TRIBUNAL

JUDICIAIRE D,'[Localité 1],-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 26 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 24/07385 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRE3

NAC : 72A

Jugement Rendu le 26 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] situé, [Adresse 2], dont les références cadastrales sont Section AL n,°[Cadastre 1], représenté par Maître, [A], [J], [S], Administrateur judiciaire, demeurant, [Adresse 3] à, [Localité 3], en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété, lequel administrateur est assisté du Cabinet COOEXIA, syndic, immatriculée au RCS D,'[Localité 1] sous le numéro 882 761 190, dont le siège social est, [Adresse 4] à, [Localité 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [G], [M], demeurant, [Adresse 5]

défaillant

Madame, [V], [M], demeurant, [Adresse 5]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 juillet 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 22 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] sont propriétaires des lots 198, 206, 267 et 268 dépendant de la copropriété, [Adresse 1] située, [Adresse 6] à, [Localité 5].

Maître, [A], [J], [S] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Evry du 21 mars 2024.

Par assignation en date du 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], représenté par Maître, [A], [P], en qualité d’administrateur judiciaire, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

condamner solidairement, ou tout le moins in solidum, M., [Z], [M] et Mme, [V], [M], à lui payer la somme en principal de 17.614.02 euros, à titre de charges de copropriété impayées pour la période du 12 janvier 2021 au 7 octobre 2024 inclus, et représentant :. 1.530,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :. de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, précédent syndic, en date du 05/05/2021, d’avoir à payer la somme de 34.407.68 euros,

. de la relance adressée par le cabinet COOPEXIA, syndic, en date du 20/08/2024 d’avoir à payer la somme de 16.554.67 euros,

. de la mise en demeure notifiée par le cabinet COOPEXIA, syndic, en date du 03/09/2024 d’avoir à payer la somme de 16.602.67 euros,

. de l’assignation pour le surplus.

ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, M., [B], [M] et Mme, [V], [M] à lui payer la somme de 1.700.00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, M., [B], [M] et Mme, [V], [M] à lui payer une indemnité de 1.500.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par M^e Eric AUDINEAU-GUITTON sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M., [Z], [M] et Mme, [V], [M], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 22 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] produit au soutien de ses prétentions :

le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,un extrait du règlement de copropriété,le contrat de syndic,les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023,les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 30 janvier 2021, 13 juillet 2021, 30 juin 2022 et la décision de l’administrateur judiciaire du 2 août 2024,un décompte des charges réclamées arrêté au 7 octobre 2024, provision charge courante 01/10/2024, cotisation fonds travaux et remise dossier à l’avocat inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 17.614,02 euros.

En premier lieu, il convient de relever que par jugement rendu le 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a arrêté le montant des charges dues au 11 janvier 2021 Il convient donc de soustraire du montant de la dette les sommes réclamées au 1er janvier 2021, soit 949,15 euros (902.10 € + 47.05 €).

En second lieu, il convient de déduire du montant du décompte la somme de 1.530,00 euros correspondant aux frais de recouvrement qui seront examinés infra.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] s’élève à la somme de 15.134,87 euros [17.614,02 € – (949.15 € + 1.530.00)], au titre des charges impayées arrêtées au 7 octobre 2024, pour la période du 30 janvier 2021 (solde charges 31/12/2019) au 7 octobre 2024 (Prov./Chg courante 01/10/2024, notification fonds travaux et remise dossier à l’avocat) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, date de distribution la mise en demeure du 3 septembre 2024 sur la somme de 14.102,99 euros et à compter du 22 novembre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 7] produit un extrait de l’état de division et règlement de copropriété du 3 juin 2022 qui stipule pages 175 et 175, article 11-4 que les indivisaires sont tenus solidairement au paiement des charges afférentes à leurs lots.

En conséquence, M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] seront tenus solidairement au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 9 septembre 2021 au titre des charges impayées arrêtées au 11 janvier 2021 inclus. En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité de 1.500,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] sollicite la somme de 1.530,00 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, il ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure (à l’exception de celle adressée le 3 septembre 2024), ni de la délivrance du commandement de saisie vente, ni de la prise d’hypothèque légale, dont il réclame le remboursement.

Par ailleurs, les frais de «transmission avocat saisie immo» et «remise dossier à l’avocat» constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Enfin, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] justifie de l’envoi de la mise en demeure du 3 septembre 2024. En conséquence, M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 36,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M., [Z], [M] et Mme, [V], [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par M^e Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] la somme de 15.134,87 euros au titre des charges impayées arrêtées au 7 octobre 2024, pour la période du 30 janvier 2021 (solde charges 31/12/2019) au 7 octobre 2024 (Prov./Chg courante 01/10/2024, notification fonds travaux et remise dossier à l’avocat) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 sur la somme de 14.109.99 et à compter du 22 novembre 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 22 novembre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE solidairement M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] la somme de 36,00 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE solidairement M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] la somme de 1.200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M., [Z], [M] et Mme, [V], [M] aux dépens

DIT que M^e Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,