TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00815 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5SM

JUGEMENT

DU : 29 Janvier 2026

Société SEQENS

C/

M. [O] [I]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 29 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

Société SEQENS

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e HALIMI

CCC défendeur

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2015, la société DOMAXIS, aux droits de laquelle intervient la société SEQENS, a consenti un bail d’habitation à M. [O] [I] et Mme [V] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], outre un emplacement de parking B090. Le loyer mensuel actualisé s’élève à 534,91 euros hors charges.

A la suite du divorce des époux [I] et suivant avenant en date du 09 mars 2023, M. [O] [I] est demeuré seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2945,64 euros au titre de l’arriéré locatif ( décompte arrêté au 80 octobre 2024 terme de septembre inclus) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [I] le 8 octobre 2024.

Par assignation du 13 février 2025, la société SEQENS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6736,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,prononcer une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où le locataire ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 2 décembre 2025, la société SEQENS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette actualisée s’élève désormais à 6 506.75 euros selon décompte en date du 28 novembre 2025 terme d’octobre inclus.

La société SEQENS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [I] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Il expose avoir connu une période de chômage avec une baisse importante de ses revenus, qu’il a signé un CDI depuis peu moyennant un salaire mensuel de 1600 euros environ. Il ajoute avoir trois enfants qui ne résident pas avec lui et qu’il aide financièrement quand il le peut.

M. [O] [I] propose de régler la somme de 200 euros en plus du loyer courant afin d’apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La société SEQUENS a indiqué ne pas être opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2945,64 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que le paiement du loyer courant a bien repris avant le 2 décembre 2025, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [O] [I] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [O] [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Dans ce cas, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 novembre 2025, M. [O] [I] lui devait la somme de 6173,90 euros, soustraction faite des frais de procédure d’un montant de 332.85 euros et de frais d’un montant de 25 euros correspondant à des frais injustifiés.

M. [O] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEQENS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2015 entre la société SEQENS ( intervenant aux droits de la société DOMAXIS), d’une part, et M. [O] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 8 décembre 2024,

CONDAMNE M. [O] [I] à payer à la société SEQENS la somme de 6173,90 euros (six mille cent soixante-treize euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2025 terme d’octobre 2025 inclus,

AUTORISE M. [O] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 31 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 décembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [O] [I] sera condamné à verser à la société SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société SEQENS du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [O] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 et celui de l’assignation du 13 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge