Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 12 Septembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Société D’HLM LOGI-OUEST

13 boulevard des Deux Croix

BP 83029

49017 ANGERS CEDEX 01

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [F]

Logement 352

2 Rue Charles Viaud

44200 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024

date des débats : 20 juin 2024

délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00220 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MX44

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Madame [Z] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 24 octobre 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST (ci-après société LOGI OUEST) a donné à bail à Madame [Z] [F] un logement situé 2 rue Charles Viaud – 44200 NANTES.

Le 30 octobre 2020, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.298,36 euros au titre des loyers échus et impayés.

Madame [Z] [F] a déposé un dossier de surendettement, lequel a conduit à la mise en œuvre d’un plan de redressement de 24 mois à compter du 30 septembre 2021 pour l’ensemble de ses dettes.

Le 13 mars 2023, la société LOGI OUEST a adressé à la locataire une première mise en demeure suite au non-respect du plan, suivie de deux autres mises en demeure.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 15 janvier 2024, la société LOGI OUEST a fait assigner Madame [Z] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 30 décembre 2020 la résiliation du bail signé le 24 octobre 2018 en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut de communication de l’assurance habitation ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [F], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [Z] [F] à lui payer la somme de 3.887,89 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 décembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Condamner Madame [Z] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 30 décembre 2020, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Condamner Madame [Z] [F] à lui verser la somme de 135,67 euros au titre du commandement de payer du 30 octobre 2020 ;

— Condamner Madame [Z] [F] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 20 juin 2024, la société LOGI OUEST, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société LOGI OUEST a également actualisé sa créance à la somme de 7.330,24 euros selon le décompte arrêté au 11 juin 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise des paiements des loyers.

Bien que régulièrement citée, Madame [Z] [F] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être établi par les services sociaux en l’absence de contact avec la locataire.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…).

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (…).

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 15 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

La société LOGI OUEST justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier en date du 21 octobre 2020, cette situation d’impayés ayant perduré postérieurement à cette saisine.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la société LOGI OUEST a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [Z] [F], le 30 octobre 2020, pour un arriéré de loyers et charges de 1.298,36 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2020.

Dès lors, Madame [Z] [F], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [Z] [F] sera par ailleurs condamnée à payer à la société LOGI OUEST une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant de l’arriéré locatif et les délais :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société LOGI OUEST est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 24 octobre 2018.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 7.052,61 euros au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, après déduction des frais de procédure (142,56 euros et 135,67 euros).

En conséquence, Madame [Z] [F] sera condamnée à payer à la société LOGI OUEST la somme de 7.052,61 euros au titre des loyers échus et impayés au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 11 juin 2024 que Madame [Z] [F] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, de sorte que les dispositions susvisées ne peuvent s’appliquer.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société LOGI OUEST de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST quant à sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST à l’encontre de Madame [Z] [F] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 31 décembre 2020, du contrat de bail conclu le 24 octobre 2018, portant sur le logement situé 2 rue Charles Viaud – 44200 NANTES ;

DIT que Madame [Z] [F] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [Z] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST les sommes suivantes :

—  7.052,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 31 décembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST de sa demande formulée à l’encontre de Madame [Z] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE