RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72Z

N° RG 25/00278 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQNV

MINUTE N° :

[R] [O], [P] [N] épouse [O]

c/

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 9], [Adresse 4]

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e Emilie VAN HEULE,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 6]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 DECEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Noémie GOURDON, Juge placé délégué près le tribunal judiciaire, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [O]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

Madame [P] [N] épouse [O]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 4]

Représ. par le cabinet CPI exerçant sous l’enseigne SYNERGI

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 05 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 31 Mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 09 Octobre 2025, et jugée le 10 DECEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 décembre 2018, Monsieur [R] [O] et Madame [P] [N] épouse [O], ci-après désignés les époux [O], ont acquis la propriété de lots dépendants d’un ensemble immobilier en copropriété au sein de la résidence [Adresse 9] situé au [Adresse 3] à [Localité 8] comprenant un appartement D01 au rez-de-jardin (Lot n°142) ainsi qu’un emplacement de parking extérieur (Lot n°100).

Suivant procès-verbal de remise des clés, les époux [O] ont récupéré les clés le 28 mai 2019.

Ils ont contesté depuis le 9 octobre 2020 être redevables des charges de copropriétés réclamés suivant appels de fonds du 1er avril 2019 auprès de leur syndic CITYA en exercice.

Par exploit de commissaire de justice du 31 mars 2025, les époux [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet CPI – SYNERGI devant le tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de :

— juger que les appels de fonds du 1er avril 2019 qui leur sont imputés sont injustifiés ;

— juger que les frais et pénalités imputés sur le compte de copropriété des requérants sont injustifiés ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic la société CABINET CPI exerçant à l’enseigne SYNERGI, à procéder à l’annulation des appels de fonds du 1er avril 2019 pour un montant total de 306.28 euros sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l’annulation des pénalités et frais de relance imputés sur le compte de copropriété des requérants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

— les décharger de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025 lors de laquelle les époux [O], représentés par leur conseil, ont réitéré les demandes formulées aux termes de leur assignation, s’y référant expressément oralement.

Régulièrement assigné par acte remis à personne morale, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet CPI – SYNERGI n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande d’annulation des appels de fonds du 1er avril 2019 et les pénalités subséquentes

Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1601-3 du code civil dispose que la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

En vertu de l’application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 expose que « le syndic peut exiger le versement : 1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble. Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. »

Par ailleurs, l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat : – sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ; – sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves. Les avances sont remboursables. »

Enfin, l’acquéreur d’un lot de copropriété en état futur d’achèvement n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis.

En l’espèce, les époux [O] mettent en avant qu’ils ont acquis en l’état futur d’achèvement un bien immobilier le 10 décembre 2018. Se référant aux article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et R261-1 du Code de la construction et de l’habitation, ils font valoir que des appels de fonds leur ont été facturés à tort au titre des charges de copropriété du 2e trimestre 2019 du fait de leur entrée en possession qu’à partir du 28 mai 2019. Ils sollicitent l’annulation de l’imputation de ces charges à hauteur de 49.61 euros et 256.67 euros sur leur compte de copropriété.

Il résulte de l’analyse des pièces produites que :

— Si les époux [O] ont effectivement pris possession du bien le 28 mai 2019, le procès-verbal de remise des clés ne constate pas l’achèvement des lots dont ils sont propriétaires ; Aucune autre pièce n’est produite permettant de vérifier la date d’achèvement des lots et donc de déterminer à la date à laquelle les charges de copropriété peuvent leur être imputables ;

— Selon décompte du 22 janvier 2022 joint, il leur est réclamé une somme de 49,61 euros au titre d’un appel d’avance de trésorerie le 1er avril 2019 ; Cette avance ne constitue pas en soit des charges de copropriété mais uniquement une réserve qui peut être prévue au règlement de copropriété, ou dans un procès-verbal d’assemblée générale.

— Les comptes de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 7 juin 2023 selon le procès-verbal produit, en présence de Monsieur [R] [O] qui n’a pas refusé l’approbation ni ne s’est abstenu ; ces comptes comportent l’appel de fonds litigieux du 1 er avril 2019 ;

En outre, l’absence de production du règlement de copropriété, du procès-verbal d’assemblée générale évoquée comme s’étant déroulée au mois de février 2019, de l’appel de fonds daté du 1er avril 2019 dont l’annulation de l’imputation est réclamée, ainsi que d’un décompte actualisé, rend impossible la vérification du montant des charges de copropriété dues, ni les dispositions prévues au sein du règlement de copropriété sur d’éventuelles réserves de trésorerie.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré par les époux [O] que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice leur a imputé à tort des charges de copropriété, les mises en demeure et courriers de contestation ne sauraient suffire à justifier de leurs déclarations.

En conséquence, à défaut de pouvoir procéder à ces vérifications, il convient de débouter les époux [O] de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les époux [O] étant déboutés de l’intégralité de leurs demandes ils conserveront la charge de leurs dépens, et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition du public au greffe,

DEBOUTE Monsieur [R] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] de l’intégralité de leurs demandes à l’égard de syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] situé au [Adresse 3] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic en exercice ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [R] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] la SAS France de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;

Fait à [Localité 11] le 10 décembre 2025, la minute étant signée par :

Le greffier Le juge