TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/06998 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYQU

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Juin 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]" situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER dont le siège social esst situé [Adresse 3] à [Localité 3] et pour les besoins de la présente par son établissement econdaire sis [Adresse 4] à [Localité 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 5]

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Frédéric SAME de la SCP SAMÉ AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [Z] [W] et Mme [N] [X] sont propriétaires des lots numéros 317, 318, 319, 321 et 217 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 7] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Convergence Immobilier, a assigné M. [I] [Z] [W] et Mme [N] [X] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins, notamment, d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre leur condamnation in solidum au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 13 mars 2025.

Par jugement rendu le 20 mars 2025, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture, la ré ouverture des débats pour permettre aux défendeurs de conclure en réplique.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°1 en rabat de clôture et au fond, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], anciennement représenté par le cabinet Convergence Immobilier et désormais représenté par Maître [C] [J] [A], administrateur judiciaire assisté du cabinet Coopexia, régulièrement notifiées par Rpva le 13 mars 2025, demande au tribunal de:

— ORDONNER le rabat de la clôture prononcée le 24/ 10/2024 et la réouverture des débats ;

— DEBOUTER Monsieur [I] [B] et Madame [N] [X] de 1'ensemble

de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [I] [B] et Madame [N] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[F] [Cadastre 1]" sis [Adresse 7] à [Localité 4], la somme actualisée en principal de 16.699,55 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15/01/2025 inclus, virement [X] [N] du 15/01/2025 inclus, et représentant :

• 14.587,09 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

• 1.508,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

• 453,38 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens.

• 151,08 € au titre des frais d’avocat, relevant de 1'article 700 du CPC.

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [I] [B]

et Madame [N] [X] d’une condamnation IN SOLIDUM au paiement de l’intérêt au taux

légal à compter :

• de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 26/09/2019, d”avoir à payer la somme de 11.733,96 € ;

• de la mise en demeure notifiée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 05/05/2021, d’avoir à payer la somme de 16.956,36 € ;

• du commandement d’avoir à payer délivré par 1'étude ID FACTO, commissaires de justice, en date du 03/06/2021, sur la somme de 15.090,12 € ;

• du commandement d’avoir à payer délivré par 1'étude ID FACTO, commissaires de justice, en date du 14/12/2021, sur la somme de 18.195,83 € ;

• de 1'assignation délivrée le 08/12/2023 sur la somme de 17.660,20 € ;

• des présentes conclusions pour le surplus.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [I] [B] et Madame [N] [X] a payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[F] [Cadastre 1]" sis [Adresse 9] à [Localité 4], la somme de 1.700,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [I] [B] et Madame [N] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [F] [Cadastre 1] » sis [Adresse 7] à [Localité 4], une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût des commandements de payer pour un total de 391,48 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

En l’état de leurs conclusions en défense n°1, régulièrement notifiées par Rpva le 23/10/2024, M. [I] [Z] [W] et Mme [N] [X] demandent au tribunal judiciaire de:

Vu l’article 122 du code de procédure civile

Vu l’article 1353 du code civil

Vu l’article 1343-5 du code de procédure civile

— Dire irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [K] [Adresse 11] en ses prétentions

Subsidiairement

— Le débouter de ses prétentions, le montant de la dette étant incertain en son quantum

Infiniment subsidiairement

— Accorder les plus larges délais pour permettre aux défendeurs de s’acquitter de la dette sur deux ans à raison de 400 euros sur 23 mensualités et le solde à la 24 ème échéance

En tout état de cause

— Débouter le demandeur de ses prétentions relatives aux frais, dommages-intérêts et article 700 du code de procédure civile.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 12 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, les défendeurs n’apparaissent pas recevable à soulever devant le tribunal statuant au fond, et non devant le juge de la mise en état, une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires.

Il convient donc de déclarer irrecevable la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée devant le tribunal statuant au fond.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [I] [Z] [W] et de Mme [N] [X] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 21 mars 2024 désignant Maître [J] [A] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et l’ordonnance du 30/05/2024 désignant Coopexia en qualité de tiers assistant

— les procès verbaux des assemblées générales du 14/11/2019, 30/01/2021, 13/07/2021, 30/06/2022 et 12/12/2018 ainsi que les attestations de non recours

— les procès verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 07 janvier 2025 et 02/08/2024

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— et deux décomptes des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 30/11/2023 et au 15/01/2025 (pièce 6 et 51). La décompte arrêté au 15/01/2025, cotisation fonds travaux 01/01/2025, solde charges au 31/12/2022 et virement [X] [N] du 15/01/2025 inclus fait apparaître un solde débiteur de 16.699,55 euros dont 2.112,46 euros correspondant à des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les défendeurs ne contestent pas le principe de la dette mais soutiennent que le quantum est incertain en expliquant qu’ils justifient de plusieurs versements entre les mains du syndic qui ne sont pas pris en compte et en relevant que les régularisations de charges pour les années 2022 et 2023 ne sont pas versées aux débats.

En n’explicitant pas avec précision les versements effectués qui n’auraient pas été repris dans le décompte, les défendeurs ne rapportent pas la preuve, comme soutenu, de l’inexactitude des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires.

Etant relevé que le solde de charges au 31/12/2022, d’un montant de 151,1 euros, apparaît au crédit des défendeurs et qu’aucune régularisation de charges pour l’année 2023 ne ressort du décompte en pièce 51, les défendeurs n’apparaissent pas bien fondés non plus à soutenir que le quantum serait incertain aux motifs que les régularisations de charges pour les années 2022 et 2023 ne sont pas versées aux débats.

Les défendeurs ne soulèvent aucun autre moyen sur le montant de la dette réclamée au titre des charges de copropriété.

Il convient donc de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 15 janvier 2025 cotisation fonds travaux 01/01/2025, solde charges au 31/12/2022 et virement [X] [N] du 15/01/2025 inclus s’élève bien à la somme de 14.587,09 euros.

En l’absence de versement aux débats des relances du 26/09/2019 et 05/05/2021, des commandement de payer du 03/06/2021 et 14/12/2021, le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas bien fondé à demander que ces dates servent de point de départ pour les intérêts de la somme due.

La somme de 14.587,09 euros portera donc intérêt au taux légal à compter de l’assignation introduction du 08 décembre 2023.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité dont il a été justifié (pièce 46 du demandeur), la condamnation au paiement de la dette sera prononcée in solidum.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [F] [Cadastre 1] sollicite la somme de 2.112,46 euros au titre des frais de recouvrement tandis que les défendeurs concluent au rejet de la demande présentée.

La demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée alors que:

— il n’a pas été justifié des lettres de 3ème relance du 26/09/2019 ni de mise en demeure du 05/05/2021

— il n’a pas été justifié des procès verbaux des commandements de payer ID FACTO

— les frais de [T] note frais de mise en demeure, de facture CoJustice assignation, de transmission avocat saisie immo ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— il n’a pas été justifié du commandement de saisie vente ni de l’hypothèque judiciaire.

La demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée et le demandeur ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de dommages et intérêts, ne justifie ni de la résistance abusive alléguée ni d’avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts au taux légal.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et le demandeur ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, le seul versement aux débats de relevés bancaires datant de 2024 est insuffisant pour justifier de la situation financière des défendeurs et établir qu’ils seront effectivement en mesure de payer la somme due avec un échéancier.

Au vu de ces éléments, la demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée et les défendeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] [Z] [W] et Mme [N] [X], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les défendeurs sont par ailleurs condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

DÉCLARE irrecevable la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée devant le tribunal statuant au fond

CONDAMNE in solidum M. [I] [Z] [W] et Mme [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus, arrêtés au 15 janvier 2025, cotisation fonds travaux 01/01/2025, solde charges au 31/12/2022 et virement [X] [N] du 15/01/2025 inclus la somme de 14.587,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 décembre 2023, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [F] [Cadastre 1] de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [K] [Adresse 11] de sa demande au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [I] [Z] [W] et Mme [N] [X] de leur demande de délais de paiement

CONDAMNE in solidum M. [I] [Z] [W] et Mme [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [I] [Z] [W] et Mme [N] [X] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,