la [Adresse 13], à la [Adresse 13], et modifié, passant d’une porte à deux portes automatiques coulissantes, une pour l’entrée et l’autre pour la sortie. En outre, la devanture a été entièrement rénovée de la [Adresse 17] à la [Adresse 13]. Postérieurement aux travaux, la totalité de la devanture située sur le pan coupé est occultée par un habillage publicitaire alors qu’antérieurement aux travaux, la partie droite de la devanture située sur le pan coupé, comprenant la porte d’entrée, était vitrée. L’enseigne en bandeau a été rénovée, les enseignes lumineuses situées sur les devantures ont été déposées et les enseignes drapeau ont été changées et sont assorties aux couleurs de la devanture.

La facture de la société ADRA du 19 octobre 2009 confirme la pose d’une palissade extérieure en mélaminé blanc, la dépose et l’évacuation des corniches extérieures avec spots encastrés sur toutes les façades, l’application de peinture sur cette palissade, la façon d’un bandeau décoratif sur la façade et le nettoyage au karcher des piles en façade, et les factures de la société ACA confirment quant à elle, la modification de la vitrine et la pose de la porte automatique ainsi que d’un rideau métallique.

Ainsi que le relève l’expert, postérieurement aux travaux, la devanture des locaux apparaît plus moderne et attractive. Il est en outre relevé que l’entrée a été déplacée sur la rue qui est la plus commerçante et qu’elle apparaît dès lors visible par un nombre plus important de potentiels clients.

En ce qui concerne les travaux réalisés à l’intérieur des locaux, selon les plans avant et après travaux, les deux comptoirs de vente situés au fond et à droite de la boutique ont été supprimés, au profit d’un espace d’essayage des articles orthopédiques, et il n’a été conservé que le comptoir de gauche, lequel a été agrandi. La position des meubles d’exposition situés dans la surface de vente a été modifiée.

Selon la facture de la société ADRA du 19 octobre 2009, il a été réalisé des travaux de carrelage, notamment avec confection d’une chape en béton, de doublage en placoplâtre, de faux-plafonds avec fourniture et pose de faux-plafonds en plaques de plâtre et de peinture.

Le contrat signé entre la société PHARMACIE BELLAICHE et la société ARCHI le 22 juin 2009 mentionne également des travaux d’électricité, de menuiserie et de climatisation/plomberie.

L’espace de vente a donc été modifié, rénové et embelli. La création d’un espace d’essayage des articles orthopédiques a permis à la société PHARMACIE BELLAICHE d’étendre son activité à la vente de ces produits. La circulation des clients a été modifiée par le déplacement de l’accès aux locaux.

L’ensemble des travaux réalisés a ainsi constitué une amélioration des locaux loués.

Compte tenu de leur nature, ils ne peuvent en aucun cas être considérés comme de simples travaux de finition ou liés au déplacement de l’entrée et s’il est exact qu’il n’a pas été réalisé de travaux de gros-oeuvre, il demeure que les améliorations n’en comportent pas nécessairement.

Dès lors que le contrat de bail ne stipule aucune clause d’accession au profit de la mutuelle CARAC des travaux qui seraient réalisés par le preneur, il doit être considéré, en application des articles 551 et 555 du code civil, que l’accession a joué au profit de celle-ci à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés.

Enfin, il n’est pas contesté par les parties que ces travaux ont été entièrement financés par la société PHARMACIE BELLAICHE, sans aucune participation financière, directe ou indirecte, de la mutuelle CARAC. Dans la lettre qu’elle adresse à la société ARCHI le 05 juin 2009, la mutuelle CARAC indique d’ailleurs accorder son autorisation pour la réalisation des travaux notamment à la condition « De ne rien réclamer au bailleur en terme de dédommagements ».

Par conséquent, les travaux ne peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement qui suit la date de leur réalisation, soit au renouvellement considéré du 1er octobre 2020.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 doit être fixé à la valeur locative.

1-2 Sur l’évaluation de la valeur locative

La mutuelle CARAC sollicite que la valeur locative de 500 euros /m2B préconisée par l’expert soit retenue et ce, sur la base de son analyse. Elle souligne que beaucoup de références citées par l’expert sont supérieures à ce prix. Elle soutient que les pharmacies n’ont pas été frappées comme d’autres commerces par la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19. Elle prétend qu’il n’y a pas lieu de déduire de la valeur locative le montant des travaux qui ont justifié le déplafonnement dans la mesure où, d’une part, elle a autorisé ceux-ci sous condition de l’absence de toute indemnisation, ce qui exclut toute demande à ce titre, et, d’autre part, une demande d’indemnisation est manifestement prescrite. Subsidiairement, elle souligne que le chiffrage des travaux présenté par la société PHARMACIE BELLAICHE est aberrant.

La société PHARMACIE BELLAICHE conteste la valeur locative de 500 euros /m2B préconisée par l’expert et demande qu’elle soit fixée à 320 euros /m2B. Elle fait valoir que l’une des références de loyer de pharmacie citée par l’expert est erronnée et doit être corrigée. Elle considère qu’il n’y a lieu de tenir compte que des références des commerces de pharmacie compte tenu de la spécificité de l’activité et de la réglementation à laquelle elle est soumise et d’exclure notamment les références des loyers d’agences bancaires ou immobilières. Elle souligne que les références mentionnées par l’expert sont relativement anciennes. Elle ajoute enfin qu’il y a lieu de tenir compte des effets de la crise sanitaire due à l’épidémie de covid-19. Subsidiairement, si la proposition de l’expert était retenue, la société PHARMACIE BELLAICHE demande qu’il soit déduit, sur la durée du bail, le montant des travaux ayant justifié le déplafonnement au motif qu’en application des articles 555 ou 1371 ancien du code civil, ils doivent être indemnisés par la mutuelle CARAC. Elle évalue cette indemnité à 15 562,65 euros.

Sur ce,

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

— Sur la description du local

L’expert indique que les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien, de facture correcte, faisant l’angle en pan coupé entre la [Adresse 13] et la [Adresse 17], avec façade en pierre de taille, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée avec commerces, dont les locaux loués, de cinq étages droits, un sixième et un septième étage en retrait successifs derrière des balcons filants et un huitième étage mansardé, avec couverture en zinc, le ravalement et le gros œuvre étant en bon état apparent.

L’expert précise que les locaux bénéficient d’une belle visibilité grâce à un linéaire total de façade en angle et en pan coupé, sur la [Adresse 13] et sur la [Adresse 17], avec une devanture prise dans le bâti comprenant deux portes simples automatiques (entrée/sortie) séparées par une arrête centrale sur la [Adresse 13], deux grandes vitrines séparées par une arrête centrale et un accès secondaire réservé aux livraisons sur la [Adresse 17] et une grande vitrine dans l’angle, le tout sous enseignes en bandeau « Pharmacie – Pharm. du Marché », avec également deux croix lumineuses en drapeau (au niveau du R+1) de part et d’autre de l’angle, sur chacune des deux rues, une autre croix lumineuse avec une flèche se trouvant sur la [Adresse 19] (qui est la rue parallèle à la [Adresse 13]), également au niveau du R+1.

Elle les décrit ainsi :

— au rez-de-chaussée, un niveau d’environ 108 m², avec une aire de vente d’envion. 88 m², de configuration et de hauteur correctes, malgré deux piliers habillés se trouvant dans l’aire de vente, aménagée de manière classique pour l’activité, avec plusieurs rayonnages/présentoirs, un espace d’essayage orthopédique (avec cloisonnement léger, servant accessoirement de bureau) sur la droite et un comptoir caisse à gauche de l’entrée, outre des locaux annexes à la suite d’environ 20 m², aménagés en réserves, avec les départs de l’escalier et du monte-charge vers le R-1 et une porte sur la [Adresse 17] ;

— au niveau R-1, relié au rez-de-chaussée par un escalier en bois à quart tournant et un monte-charge, un niveau d’environ 66 m², de hauteur globalement correcte, entièrement aménagé en locaux annexes avec une vaste réserve pour partie surélevée de deux marches, un sanitaire encloisonné, un point d’eau et deux bureaux dont un commandé.

L’expert en conclut que l’impression d’ensemble est bonne.

Cette description doit être retenue dès lors qu’elle résulte des constations objectives de l’expert lors de sa visite des locaux et que les parties ne formulent pas d’observations à ce sujet.

— Sur la surface

L’expert retient une surface utile de 174 m2 et une surface pondérée de 109,31 m2B, établie selon la Nouvelle chartre de l’expertise en vigueur le 1er juillet 2015 conformément à l’usage, lesquelles ne sont pas contestées par les parties.

b) Sur les facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est rappelé que les locaux sont situés à [Localité 8], [Adresse 3], selon l’expert au sud-ouest de la ville, dans le [Adresse 11], à l’angle de la [Adresse 13] et de la [Adresse 17].

Il ressort du rapport que la [Adresse 13] est une longue et large voie très fréquentée, à double sens de circulation automobile, avec une voie réservée aux bus et aux vélos. La [Adresse 17] est une voie secondaire, assez courte et assez étroite, à sens unique de circulation automobile.

Selon l’expert, il s’agit d’un quartier relativement excentré mais prisé de la capitale, essentiellement résidentiel avec une population à bon pouvoir d’achat, bénéficiant d’une bonne commercialité de proximité, avec de nombreuses enseignes nationales, ainsi que d’un flux de chalands important, en particulier les jours où se tient le marché alimentaire, soit tous les mardis et jeudis de 7h à 14h30 et les dimanches de 7h à 15h.

Le tronçon de la [Adresse 13] dont dépendent les locaux étudiés (compris entre la [Adresse 18] et la [Adresse 10]) comptait en 2020, 135 commerces dont 98 enseignes nationales (soit 72,60 %), et se trouve largement dominé par l’alimentaire (39 boutiques) et les services (29 boutiques). La [Adresse 17] est, quant à elle, quasiment dépourvue de commercialité, à l’exception d’un restaurant faisant l’angle avec la [Adresse 19] et d’un traiteur faisant l’angle avec la [Adresse 12].

L’expert indique que les locaux sont assez bien desservis par les transports en commun. Les stations de métro Convention et Vaugirard, desservies par la ligne 12, se trouvent respectivement à environ 230 m et 360 m des locaux loués et il existe plusieurs lignes de bus à proximité dont la ligne 62 qui circule [Adresse 13]. En revanche, le stationnement est difficile et limité par un couloir de bus côté pair sur l’avenue de la Convention. Il existe quelques places payantes en surface, le parking public le plus proche se trouvant à environ 750/800 m.

L’expert en conclut qu’il s’agit d’un bon emplacement pour l’activité exercée.

En l’état de ces éléments, qui n’appellent aucune observations de la part des parties, il convient de retenir que les locaux loués bénéficient d’un bon emplacement pour l’activité de pharmacie exercée car situés dans un secteur à la fois résidentiel et commerçant, avec une importante commercialité de proximité, une diversité équilibrée d’enseignes dont des enseignes nationales, outre un marché alimentaire, et une bonne chalandise piétonne.

c) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— quatre références de loyer fixé judiciairement de 750 euros, 600 euros, 500 euros et 475 euros /m2B, pour des surfaces situées [Adresse 13] et [Adresse 16], de 65,20 m2B, 189 m2B, 164,71 m2B et 76,30 m2B, des renouvellements à effet en avril 2018, février 2017, octobre 2016 et avril 2024, et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de sandwicherie, agence bancaire et pharmacie ;

— quatre références de loyer de renouvellement amiable de 667 euros, 500 euros, 531 euros, et 357 euros/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 13] et [Adresse 15], de 39 m2B, 59 m2B, 424,02 m2B et 57,50 m2B, des renouvellements à effet en janvier 2016, octobre 2015, et avril 2014 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de pompes funèbres, primeur, agence bancaire et pharmacie ;

— sept références de loyer de première location de 955 euros, 683 euros, 739 euros, 714 euros, 513 euros, 861 euros et 957 euros/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 14] [Adresse 15], [Adresse 10] et [Adresse 20], de 44 m2B, 61,50 m2B, 46 m2B, 98 m2B, 50 m2B, 69 m2B et 23 m2B, des baux à effet en février 2019, avril 2018, août 2017, mars 2015, février 2015 et septembre 2014 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités d’optique, bazar décoration, agence immobilière, coiffeur, vente d’appareils de musculation et consmétiques.

L’expert retient une valeur locative unitaire de 500 euros/m2B au 1er octobre 2020 compte tenu du bon emplacement des locaux pour l’activité exercée, de la facture correcte de l’immeuble et son bon état apparent, de la belle visibilité dont bénéficient les locaux, de leurs caractéristiques, de l’activité effectivement exercée, des prix couramment pratiqués dans le voisinage et de l’analyse du marché locatif.

Contrairement à ce que soutient la société PHARMACIE BELLAICHE, la référence de la pharmacie BRANCION-VOUILLE citée par l’expert n’est pas erronée dans la mesure où celle-ci n’a pas tenu compte dans son appréciation du loyer plafonné finalement retenu par la cour d’appel mais du loyer déplafonné qui avait été fixé par le tribunal avant que sa décision ne soit réformée à défaut de motif de déplafonnement.

En outre, la société PHARMACIE BELLAICHE ne peut appeler à la fixation du loyer en considération des contraintes réglementaires auxquelles elle est soumise, notamment le régime de contrôle et de fixation du prix des produits vendus, sans produire les chiffres d’affaires qu’elle réalise selon les catégories de produits (médicaments et produits de parapharmacie par exemple), lesquels pourraient permettre d’établir la pondération des zones de vente en fonction de la nature des produits qui y sont présentés et de leur capacité contributive ainsi que le suggèrent les experts auxquels elle se réfère, étant rappelé, ainsi que le souligne l’expert, qu’il conviendrait également de tenir compte de l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

De plus, si l’expert a tenu compte des loyers d’agences bancaires et immobilières, il s’avère qu’il s’agit d’agences qui exercent leur activité dans des bureaux situés en boutiques.

De surcroît, la société PHARMACIE BELLAICHE ne rapporte pas la preuve que les mesures gouvernementales prises pour lutter contre l’épidémie de covid 19 ont entraîné une modification notable, durable ou provisoire, des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur son activité.

Enfin, le prix des travaux ayant justifié le plafonnement ne saurait être déduit de la valeur locative. En effet, d’une part, les travaux ont fait accession au bailleur sans qu’il soit prévu au contrat de bail de participation financière de sa part et sans qu’aucune disposition légale ne lui impose une participation financière, et, d’autre part, le déplafonnement n’a été prononcé qu’au second renouvellement qui a suivi l’accession, ce qui lui a permis d’amortir les travaux au moins durant neuf ans sans subir d’augmentation concomittante du loyer.

Ainsi, eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents et à son analyse ci-dessus bien fondée, il convient de retenir le prix unitaire de 500 euros/ m2B proposé par l’expert.

*****

Au 1er octobre 2020, la valeur locative des locaux considérés s’établit à (109,30 m2B x 500 euros =) 54 650 euros.

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 sera fixé à la somme de 54 650 euros hors taxes et horas charges.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 03 mars 2021, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

2- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 54 650 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre la mutuelle dénommée MUTUELLE D’EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC et la société PHARMACIE BELLAICHE pour les locaux situés à [Localité 8][Adresse 1] [Adresse 3] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 03 mars 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 27 Mars 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER