MINUTE N° :

DOSSIER N° : RG 25/00067 – N° Portalis DBWU-W-B7J-CR44

AFFAIRE : [N] [Y] épouse [G], [D] [Y] C/ S.A.R.L. [Adresse 12]

NAC : 30B

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

ORDONNANCE DE REFERE DU 9 SEPTEMBRE 2025

LE JUGE DES REFERES : M. Stéphane BOURDEAU, Président

LE GREFFIER : M^me Stéphanie PITOY, présente lors des débats et du prononcé de la décision ;

en présence de Madame Nadège LENCREROT, Attachée de justice

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [N] [Y] épouse [G]

née le 01 Novembre 1949 à [Localité 8] (09), de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

Monsieur [D] [Y]

né le 08 Avril 1946 à [Localité 8] (09), de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Karim CHEBBANI de la SELARL CABINET CHEBBANI, avocat inscrit au barreau de TOULOUSE, susbtitué par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SAB PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocate inscrite au barreau d’ARIEGE

ET :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. VILLA-09

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 789 257 466, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS – SALVA, avocat inscrit au barreau d’ARIEGE

DEBATS

A l’audience publique du 1er juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, lequel a été rendu ledit jour par décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Selon renouvellement de bail commercial reçu par Maître [W] [X], notaire à [Localité 10], en date du 13 décembre 2012, Mme [Z] [K] veuve [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] épouse [G] ont consenti à la SARL [Adresse 12] la location d’un local commercial, situé [Adresse 5] à [Localité 9], cadastré section C n° [Cadastre 2], pour une durée de neuf années. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 8.964 € avec indexation sur l’indice trimestriel du coût de la construction établi par l’I.N.S.E.E, payable mensuellement à hauteur de 747 € à compter du 1er juillet 2013.

Selon actes de commissaire de justice des 30 avril et 18 octobre 2024, Mme [N] [Y] épouse [G] et M. [D] [Y] ont fait délivrer à la SARL VILLA-09 deux commandements de payer visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois, pour un montant respectif de 2.700,92 € et 6.340,81 € au titre des loyers et charges impayés ainsi que des frais de recouvrement.

C’est dans ces conditions que, suivant acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, les consorts [Y] – [G] ont assigné la SARL [Adresse 12] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de FOIX à l’audience du 06 mai 2025 aux fins, notamment, de constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

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RAPPEL DES MOYENS ET DES PRETENTIONS

A l’audience du 1er juillet 2025, au visa de leurs dernières conclusions écrites, Mme [N] [Y] épouse [G] et M. [D] [Y] ont demandé au juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu la clause résolutoire,

A TITRE PRINCIPAL :

ACCORDER à la société VILLA-09 un délai de 22 mois pour s’acquitter de sa dette locative d’un montant de 10.853 euros au 27 juin 2025, moyennant le règlement de la somme de 500 euros par mois ;

JUGER que cet échéancier s’ajoutera au paiement des loyers mensuels dus ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire dans le strict respect du paiement chaque mois du loyer en cours ainsi que de la somme de 500 € ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER qu’au premier incident de paiement du loyer ou de l’échéancier, la résiliation judiciaire du bail sera acquise en application de la clause résolutoire ;

PRONONCER l’expulsion immédiate de la société [Adresse 12] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNER la société VILLA-09 au paiement de la somme à parfaire, de 10.853 euros à titre de provision, conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 avril 2024 ;

FIXER au montant du loyer et charges en vigueur l’indemnité d’occupation qui sera due par la société [Adresse 12] jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;

CONDAMNER la société VILLA-09 au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

CONDAMNER la société [Adresse 12] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société VILLA-09 aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 30 avril 2024 et 18 octobre 2024.

A l’appui de ces prétentions, les demandeurs exposent que la SARL [Adresse 12] à cesser de s’acquitter des loyers et charges depuis le mois d’octobre 2023. Ils se prévalent, à ce titre, de deux commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés les 30 avril et 18 octobre 2024, demeurés sans effet.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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Pour sa part, la SARL VILLA-09 a demandé au juge des référés de :

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Accorder à la société [Adresse 12] un délai de 22 mois pour s’acquitter de la dette de loyers et charges arrêtée à la somme de 10.853,00€ au 27 juin 2025,

Constater l’accord des parties pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire dans le strict respect du paiement chaque mois du loyer en cours ainsi que de la somme de 500,00€,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Ramener à un plus juste montant l’indemnisation sollicitée par les consorts [Y],

Vu les articles 695 et 696 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ces prétentions, la société défenderesse expose avoir repris le règlement des loyers à compter du mois de mai 2025, en versant la somme de 1.247 € pour les échéances de mai et juin 2025. Elle indique que l’arriéré locatif, incluant les loyers et charges, s’élève à 10.853 €, qu’elle propose de rembourser dans un délai de 22 mois au moyen de versements de 500 €.

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Conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

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L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement :Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Selon l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, le bail commercial à effet du 13 décembre 2012 contient une clause résolutoire au visa de laquelle deux commandements de payer ont été valablement délivrés au preneur les 30 avril et 18 octobre 2024 à hauteur respectivement de la somme de 2.700,92 € et 6.340.81€ au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte du relevé de compte actualisé versé aux débats que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 18 novembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Cependant, le bailleur est d’accord pour octroyer des délais de paiement au preneur de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire sera suspendue.

Compte tenu de l’accord des parties, la demande de délais de paiement de la dette locative arrêtée communément à 10.853 € au 27 juin 2025, moyennant le règlement de la somme mensuelle de 500 € sur une période de 22 mois, sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L145-41 du Code de commerce précité.

Il est rappelé à la SARL VILLA-09 qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire et sans que le prononcé d’une astreinte soit nécessaire.

Sur les autres demandesL’équité commande de condamner la SARL [Adresse 12] à payer aux demandeurs la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL VILLA-09, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, incluant le coût des commandements de payer des 30 avril 2024 et 18 octobre 2024, et ce en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 514-1 du Code de procédure civile expose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».

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PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane Bourdeau, président du tribunal judiciaire de Foix agissant en qualité de juge des référés, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 13 décembre 2012 sont réunies ;

CONDAMNONS la SARL [Adresse 12] à payer à Mme [N] [Y] épouse [G] et M. [D] [Y] la somme de 10.853 € suivant décompte arrêté au 27 juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal, à compter du 18 octobre 2024, date du commandement de payer ;

AUTORISONS la SARL VILLA-09 à s’acquitter de cette somme par 21 mensualités de 500 € et le solde à la 22éme échéance, étant précisé que ces mensualités s’ajoutent aux loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et des mois suivants avec règlement du solde lors du dernier versement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la SARL [Adresse 12] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours ;

DISONS que faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL VILLA-09 et de tous occupants de son chef du local commercial, sis [Adresse 6], avec le concours de la force publique si nécessaire mais sans que le prononcé d’une astreinte soit nécessaire ;

DISONS que la SARL [Adresse 12] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Mme [N] [Y] épouse [G] et M. [D] [Y] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer réactualisé, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS la SARL VILLA-09 à payer à Mme [N] [Y] épouse [G] et M. [D] [Y] la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL [Adresse 12] aux entiers dépens de la présente instance de référé, comprenant le coût du commandement de payer des 30 avril 2024 et 18 octobre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

RAPPELLE, au visa de l’article 488 du code de procédure civile, que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ; Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles ;

En application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé Stéphane BOURDEAU, Président, et le greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT