MINUTE N° :

N° RG 25/00226 – N° Portalis DBWU-W-B7J-CRLF

AFFAIRE : [Y], [B], [N], [M], [S], [Z], [G] C/ [L], [F], [A]

NAC : 50G

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

PROCEDURE ORALE

JUGEMENT du 14 novembre 2025

Le 14 novembre 2025, statuant au Tribunal judiciaire de Foix ;

Sous la Présidence de Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président, assisté de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier présente lors des débats et du prononcé de la décision ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [Y], [B], [N]

née le 29 Janvier 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

et

Monsieur [M], [S], [Z], [G]

né le 28 Septembre 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Philippe SALVA de la SELEURL SELARLU PHILIPPE SALVA, avocats au barreau d’ARIEGE,

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [L], [F], [A]

né le 29 Août 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocats au barreau d’ARIEGE,

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025 à 14h00, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2025 par mise à disposition au Greffe lequel a été rendu ledit jour par décision contradictoire en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte établi le 14 novembre 2023 par Maître [X], notaire à [Localité 10], avec la collaboration de Maître [T], notaire à [Localité 7], [M] [G] et [B] [N], en qualité de vendeurs, et [L] [A], en qualité d’acquéreur, ont signé un compromis de vente d’une maison à usage d’habitation et de commerce située à [Localité 6] (09) pour le prix de 90.000 €.

Au titre des conditions suspensives au profit de l’acquéreur, l’acte contient une condition d’obtention de prêt par laquelle l’acquéreur a déclaré avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts auprès de tout établissement bancaire de son choix, d’un montant maximum de 78.300 euros à rembourser sur 20 ans au taux d’intérêt nominal maximal de 5%.

Cette clause stipule encore :

« Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité :

L’ACQUEREUR s’oblige à déposer des demandes de prêts au plus tard le délai de quarante-cinq (45) jours et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à [5] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la résolution des présentes.

L’ACQUEREUR devra informer sans retard le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive

(…)

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le délai de soixante (60) jours à compter des présentes.

L’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard le dans les cinq (5) jours suivant I 'expiration du délai ci-dessus.

Dans le cas où I’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais I’ACQUEREUR ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au VENDEUR en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil.

L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. ».

Cette clause stipule encore :

« Refus de prêt — justification »

« L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, I’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

La signature de l’acte authentique de réitération n’a pas eu lieu.

[L] [A] a justifié de la non-obtention du prêt par la production d’un document émis le 16 mars 2024 l’agence de [Localité 4] de la BNP lui notifiant que sa demande d’un prêt de 40.000 euros n’avait pas reçu de suite favorable.

A l’initiative d'[M] [G] et [B] [N], il a été tenté une conciliation, laquelle s‘est soldée par un constat d’échec le 20 août 2024, au motif que [L] [A] n’était « pas en mesure de fournir le second refus bancaire réclamé par la condition suspensive.».

Par acte de commissaire de Justice du 26 février 2025, [M] [G] et [B] [N] ont fait assigner [L] [A] devant ce Tribunal à l’audience du 14 mars 2025, afin d’obtenir, au visa des articles 1100, 1100-1, 1101 et 1103 du Code civil, de le condamner à leur payer la somme de 4.500 euros outre les intérêts au taux légal et avec capitalisation.

Ils demandaient de condamner [L] [A] à leur payer la somme de 960 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après une série de renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, [M] [G] et [B] [N], représentés par avocat, maintiennent leurs prétentions et font valoir en résumé, que :

— [L] [A] n’est pas de bonne foi, ni sérieux, et ce sont ses atermoiements et le fait qu’il n’a pas pu justifier de l’existence du second refus devant le conciliateur qui les ont poussés à introduire la demande en justice,

— l’article 1231-5 du code civil invoqué par le défendeur n’est pas d’ordre public et les parties y ont dérogé ; il y a lieu d’appliquer la clause « Refus de prêt — justification », en vertu de laquelle c’est à l’acquéreur de justifier auprès du vendeur qu’il n’a pas obtenu de réponse positive pour deux demandes de prêt,

— le versement du dépôt de garantie par l’acquéreur n’est jamais mentionné dans le contrat comme étant une condition au droit des vendeurs de pouvoir revendiquer ce dépôt en cas de non-respect des obligations attachées à la demande de financement,

— les documents produits par le défendeur n’apportent nullement la preuve qu’il s’est soumis aux règles de délais qui lui étaient imparties ; il n’a jamais déposé une seconde demande de financement en bonne et due forme auprès du Crédit Agricole,

— il n’est pas fondé de réduire la clause pénale.

[L] [A], représenté par avocat, demande à titre principale de rejeter l’ensemble des demandes fins et prétentions des consorts [G] [N], à titre subsidiaire de limiter toute éventuelle condamnation à la somme d’un euro symbolique, et en tout état de cause de condamner solidairement [M] [G] et [Y] [N] au paiement de la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Il fait soutenir en substance que :

— il justifie devant la présente juridiction du refus de la BNP PARIBAS, par un courrier du 16 mars 2024, dont les termes sont confirmés par un autre courrier du 30 avril 2025 ; il justifie d’un courriel qui lui a été adressé le 14 mai 2025 par la CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD MEDITERRANEE, à sa demande et compte tenu de la procédure en cours, afin de pouvoir rapporter la preuve des démarches effectives qu’il avait entreprises en vue de l’obtention d’un prêt, et du fait qu’il n’a pas constitué une demande de financement pour obtenir un prêt immobilier, la sachant vouée à l’échec,

— il a exécuté de bonne foi le contrat,

— il invoque le dernier alinéa de l’article 1231-5 du Code civil et le fait qu’il n’a pas été mis en demeure, ainsi que le fait que le vendeur avait la possibilité de lui demander de lui justifier du dépôt du dossier de prêt,

— l’équité commande de réduire à un euro symbolique toute condamnation au titre de la clause pénale.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

Le présent jugement est contradictoire et en dernier ressort.

MOTIFS

Sur l’application de la clause pénale

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Concernant la nature d’une condition suspensive, il s’agit d’une condition dont dépend la naissance de l’obligation. L’article 1304,2 du code civil dispose :

« la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Autrement dit, la naissance de l’obligation est suspendue à l’accomplissement de cette condition et tant qu’elle n’est pas réalisée, l’obligation conditionnelle n’existe qu’en germe, seul l’accomplissement de la condition rendant l’obligation pure et simple.

En principe, la condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de l’une des parties, mais d’un événement fortuit ou de la volonté d’un tiers. Une partie ne peut empêcher la réalisation de la condition.

À cet égard, l’article 1304-3 du code civil précise :

« la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

C’est alors au créancier d’une obligation sous condition suspensive de rapporter la preuve que c’est bien le débiteur de celle-ci qui a empêché la réalisation de celle-ci.

En l’espèce, il est établi que dans le délai de 60 jours stipulé dans le compromis, [L] [A] n’a pas justifié de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques définies dans ledit compromis ni avoir déposé simultanément deux demandes de prêt.

Il ressort du document de la BNP, émis trois mois après l’expiration du délai, qu’il a déposé une demande de prêt pour un montant de 40.000 euros pour une acquisition de 90.000 euros, mais il n’est pas précisé les autres conditions. Le courrier de la banque du 30 avril 2025 produit dans le cadre de la présente instance confirme l’existence d’une demande en décembre 2023 et indique que la lettre de refus du 16 mars 2024 serait la première.

Quant au Crédit Agricole, le courriel du 14 mai 2025 qui est produit dans le cadre de la présente procédure, démontre que [L] [A] a effectivement entamé une démarche mais on comprend à sa lecture que cette démarche est antérieure à la signature du compromis, et qu’à cette occasion [L] [A] a été averti sur le fait que, compte tenu de sa situation personnelle et de sa situation à l’égard de la banque, il ne lui serait surement pas possible d’obtenir un prêt, mais que malgré cela il a néanmoins décidé de signer le compromis en pensant qu’il trouverait un financement bancaire.

Il ressort encore de ce courriel que ce premier rendez-vous a été suivi d’un second, à une date ni précisée ni justifiée, et auquel [L] [A] est venu, comme au premier, sans justificatifs ni documents, et qu’ainsi aucune étude n’a été réalisée par la Banque.

Autrement dit, comme il le reconnait, [L] [A] n’a pas présenté de demande de prêt au CREDIT AGRICOLE, et les démarches qui viennent d’être exposées et qu’il invoque comme preuve de sa bonne foi, ne font en réalité que démontrer le manque de sérieux de sa démarche.

Plus encore, en l’état de ce que le conseiller de la banque indique lui avoir dit avant la signature du compromis, il apparait que c’est avec une grande légèreté qu’il a signé la clause selon laquelle il a déclaré qu’il n’existait aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisageait de solliciter.

S’il est vrai que les vendeurs ne justifient pas d’une mise en demeure de [L] [A] afin qu’il justifie du respect de ses obligations, et que l’article 1231-5 du Code civil dernier alinéa dispose que « sauf une inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » (et non « exécution » comme il est écrit dans les conclusions du défendeur), il apparait, qu’en application du compromis, c’était d’abord à l’acquéreur de justifier qu’il a réalisé les démarches auxquelles il s’était engagé.

Quant à la clause prévoyant une mise en demeure par les vendeurs, l’acte la définit clairement comme une faculté et non comme une obligation.

De plus, il apparait que les vendeurs ont pris l’initiative d’une tentative de conciliation afin de permettre à l’acquéreur de justifier de ses démarches, ce qu’il n’a pas pu faire.

Dès lors, il existait bien une inexécution définitive au moment d’introduire la présente demande.

Dans ces conditions, la défaillance dans la réalisation de la condition suspensive est imputable à [L] [A] et celle-ci est réputée accomplie, et il y a lieu à application de la clause pénale puisqu’il n’a satisfait aux obligations qui lui étaient exigibles et n’a pas régularisé l’acte authentique.

Sur le montant de la clause pénale

L’article 12231-5 du code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

Le défendeur invoque l’absence de démonstration du préjudice des demandeurs ou en tout cas que leur réclamation est « déconnectée » du préjudice subi.

Cependant, par nature la clause pénale est destinée à fixer de manière conventionnelle et par avance, une somme forfaitaire en réparation du préjudice résultant de l’inexécution contractuelle, et donc sans avoir à justifier d’un préjudice particulier.

De fait, en l’espèce, le compromis stipule une pénalité générale de 9.000 euros et non pas 4.500 euros, somme qui correspond au montant du séquestre qui devait être versé.

Une autre question est celle des éléments à prendre en compte dans le cadre d’une éventuelle modération judiciaire du montant de la pénalité s’il est manifestement excessif.

En l’espèce, il est surprenant de la part de [L] [A] de prétendre que les acquéreurs de vouloir « battre monnaie » alors-même qu’ils ne réclament pas la pénalité stipulée à titre général et que lui-même n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles, alors-même qu’il a prétendu que l’achat correspondait à un investissement locatif, que de toute évidence, il n’était pas en position d’assumer.

Une pénalité de 5% n’apparait pas manifestement excessive.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire entièrement droit à la demande et de condamner [L] [A] à payer à [M] [G] et [B] [N] la somme de 4.500 euros.

Les intérêts au taux légal seront ordonnés à compter de l’assignation, date de la première mise en demeure valant sommation de payer conformément à l’article 1231-6 du code civil et à l’article 1344-1 du même code.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Dans la mesure où les intérêts au taux légal auront couru sur plus d’une année et où le créancier en fait la demande, il est fondé de préciser que les intérêts échus depuis le 26 février 2026 se capitaliseront annuellement dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, [L] [A] qui succombe sera condamné aux dépens.

Pour faire valoir ses droits, [M] [G] et [B] [N] ont été contraints de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [L] [A] qui succombe à leur payer la somme de 960 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l’exécution provisoire, et en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Condamne [L] [A] à payer à [M] [G] et [B] [N] au titre de la clause pénale, la somme de 4.500 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, et avec capitalisation annuelle dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil à compter du 26 février 2026 ;

Condamne [L] [A] aux dépens ;

Condamne [L] [A] à payer à [M] [G] et [B] [N] la somme de 960 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 novembre 2025.

En application de l’article 450 du Code de Procédure Civile, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE VICE PRESIDENT