COUR D’APPEL DE [Localité 34]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° :N° RG 23/01333 – N° Portalis DBWU-W-B7H-CMEE

MINUTE N° :

NAC : 50Z

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1copie dossier

JUGEMENT DU: 17 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président,

Madame Roselyne LAUPENIE, Vice-Présidente

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 15 Octobre 2025 du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur ANIERE, Vice-Président en qualité de juge rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

S.A. SAFER OCCITANIE SA immatriculée sous le numéro 086 120 235 du RCS de [Localité 34] ayant son siège au [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE,

DEFENDERESSE

ESPOIR ARIEGE, association, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocats au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le vice-président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 29 octobre 2008, l’Association ESPOIR ARIEGE a acquis auprès de la SAFER GHL une série de 33 parcelles agricoles situées à [Localité 32] (Ariège) pour le prix de 15.266,63 euros, la SAFER se réservant un droit de préférence en cas de revente dans le délai de 10 ans.

Aux termes d’un compromis de vente sous seing privé en date du 06 mars 2020 l’Association ESPOIR ARIEGE a déclaré vouloir vendre un ensemble de 31 parcelles situées à [Localité 32] (Ariège) au profit de [S] [J] pour le prix 16.000€.

Le projet de cette vente a été notifié par le notaire à la SAFER par notification du 19 mai 2022 reçue le 30 mai 2022.

Par courrier en date du 22 juillet 2022, notifié par acte extrajudiciaire le 25 juillet 2022, la SAFER OCCITANIE a fait connaître au notaire sa décision d’exercer dans le délai qui lui est imparti son droit de préemption légal aux charges et conditions de la vente, moyennant le prix de 16.000 euros.

Les fonds ont été reçus de la SAFER OCCITANIE en la comptabilité du notaire le 17 juillet 2023.

Par courriel du 25 juillet 2022, le notaire a informé l’Association ESPOIR ARIEGE de la décision de la SAFER.

Par courrier LRAR du 26 juillet 2022, la SAFER OCCITANIE a notifié à [S] [J] la décision de préemption.

La décision de préemption a été affichée en Mairie pendant une durée de 15 jours.

Au terme d’un rendez-vous de signature du 25 juillet 2023 en l’office du notaire chargé de la vente, l’Association ESPOIR ARIEGE représentée par [H] [X], présidente, et ayant tout pouvoir en vertu d’une décision du bureau en date du 20 juillet 2023 a refusé de signer l’acte de vente au profit de la SAFER OCCITANIE.

Au terme d’un deuxième rendez-vous de signature du 19 septembre 2023, en l’office du même notaire, l’Association ESPOIR ARIEGE représentée par [E] [X], trésorier, a refusé de signer la vente.

Par courrier LRAR en date du 20 septembre 2023, le notaire a convoqué la présidente de l’Association à venir signer l’acte de vente le 04 octobre 2023, mais celle-ci a de nouveau refusé de signer l’acte de vente, et le notaire a dressé un procès-verbal de carence dans lequel il a noté les Dires de [H] [X] selon lesquels : « nous souhaitons poursuivre le projet initialement prévu et validé par la SAFER en 2008 à l’époque de notre acquisition ».

*

Par acte de commissaire de Justice du 04 décembre 2023, la SA SAFER OCCITANIE a fait assigner l’Association ESPOIR ARIEGE devant ce Tribunal, afin d’obtenir, au visa des articles L.142-8, L 143-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, et 1583 du Code civil, de :

— déclarer parfaite la vente entre l’association ESPOIR ARIEGE et la SAFER OCCITANIE au prix de 16.000 € des parcelles sises à [Localité 32] et cadastrées sous les références C- [Cadastre 3] [Cadastre 4] [Cadastre 5] [Cadastre 6] [Cadastre 7] [Cadastre 8]-[Cadastre 9] [Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] [Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17] [Cadastre 18]-[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21] [Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-844- [Cadastre 25]-[Cadastre 26]-949- [Cadastre 27]-[Cadastre 28]. 954-955-[Cadastre 31],

— dire que le jugement vaudra vente desdites parcelles,

— condamner l’association ESPOIR ARIEGE à payer à la SAFER OCCITANIE une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître [Y] [M] en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— ordonner la publication du jugement aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 33] à la diligence de la SAFER OCCITANIE.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025 pour l’audience de plaidoiries du 15 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, la SA SAFER OCCITANIE maintient ses demandes telles qu’en son acte introductif d’instance et fait valoir en résumé, que :

— la décision de préemption a été faite aux prix et conditions de la vente projetée qui lui a été notifiée de sorte que la vente est parfaite depuis cette décision de préemption, ni l’association ESPOIR ARIEGE, ni Monsieur [J] n’ayant contesté la validité de cette décision de préemption dans le délai de 6 mois de sorte que celle-ci est désormais définitive,

— l’article 1178 du Code civil invoqué en défense concerne la nullité des contrats dont les conditions de validité ne sont pas remplies ; la non-réalisation d’une condition suspensive n’est pas sanctionnée par la nullité de sorte que l’article 1178 aussi invoqué est inapplicable, et en tout état de cause, aucune condition suspensive n’est mentionnée dans l’acte,

— l’association ESPOIR ARIEGE tente vainement de rattacher la vente objet du litige au projet VAL DE PINCOU alors que le compromis ne fait jamais référence à ce projet,

— l’association ESPOIR ARIEGE, bien que ne sollicitant pas expressément la nullité de la décision de rétrocession, ne peut venir contester cette décision dès lors qu’elle est devenue définitive, le délai de 6 mois prévu par l’article L.143-13 du Code rural pour contester une telle décision étant expiré,

— la convention pluriannuelle d’exploitation agricole ou de pâturage signée le 26 septembre 2022 est sans effet.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, l’Association ESPOIR ARIEGE, après avoir rappelé son objet, demande au visa des articles L.142-8 du code rural et de la pêche maritime, 1178, 1377, et 1132 et 1133 du code civil, de débouter la SA SAFER OCCITANIE de l’ensemble de ses demandes.

Elle demande par ailleurs d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de condamner la SA SAFER OCCITANIE à lui verser la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Elle fait soutenir en substance, et à titre principal, que :

— elle avait envisagé la vente de ces parcelles pour la réalisation d’un projet de pratique psychiatrique alternative, mais ce projet, dit « Val de Pincou », n’a pu voir le jour et la vente n’a pas été réalisée, le bien ayant été retiré de la vente ; en application de l’article 1178 du code civil, il a été constaté par les parties que le compromis ne remplissait pas les conditions requises pour sa validité, puisqu’il ne pouvait être remplies les conditions suspensives essentielles à la conclusion du contrat ;c’est le projet Val de PINCOU qui conditionnait la vente des parcelles,

— en application de l’article 1377 du code civil, il y a lieu de constater qu’aucun acte authentique n’a été régularisé ; la vente ne s’est pas conclue parce que les conditions étaient trop complexes à réaliser ; il n’y avait donc pas d’accord sur la chose et sur le prix, puisque la chose était difficilement déterminable ; il existe une erreur sur les conditions essentielles de la vente,

— elle a réfléchi à un autre montage pour son projet, dont la signature d’une convention pluriannuelle d’exploitation agricole et de pâturage, ce qui signifie bien que la vente n’a pas eu lieu.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que sur la notification faite par la SAFER non conforme au compromis de vente car elle ne contient aucune des conditions prévues au compromis.

MOTIVATION

1. Sur les principes applicables

L’article L.143-1 du code rural institue au profit des SAFER un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole, et l’article L.143-8 du code rural dispose que ce droit s’exerce dans les conditions prévues par les articles L.412-8 à L.412-11 et le troisième alinéa de l’article L.412-12.

L.412-8 du code rural dispose :

« Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.

En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d’exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l’alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d’instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l’alinéa 1er. Le preneur qui n’a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période. ».

L’article R143-6 du code rural précise que la SAFER notifie au notaire chargé d’instrumenter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du code civil sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 143-2. Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours. L’accomplissement de cette formalité est certifié par le maire qui adresse à cette fin un certificat d’affichage à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural.

Par ailleurs, l’article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, et l’article 1583 invoqué par la SAFER, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé

Ainsi, s’agissant de parcelles agricoles, ce qui n’est pas contesté, il existe un droit de préemption au profit de la SAFER, ce qui signifie basiquement que la loi lui permet d’être préférée à toute autre personne pour acquérir un bien, ce qui constitue une restriction légale à la libre aliénabilité du bien. C’est pour cela que l’article L. 143-5 du code rural et de la pêche maritime prévoit que toute condition d’aliénation sous réserve de non-préemption d’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural est réputée non écrite. Autrement dit, l’exercice du droit de préemption ne doit pas affecter la validité de la vente, sans quoi le droit de préemption légal serait mis en échec.

Dès lors, en cas de réponse positive dans le délai imposé et les formes légales, la vente est, en principe, parfaite par accord sur la chose et le prix nonobstant l’absence de régularisation, et elle doit se réaliser au profit du titulaire du droit de préemption.

A cet égard, si la vente authentique n’a pu être réalisée, la nullité de la préemption n’est encourue que si l’absence de réalisation de l’acte authentique dans le délai de la mise en demeure est imputable à la faute de la SAFER mais pas si cela est imputable au refus du vendeur.

2. Sur la nullité ou l’inexistence de la vente

Pour contredire l’efficacité de la vente survenue au profit de la SAFER, la défenderesse fait valoir que la vente n’aurait pas eu lieu entre elle et [S] [J] et que le bien aurait été retiré de la vente.

Mais ce qu’il y a lieu de constater c’est que l’association, agissant comme propriétaire des parcelles, a bien informé le notaire de son intention de vendre celles-ci. A défaut, le notaire n’aurait pas été en position de communiquer le projet à la SAFER en mai 2022.

Le compromis de vente sous seing privé en date du 06 mars 2020, ne contient pas de condition suspensive, et notamment aucune référence directe au projet VAL DE PINCOU de 2010.

Sa clause 202 « Sur les Conditions spécifiques » ne contient pas de condition suspensive mais des engagements de l’acheteur sur l’utilisation future des parcelles, autrement dit après la vente, et dont il n’est pas précisé la sanction d’un non-respect, ce qui n’a rien à voir avec une condition suspensive au sens de l’article 1304 du Code civil.

Une condition suspensive est une condition dont dépend la naissance de l’obligation. La naissance de l’obligation est suspendue à l’accomplissement de cette condition et tant qu’elle n’est pas réalisée, l’obligation conditionnelle n’existe qu’en germe, seul l’accomplissement de la condition rendant l’obligation pure et simple. En principe, la condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de l’une des parties, mais d’un événement fortuit ou de la volonté d’un tiers. Une partie ne peut empêcher la réalisation de la condition.

Or, rien de tel n’est stipulé dans le compromis de vente.

Autrement dit, ce compromis de vente correspond bien à une intention ferme de vendre les parcelles, que le notaire était dans l’obligation de communiquer à la SAFER.

En réalité, ce qui ressort des actes de l’association postérieurs à la notification de l’exercice du droit de préemption, c’est que c’est celui-ci même qu’elle remet en cause.

Et les déclarations de la présidente devant le notaire le 04 octobre 2023 selon lesquelles l’Association souhaitait poursuivre le projet initialement prévu et validé par la SAFER en 2008 à l’époque de l’acquisition des parcelles contredisent les explications que l’Association donne aujourd’hui.

Ainsi, la délibération qui prétend annuler le principe de la vente et la délibération du 20 juillet 2023 (qui n’est pas produite mais est visée par le notaire dans le procès-verbal de carence mais sans qu’on ne sache ce qu’elle décide précisément) et « retirer» les parcelles de la vente est du 04 août 2023, autrement après la notification de l’exercice du droit de préemption. Une telle délibération ne peut avoir d’effet sur une vente déjà parfaite.

Il en est de même des actes postérieurs comme la création de la SCEA le 14 mars 2024, l’échange de parcelles du 21 avril 2023, et la convention de pâturage du 26 septembre 2022, qui ne font qu’ignorer la réalité de la vente survenue en juillet 2022 mais ne peuvent avoir d’effet sur elle.

La défenderesse invoque l’article 1178 du code civil, mais n’établit pas quelles conditions requises pour sa validité le compromis du 06 mars 2022 ne remplirait pas, à savoir le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

Il y avait bien un accord sur la chose et sur le prix, et de fait cela a permis au notaire de notifier le compromis à la SAFER et à celle-ci d’exercer son droit de préemption aux mêmes conditions.

Il n’est établi aucune erreur sur la chose et les qualités essentielles de la prestation, et comme on l’a dit le compromis ne contient pas de conditions pour la perfection de la vente.

La défenderesse vise l’article 1132 relative à l’erreur de droit ou de fait, mais n’en établit aucune.

Finalement, le fait que l’association ne peut pas mener à terme son projet à cause de l’exercice du droit de préemption n’est pas de nature à affecter la finalité ni de la vente envisagée ni de la vente qui s’y est substituée.

En tout état de cause, la nullité, qui atteint les conditions de validité du contrat, n’a rien à voir avec le non accomplissement d’une supposée condition suspensive, qui atteint les conditions de naissance des obligations contractuelles.

Par ailleurs, la défenderesse invoque l’article 1377 du code civil relatif à l’opposabilité des actes sous seing privé au tiers, mais il ne s’agit pas de cela dans un cas comme le présent où l’acte sous seing privé a été communiqué à un notaire qui a mis en œuvre la procédure spécifique du droit de préemption de la SAFER s’agissant de parcelles rurales.

3. Sur la conformité de la notification de la SAFER

Comme le fait valoir la SAFER, l’article L.143-13 du code rural dispose que, à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l’article L.143-2, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques.

Force est de constater que la décision de préemption n’a pas été attaquée et que l’association n’est plus recevable à le faire.

Quoiqu’il en soit, comme on l’a dit, les clauses que l’association invoque comme des conditions de la vente sont en réalité des engagements de l’acheteur postérieurs à cette vente mais pas des conditions de la vente au sens de la Loi. Le notaire n’avait donc pas à les communiquer ni la SAFER a les intégrer à sa décision de préemption.

Pour le reste, il est justifié que la notification est conforme aux exigences des articles L. 412-8 et R143-6 du code rural

Par conséquent, la vente sur préemption étant parfaite, il y a lieu de faire droit aux demandes de la SAFER.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, l’Association ESPOIR ARIEGE qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il résulte de l’article 699 du code de procédure civile que les avocats peuvent demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, mais seulement dans les matières où leur ministère est obligatoire. Il est donc fondé de faire droit à cette demande.

Pour faire valoir ses droits, la SA SAFER OCCITANIE a été contrainte de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner l’Association ESPOIR ARIEGE qui succombe à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l’exécution provisoire, il y a lieu de faire application de l’article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, le litige est ancien et il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— Déclare parfaite la vente entre l’association ESPOIR ARIEGE et la SAFER OCCITANIE au prix de 16.000 € des parcelles sises à [Localité 32] et cadastrées sous les références C- [Cadastre 3] [Cadastre 4] [Cadastre 5] [Cadastre 6] [Cadastre 7] [Cadastre 8]-[Cadastre 9] [Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] [Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17] [Cadastre 18]-[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-840- [Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-844- [Cadastre 25]-948-949- 950-951-[Cadastre 29]-[Cadastre 30]-[Cadastre 31] ;

— Dit que le présent jugement vaut vente desdites parcelles ;

— Ordonne la publication du présent jugement aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 33] à la diligence de la SAFER OCCITANIE ;

— Condamne l’Association ESPOIR ARIEGE aux dépens et dit que Maître [Y] [M] aura le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Condamne l’Association ESPOIR ARIEGE à payer à la SA SAFER OCCITANIE la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 13 décembre 2025.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

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Copie à:

Maître [Y] [M] de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE