MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00100 – N° Portalis DBWU-W-B7J-CSIM

AFFAIRE : [S] [I] C/ S.A.S. DE PEPPO E F.LLI

NAC : 30Z

COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

REFERES CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 Janvier 2026

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président

LA GREFFIERE : Madame Camille LAFAILLE, agent du greffe faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé de la décision ;

En présence de M^me Nadège LENCREROT Nadège, attachée de Justice

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [I]

né le 10 Janvier 1957 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE,

ET

DEFENDERESSE

S.A.S. DE PEPPO E F.LLI, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 811804400dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Quentin GUY-FAVIER de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocats au barreau de TOULOUSE,

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 06.01.2026 , pour être prorogée au 27/01/2026 date à laquelle le délibéré a été prononcé par mise à disposition par décision contradictoire et premier en ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 07 octobre 2017, M. [S] [I] a donné à bail à la SAS DE PEPPO E E.LLI un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5], destiné à l’exploitation d’un restaurant-pizzeria sur place et à emporter, à l’exclusion de toute activité nécessitant l’usage d’une friteuse.

Il est constant que le local, précédemment affecté à une activité de salon esthétique, n’était pas aménagé pour une activité de restauration.

Aux termes du bail commercial, le preneur s’engageait à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité, en contrepartie de l’abandon par le bailleur du paiement de deux mois de loyers.

La SAS DE PEPPO E E.LLI a procédé à des travaux d’aménagement du local et a débuté l’exploitation de son activité de restauration au cours de l’année 2018.

Une installation de canalisations d’alimentation en eau, comprenant un dispositif de répartition, a été réalisée à proximité de l’arrivée d’eau du local.

A compter de l’année 2021, des échanges sont intervenus entre les parties concernant cette installation, M. [S] [I] en demandant la suppression.

Le différend persistant, M. [S] [I] a fait assigner SAS DE PEPPO E E.LLI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de FOIX sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, par acte de commissaire de justice du 04 juin 2025.

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L’article 486 du code de procédure civile rappelle que « le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation et l’audience pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense ».

En l’espèce, à l’audience du 18 novembre 2025, le juge a constaté que cette obligation avait été dûment respectée au vu de la date de l’assignation et de sa signification, si bien que l’affaire a été retenue.

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RAPPEL DES MOYENS ET DES PRETENTIONS

A cette audience, au visa des dernières conclusions écrites en date du 05 novembre 2025, M. [S] [I] demande au juge des référés de :

« Rejetant toutes conclusions contraires,

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, par provision vu l’urgence, tous droits et moyens des parties au fond demeurant réservés,

Vu les dispositions de l’article 2227 du Code Civil,

Juger que le fait pour la SAS DE PEPPO E F.LLI d’avoir installé, sans autorisation dans une cave qui ne lui appartient pas, des canalisations constitue une violation de la propriété de Monsieur [I] et ce sur le fondement de l’article 2227 du Code Civil.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de Procédure Civile, condamner, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance de référé à intervenir, la SAS DE PEPPO E F.ILL à transporter ces canalisations dans le local qui lui est loué et à remettre les lieux en l’état antérieur.

La condamner à titre provisionnel à la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts.

La condamner aux entiers dépens de la présente procédure et au paiement de la somme de 2.000 € Sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

Au soutien de ses prétentions, M. [S] [I] fait valoir que l’action engagée n’est pas soumise à la prescription quinquennale invoquée par la SAS DE PEPPO E F.ILL, dès lors qu’elle constitue une action réelle immobilière. Il soutient que la cave dans laquelle est installée les canalisations litigieuses lui appartient en pleine propriété et n’est pas comprise dans le périmètre des locaux loués. Il en déduit que l’installation réalisation par la SAS DE PEPPO E F.ILL constitue un empiètement sur sa propriété, de sorte que l’action relève du régime de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété étant imprescriptible, les actions réelles immobilières se prescrivant par trente ans. Il affirme avoir agi dans le délai.

Il soutient, en outre, que l’installation de la nourrice d’alimentation en eau dans un espace non loué ne pouvait être réalisée sans son autorisation expresse écrite, laquelle n’a jamais été donnée. Il rappelle que la jurisprudence exige une autorisation explicite du bailleur pour toute occupation ou installation affectant une partie de l’immeuble non comprise dans le bail.

Il fait également valoir que le bail ne permettait pas à la SAS DE PEPPO E F.ILL de procéder à des travaux en dehors des locaux loués. Il rappelle que les clauses particulières du bail mettent à la charge exclusive du preneur les travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation de son commerce, en contrepartie de l’abandon de deux mois de loyers, ces travaux étant limitativement décrits comme portant sur le réaménagement intérieur, la réalisation d’une extraction après accord de l’ABF et l’installation d’un four à bois dans l’espace boutique. Il en déduit que ces stipulations n’autorisaient en aucun cas la SAS DE PEPPO E F.ILL à intervenir dans un espace non loué.

Il soutient, par ailleurs, avoir satisfait à son obligation de délivrance, le local ayant été loué en l’état, précédemment affecté à une activité de salon esthétique, la SAS DE PEPPO E F.ILL s’étant engagée à procéder elle-même aux aménagements nécessaires à l’exercice de son activité de restauration. Il affirme que l’arrivée d’eau existait dans le local loué et que l’installation litigieuse ne relevait pas d’une carence du bailleur, mais d’un choix de commodité opéré par la SAS DE PEPPO E F.ILL.

Il en conclut que l’installation des canalisations litigieuses constitue une atteinte caractérisée à son droit de propriété et une emprise irrégulière sur une partie de l’immeuble non comprise dans le bail, laquelle constitue un trouble manifestement illicite.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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En défense, au visa des dernières conclusions écrites du 17 octobre 2025, la SAS DE PEPPO E E.LLI demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du Code de procédure civile

JUGER irrecevable l’action de Monsieur [S] [I] en raison de sa prescription ;

DÉBOUTER Monsieur [S] [I] de ses entières fins et conclusions ;

À titre reconventionnel,

ORDONNER sous astreinte de 100 euros par jours de retard à Monsieur [S] [I] de :

Réaliser les travaux nécessaires à la réfection de la façade de l’immeuble où se situe le local pris à bail commercial par la société DE PEPPO E F.LLI ;

Réaliser les travaux d’étanchéisation des menuiseries du local commercial pris à bail par la société DE PEPPO E F.LLI.

CONDAMNER Monsieur [S] [I] à verser à la société DE PEPPO E F.LLI la somme de 2 000 euros eu titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

En défense, la SAS DE PEPPO E F.LLI soulève l’irrecevabilité de l’action en cessation d’un trouble manifestement illicite, soutenant que celle-ci est soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil. Elle fait valoir que l’installation litigieuse a été réalisée lors de son entrée dans les lieux, en janvier 2018, et que le bailleur en avait connaissance dès cette date, de sorte que l’action engagée en juin 2025 est prescrite.

Elle soutient, en tout état de cause, qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé, l’installation litigieuse ayant été autorisée et ne constituant pas des travaux soumis à l’accord préalable du bailleur. Elle conteste tout emprise sur une partie de l’immeuble non comprise dans le bail, faisant valoir que l’installation affecte un élément relevant du local loué.

Elle fait valoir également que le bail l’autorisait à réaliser les aménagements nécessaires à l’exploitation de son activité de restauration, lesquels incluaient la distribution de l’alimentation en eau du local. Elle soutient que l’installation litigieuse était rendue nécessaire par les exigences réglementaires applicables à cette activité.

Elle ajoute que la conformité du local à sa destination contractuelle relève de l’obligation de délivrance du bailleur, prévue par l’article 1719 du code civil, de sorte que l’installation litigieuse ne saurait lui être reprochée. Elle en déduit que les demandes de M. [S] [I] se heurtent, à tout le moins, à des contestations sérieuses excluant l’intervention du juge des référés.

A l’appui de ses demandes formées à titre reconventionnel, la SAS DE PEPPO E F.LLI soutient que le bail met à la charge du bailleur les travaux affectant la structure de l’immeuble, notamment la façade et les menuiseries, lesquelles présentent des désordres et des défauts d’étanchéité.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

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L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 27 janvier 2026.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SAS DE PEPPO E F.LLI soutient que l’action engagée par M. [S] [I] est soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil, tandis que ce dernier fait valoir qu’il s’agit d’une action réelle immobilière relevant du régime de l’article 2227 du code civil.

Au vu des moyens développés par les parties, il apparaît qu’il existe un débat sur la qualification juridique de l’action engagée, dont dépend le régime de prescription applicable. La détermination de ce régime suppose d’apprécier la nature des droits invoqués, l’étendue du périmètre des locaux concernés ainsi que l’interprétation des clauses du contrat de bail.

Ainsi, la question de la prescription de l’action exercée par M. [S] [I] à l’encontre de la SAS DE PEPPO E F.LLI, fait manifestement l’objet d’une contestation sérieuse, qui excède la compétence du juge des référés.

Il n’appartient dès lors pas au juge des référés de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile dispose Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, la suppression de la nourrice sollicitée porte sur une installation réalisée dans le cadre de l’exécution d’un bail commercial, dont la régularité dépend de l’interprétation des stipulations contractuelles, de la localisation exacte de l’installation et de l’étendue des droits conférés au preneur pour l’aménagement des lieux. Or, l’appréciation de ces éléments suppose une analyse du contrat de bail et des circonstances de sa mise en œuvre, lesquelles font l’objet de contestations sérieuses entre les parties.

Dans ces conditions, l’illicéité alléguée de l’installation ne présente pas le caractère manifeste requis pour justifier l’intervention du juge des référés.

En ce sens, la demande de provision à titre de dommages et intérêts formée par M. [S] [I] étant fondée sur l’existence de ce même trouble, se heurte également à des contestations sérieuses quant à l’existence d’un préjudice.

Il n’y a donc pas lieu à référé tant sur la demande de suppression de l’installation litigieuse que sur la demande de dommages et intérêts formée à titre de provision.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la réalisation de travaux en façade et menuiseriesLa SAS DE PEPPO E F.LLI fonde sa demande sur l’existence de dégradations affectant la façade et les menuiseries de l’immeuble. Toutefois, il ne ressort pas des pièces versées aux débats d’éléments permettant d’établir et d’objectiver l’existence avérée de ces dégradations, leur nature, leur ampleur, ni les préjudices allégués. En l’absence de tels éléments, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge du bailleur n’est pas démontrée.

Il n’y a dons pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SAS DE PEPPO E F.LLI.

Sur les autres demandesEn application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de dire que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

L’équité commande également de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 514-1 du Code de procédure civile expose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».

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PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane Bourdeau, président du tribunal judiciaire de Foix agissant en qualité de juge des référés, statuant par décision contradictoire, rendue en premier par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par les parties ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Rappelons, au visa de l’article 488 du code de procédure civile, que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ; Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles ;

Ainsi jugé et prononcé le 27 janvier 2026

En application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé Stéphane BOURDEAU, Président, et la greffière visée ci-dessus.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT