Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCC à M^e MUNDET + 1 CCC à la DGFP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 23/02821 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PHY6

DEMANDERESSE :

SCI ARTNATEM, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [R] [O].

32 Chemin de Saint Jean

06130 GRASSE

représentée par M^e Emmanuel MUNDET de la SELARL PALOUX-MUNDET, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par M^e Jonathan TURRILLO, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE.

15 Bis Rue Delille

06000 NICE

ayant fait parvenir ses conclusions au tribunal

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M^me DEROUARD, Vice présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 28 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 28 Mars 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ARTNATEM a pour objet l’acquisition, la gestion et la location de biens et de droits sociaux immobiliers.

Par acte notarié du 21 août 2013, la SCI ARTNATEM a acquis un ensemble immobilier sis 32 chemin de St Jean, Le Grand Vallon à GRASSE composés d’un ensemble de maisons et de terrains désignés comme articles n° 1 à 6.

Dans l’acte d’acquisition, la SCI déclarait concernant les articles 1, 2 et 6 vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente prévu par les articles 1115 et 1020 du Code général des impôts (CGI) et s’engageait à revendre les biens concernés dans le délai de 5 ans, bénéficiant en conséquence du régime fiscal dérogatoire de l’article 1115 permettant de bénéficier d’une exonération des droits de mutation et d’une taxe de publicité foncière au taux réduit sur les biens concernés par la revente dans le délai prévu dans l’acte d’achat.

La SCI ARTNAMEN faisait l’objet d’une vérification de comptabilité du 22 septembre 2020 au 02 février 2021, le contrôle de l’Administration fiscale portant sur l’ensemble des déclarations fiscales ou opérations examinées ou portant sur la période du 01/01/2017 au 31/12/2019, ensuite de laquelle elle faisait l’objet de propositions de rectification au titre de l’impôt sur les sociétés, de la contribution sur les revenus locatifs et des revenus distribués aux associés par mise à disposition sans contrepartie d’un bien immobilier.

Ayant constaté que la SCI ARTNATEM n’avait pas respecté son engagement de revendre dans le délai imparti les biens immeubles visés dans les articles 1 et 2 ayant bénéficié du régime fiscal dérogatoire, l’Administration fiscale lui adressait également une proposition distincte de rectification au titre du rappel de droits de mutation dus en date du 18 juin 2021.

La contribuable a présenté ses observations le 20 août 2021, et l’Administration fiscale y a répondu le 30 août 2021 en maintenant les rectifications proposées.

Suivant avis de mise en recouvrement n°202207700013 du 15 juillet 2022, l’Administration fiscale a mis à la charge de la SCI ARTNATEM un rappel total de 25.261 € de droits de mutation de droit commun auquel elle était assujettie au titre de l’acquisition réalisée en 2013, dont 19.688 € à titre principal et 5.573 € d’intérêts de retard.

la SCI ARTNATEM a formé une réclamation contentieuse par courrier du 12 août 2022, rejetée par une décision de l’Administration fiscale du 05 avril 2023.

Par exploit d’huissier en date du 09 juin 2023, la SCI ARTNATEM a fait assigner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône (ci-dessous « l’Administration fiscale ») à comparaître devant le tribunal judiciaire de GRASSE, contestant la décision de rejet de l’Administration fiscale, et sollicitant le dégrèvement des rehaussements d’imposition mis à sa charge.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des circonstances de l’espèce, la SCI ARTNATEM demande au tribunal, au visa des articles 1115 du CGI et L 13 et L 57 du Livre des procédures fiscales, de :

annuler la décision de rejet du Directeur Départemental des Fiances Publiques des Alpes-Maritimes du 5 avril 2023, ensemble l’avis de mise en recouvrement du 15 juillet 2022 ;ce faisant, la décharger de la somme de 25.261 € au titre des droits d’enregistrement ;condamner l’Administration fiscale, outre les entiers dépens afférents à la présente procédure, au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de la SELARL G. PALOUX – E. MUNDET aux offres de droit.

Dans ses dernières écritures récapitulatives n° 1 signifiées le 17 mai 2024, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens, l’Administration fiscale demande au tribunal, après avoir constaté que la faculté d’annuler l’avis de mise en recouvrement ne lui est pas offerte, de :

débouter la SCI ARTNATEM de l’ensemble de ses demandes et confirmer la décision de rejet du 05 avril 2023 prononcée par l’administration fiscale ;dire que les dépens de l’instance resteront à la charge de chaque partie ;dire et juger que les frais entraînés par la constitution d’avocat resteront à la charge de la requérante ;rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée à l’audience du 28 mars 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

L’article 1115 du Code général des impôts dispose que « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au premier alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacune de ces personnes.(…)»

Sur la régularité de la procédure de rectification

Selon l’article L 13 du Livre des procédures fiscales prévoit que «I. – Les agents de l’administration des impôts vérifient sur place, en suivant les règles prévues par le présent livre, la comptabilité des contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables.(…)»

L’article L 10 du même code relatif à pouvoir général de contrôle sur pièces des déclarations prévoit quant à lui que «L’administration des impôts contrôle les déclarations ainsi que les actes utilisés pour l’établissement des impôts, droits, taxes et redevances.

Elle contrôle, également les documents déposés en vue d’obtenir des déductions, restitutions ou remboursements, ou d’acquitter tout ou partie d’une imposition au moyen d’une créance sur l’Etat.

A cette fin, elle peut demander aux contribuables tous renseignements, justifications ou éclaircissements relatifs aux déclarations souscrites ou aux actes déposés. »

La SCI requérante conclut à la nullité de la procédure de rectification mise en œuvre par l’Administration à son égard grâce à des informations recueillies lors d’une vérification de sa comptabilité, soutenant de ce fait que l’administration n’a pu procédé au redressement litigieux qu’en commettant un détournement de procédure.

Elle fait ainsi valoir que les droits d’enregistrement ne figuraient pas au rang des impositions faisant l’objet du contrôle de comptabilité et que la proposition distincte de rectification au titre des droits d’enregistrement serait insuffisamment motivée, puisque ne reposant que sur le constat de l’absence de revente des biens réalisé lors de la vérification de comptabilité et non d’éléments d’information nécessairement extérieurs audit contrôle, tel que la consultation à la conservation des hypothèques des actes de revente.

L’Administration fiscale réplique qu’il a déjà été jugé au contraire qu’elle pouvait valablement notifier un redressement en matière de droits d’enregistrement en se fondant sur des renseignements recueillis, tel qu’en l’espèce, au cours d’une vérification de comptabilité, dès lors que le fait générateur qui motive le redressement se situe dans le délai de prescription applicable à ces droits (Cass com 29-10-2003 et 7-1-2004).

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que l’acquisition de partie des biens litigieux le 21 août 2013 par la SCI requérante, exonérés de droits d’enregistrement sous condition suspensive de revente desdits biens dans le délai maximal de 5 ans, venait à échéance le 21 août 2018, c’est-à-dire sur la période du 01/01/2017 au 31/12/2019 soumise au contrôle de comptabilité de l’Administration fiscale, de sorte que cette dernière était légitime à contrôler sur pièces à cette occasion que les biens objets de l’exonération avaient été revendus à la date prévue dans l’acte notarié du 21/08/2018, ce qui, n’étant manifestement pas le cas, donnait lieu de facto à sa déchéance du régime dérogatoire initialement accordé en 2013 et au redressement distinct des droits d’enregistrement y afférents.

L’irrégularité de procédure soulevée n’étant pas démontrée, la requérante sera déboutée de sa demande de nullité du redressement litigieux de ce chef.

Sur le bien-fondé du rappel d’imposition

La SCI ARTNATEM rappelle que les marchands de biens sont effectivement déchus de régime de faveur de l’article 1115 du CGI pour n’avoir pas revendu les biens acquis par eux dans le délai prescrit, sauf force majeure.

Elle soutient ainsi qu’elle n’a pu revendre dans le délai de 5 ans fixé dans l’acte notarié du 21 août 2013 que l’article 6 (à savoir le mas 1) en date du 8 septembre 2014, mais n’a pas été en mesure de revendre les articles 1 et 2 constituant le mas 2, se prévalant de la force majeure qui seule l’a empêchée de respecter son engagement de revente dans ce délai.

En défense, l’administration réplique que les conditions cumulatives d’application de la force majeure invoquée ne sont pas remplies en l’espèce et que la SCI requérante ne peut donc valablement s’en prévaloir pour échapper au redressement litigieux.

Aux termes de l’article 1218 du Code civil, «Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.»

Il est constant que le juge du fond apprécie souverainement si la force majeure est caractérisée dans tous ses éléments constitutifs, à savoir la survenance d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible à l’engagement du débiteur de l’obligation.

Il est également constant que l’imprévisibilité de l’événement exigée par la loi se réfère à un événement qui ne pouvait être raisonnablement prévu au moment du contrat, c’est à dire qu’elle s’apprécie au jour de la conclusion ou de la formation de ce dernier. L’imprévisibilité suppose donc une réelle surprise, et il a déjà été jugé que l’acquéreur-revendeur ne pouvait valablement se prévaloir d’un événement qu’il aurait pu découvrir avant d’acquérir le bien s’il avait pris toutes les précautions utiles, au regard des circonstances de temps et de lieu.

L’Irrésistibilité de l’événement est quant à elle est avérée, lorsque les effets de celui-ci ne peuvent être évités par des mesures appropriées et que, malgré les efforts du débiteur et les diligences effectives qu’il entreprend, les effets de celui-ci se produisent tout de même.

En l’espèce, la SCI ARTNATEM explique en premier lieu que la revente prévue des articles 1 et 2 (à savoir le mas 2) a été compromise par la saisie-attribution réalisée en novembre 2017 par la Banque sur le fondement de l’hypothèque conventionnelle grevant le bien, compte tenu des difficultés de la SCI à honorer ses échéances du prêt souscrit auprès de la Banque.

Il sera constaté d’une part que les difficultés financières invoquées ne constituent pas un événement extérieur et imprévisible pour la SCI débitrice du prêt, laquelle devait s’assurer au préalable de la solvabilité de son opération d’acquisition, et que, d’autre part, ces difficultés n’empêchaient nullement l’acquéreur de revendre amiablement ou à la barre le bien en cause dans le délai imparti.

En deuxième lieu, la SCI ARTNATEM explique ne pas avoir été en mesure de procéder aux travaux concernant le mas 3 (non exonéré des droits d’enregistrement) afin d’y installer la résidence principale des associés dans le délai espéré initialement, de sorte qu’elle a été contrainte d’envisager de revendre ledit mas 3 (lequel a été revendu le 1er juin 2021) et de conserver le mas 2 (articles 1 et 2 exonérés) comme résidence principale des associés.

Ce changement et permutation d’affectation des biens immobiliers acquis résultant de la seule volonté des associés ne peut constituer l’événement extérieur requis par la loi, pas plus en outre que le retard ou difficultés de travaux affectant l’un des biens acquis ne peut, en l’état des explications et preuves fournies par la SCI, être valablement tenu comme imprévisible et irrésistible.

Il en résulte que la SCI requérante est défaillante à caractériser la force majeure qui l’aurait légitimement empêchée de revendre dans le délai imparti les biens objets de l’exonération fiscale dérogatoire et sera donc déboutée de sa demande tendant à voir écarter le redressement des droits d’enregistrement des biens invendus mis à sa charge.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, succombant dans la présente procédure, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI ARTNATEM de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI ARTNATEM aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE