1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e ESSNER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 19 JUIN 2025

S.D.C. [Adresse 7]

c/

[R] [P] [B] [S]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01564 – N

° Portalis DBWQ-W-B7J-QFH5

Après débats à l’audience publique tenue le 07 Mai 2025

Nous, Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaire [Adresse 10], sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la Société FONCIA AD, Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 322 212 168, prise en la personne de son Représentant légal en exercice.

C/o son syndic, FONCIA AD

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Leyla MONTIGNY, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Madame [R] [P] [B] [S], et encore actuellement [Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Mai 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [R] [S] est copropriétaire au sein de la résidence [Localité 11].

Le [Adresse 12] [Adresse 9] MARGUERITE pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA AD, a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, selon la procédure accélérée au fond par devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, Mme [R] [S], à l’effet de voir :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1231-6 du Code Civil,

CONSTATER le vote, par l’assemblée générale du 17 juin 2024, du budget prévisionnel de l’année 2025 pour un montant de 130.000 €,

CONSTATER l’effectivité de la mise en demeure adressée à Madame [S] le 07 janvier 2025,

CONSTATER l’expiration du délai légal de 30 jours,

EN CONSEQUENCE

CONSTATER la déchéance du terme,

CONDAMNER Madame [R] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Localité 11] la somme de 2.841,75 € au titre des charges échues pour les exercices 2023/2024 à 2024/2025 et à échoir jusqu’au 31 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNER Madame [R] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Localité 11] la somme de 507,00 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Madame [R] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Localité 11] la somme de 1.700,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du code civil

CONDAMNER Madame [R] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Localité 11] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Madame [R] [S] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 7 mai 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige.

Mme [R] [S] ne se présente pas ni personne pour elle.

MOTIFS ET DECISION

Sur la procédure

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [R] [S] a été assignée par procès-verbal de remise à l’étude.

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, et des vérifications faites par l’huissier dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée.(nom sur la BAL)

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

Sur les demandes principales

Charges échues et à échoir

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Outre le relevé de propriété délivré par l’administration fiscale de nature à établir que Mme [R] [S] est propriétaire des lots 4, 33 et 168, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] produit aux débats notamment les pièces suivantes :

— le jugement du tribunal de proximité de Cannes du 21 mars 2024 ayant condamné Mme [R] [S] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] notamment la somme de 5263,58 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 décembre 2023, outre intérêts et condamnations accessoires

— le contrat de syndic

— le procès-verbal de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2021

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 octobre 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel 2024 et le fonds travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel 2025 et le fonds travaux

— les bilans annuels de charges et les appels de fonds, les états financiers, les relevés général de dépenses

— le décompte individuel de charges du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2025, comprenant en outre le tableau des charges votées pour l’exercice 2025 non encore exigibles, et un tableau concernant les frais de l’article 10 – 1.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre recommandée avec accusé de réception (AR retourné signé le 18 janvier 2025) que son conseil a adressée le 7 janvier 2025 à Mme [R] [S] de mise en demeure, par laquelle le syndicat fait état d’une dette de 3817,04 € arrêtée au 7 janvier 2025, dont 321,93 euros au titre des provisions échues pour l’exercice comptable 2025, par laquelle le syndicat rappelle les dispositions notamment de l’article 19 – 2 de la loi du 10 juillet 1965 dont les termes sont intégralement reproduits, et avertit la défenderesse qu’à défaut de règlement dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente, elle risque d’être condamnée à régler en plus de cette somme toutes les provisions sur charges à venir au titre du budget prévisionnel.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat. Ils ont également voté le budget prévisionnel 2025.

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14–1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14–2 I de la loi précitée ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes des dispositions de l’article 19–2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Selon le décompte pièce 1, à la date du 7 janvier 2025, au moins une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 du budget prévisionnel 2025 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité. A la suite de la mise en demeure du 7 janvier 2025 aucun versement n’est intervenu. La mise en demeure est donc restée infructueuse passé un délai de trente jours ; les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Mme [R] [S], qui ne comparait pas, ne conteste pas n’avoir pas réglé à sa date d’exigibilité au moins une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et la mise en demeure du 7 janvier 2025 est incontestablement demeurée infructueuse passé le délai de 30 jours.

Sont donc bien fondées les prétentions du syndicat tant en ce qui concerne l’arriéré au titre des dispositions de l’article 10 précité, qu’en ce qui concerne le paiement des charges non encore échues au titre de l’exercice en cours, le budget prévisionnel ayant été approuvé lors de l’assemblée générale.

Le syndicat peut invoquer sur le fondement de l’article 19-2 l’exigibilité anticipée des derniers appels provisionnels de l’exercice 2025 en cours, ayant réclamé en vain le paiement du premier appel de cet exercice.

Au regard du décompte produit sont justifiées les sommes suivantes:

• 1875,96 € au titre des charges échues au 1er janvier 2025

• 965,79 € au titre des charges non échues devenues exigibles de l’exercice prévisionnel 2025 jusqu’au 1er octobre 2025 inclus

Sous ces précisions, il y a lieu de faire droit à la demande principale, selon détail précisé au dispositif.

Frais relevant de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, il ressort du décompte produit qu’ont été imputés des frais de « suivi de dossiers transmis à l’avocat » à 3 reprises (14 mars 2024, 4 juin 2024 et 10 décembre 2024). Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte ordinaire d’administration de la copropriété. Il n’est pas justifié qu’en l’espèce ils revêtiraient un caractère exceptionnel.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre de

cette prestation n’en change pas la nature, ces frais n’apparaissant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef.

Dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1700 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des dispositions de l’article 1231–6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance de la défenderesse depuis plusieurs années, malgré une précédente condamnation, sans s’en expliquer devant la juridiction qui plus est, à ne pas régler ses charges de copropriété, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. Le préjudice ainsi caractérisé justifie une somme de 600 €.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Mme [R] [S] sera condamnée à régler la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [S], qui succombe, supportera les entiers dépens. Il n’y a pas lieu de juger que le montant des sommes retenues par l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce s’agissant de frais qui sont expressément mis à la charge du créancier par la loi.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie Pistre, vice-président, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10–1, 14–1, 14–2, 19–2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45–1 du décret du 17 mars 1967, et 481–1 du code de procédure civile

Vu la mise en demeure du 7 janvier 2025

Condamne Mme [R] [S] à payer au [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

• 1875,96 € au titre des charges échues au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025

• 965,79 € au titre des charges non échues devenues exigibles de l’exercice prévisionnel 2025 jusqu’au 1er octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

• 600 € de dommages-intérêts pour résistance abusive

• 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [R] [S] aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

Rejette toutes autres demandes.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Grasse.

LE GREFFIERLE JUGE STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELERE AU FOND