TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Philippe DE GOLBERY,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00213 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54XU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [R]

né le 29 Mai 1948 à [Localité 9], domicilié : chez CABINET PAUQUET IMMOBILIER, [Adresse 6]

représenté par M^e Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [W]

né le 17 Mai 1976 à [Localité 10] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [Y] [W]

née le 21 Juin 1983 à [Localité 10] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [M] [E]

né le 25 Janvier 1987 à [Localité 11] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 octobre 2022, M. [U] [R] a donné à bail à Mme [Y] [W] et M. [G] [W] un appartement à usage d’habitation non-meublé situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 670 euros, outre 99 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 17 octobre 2022, M. [M] [E] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [R] a fait signifier à Mme [Y] [W] et M. [G] [W], par actes de commissaires de justice du 9 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 5.489,16 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle et un commandement de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Le commandement de payer a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024 et du 30 décembre 2024, M. [U] [R] a fait assigner Mme [Y] [W] et M. [G] [W] ainsi que M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— Venir les Requis ci-dessus domiciliés et qualifiés Entendre Recevoir Monsieur [U]

[R] en ses demandes et les Entendre Dire et Juger bien fondées,

— Venir Entendre Constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [G] [W] et à Madame [Y] [W] par le Demandeur, et ce, aussi bien par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance que pour défaut de paiement des loyers et accessoires,

— Venir en tout état de cause Entendre Ordonner sans délai et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Monsieur [G] [W] et de Madame [Y] [W] ainsi que ceux de tous occupants pour eux ou avec eux du logement à usage d’habitation sis à [Adresse 8] [Localité 4][Adresse 1],

— Venir Monsieur [G] [W], Madame [Y] [W] et Monsieur [M] [E], en sa qualité de caution solidaire et indivisible, s’Entendre solidairement Condamner à Payer au Bailleur :

-1°) La somme provisionnelle de 7.962,86 € montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 02/12/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative du Requérant en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

-2°) Une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée,

-3°) La somme de 1.100,00 €, par application des dispositions de l’article 700 du CPC,

-4°) Les entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissier exposés (article 696 du CPC), notamment le coût des commandements signifiés le 09 septembre 2024.

Par ordonnance du 15 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 septembre 2025 et invité M. [U] [R] à produire à cette audience :

— un décompte intégral et actualisé de sa créance, justificatif qu’il aura préalablement notifié à la défenderesse ;

— le commandement de payer du 9 septembre 2024 accompagné du décompte de la dette locative.

A cette audience, M. [U] [R], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 15.138,90 euros, selon décompte arrêté au 19 août 2025, terme du mois d’août inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Mme [Y] [W] et M. [G] [W], locataires, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La signification de l’assignation ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, un courrier recommandé a été adressé à M. [M] [E], caution, pour l’aviser de l’audience. M. [M] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Un bordereau de carence a été établi par la maison départementale de la solidarité en date du 14 février 2025, Mme [Y] [W] et M. [G] [W] ne s’étant pas présentés au rendez-vous prévu le même jour.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, M. [U] [R] justifie par la production d’un relevé de propriété et de la taxe foncière pour 2024 être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent, M. [U] [R] est recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail d’habitation, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 octobre 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois (article 2.11). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 septembre 2024, pour la somme en principal de 5.489,16 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, puisque la dette locative ne s’est pas résorbée. Elle a même continué de s’aggraver, selon le décompte actualisé produit par le demandeur à l’audience.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies deux mois après la signification du commandement de payer, soit à la date du 9 novembre 2024.

Il s’en déduit que Mme [Y] [W] et M. [G] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Y] [W] et M. [G] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Y] [W] et M. [G] [W] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 809,51 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée et de condamner Mme [Y] [W] et M. [G] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni par le demandeur que Mme [Y] [W] et M. [G] [W] restent redevables de la somme de 14.555,46 euros, à la date du 19 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus, après déduction des frais d’acompte clause pénale et de timbres non justifiés et des frais d’huissier.

Pour la somme au principal, Mme [Y] [W] et M. [G] [W] et M. [M] [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [Y] [W] et M. [G] [W] seront donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 14.555,46 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 7.962,86 euros à compter du 11 décembre 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2294 du code civil, « le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. »

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par M. [M] [E] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 84.672 euros pour une durée de 9 ans.

Le commandement de payer, délivré aux locataires le 9 septembre 2024 lui a été signifié le 4 décembre 2024.

En conséquence, M. [M] [E] sera condamné avec Mme [Y] [W] et M. [G] [W] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur la demande relative à l’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [W] et M. [G] [W] et M. [M] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [R] les frais qu’il a exposé dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2022, entre M. [U] [R] d’une part, et Mme [Y] [W] et M. [G] [W], d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [W] et M. [G] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [W] et M. [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [W], M. [G] [W] et M. [M] [E] à verser à M. [U] [R], à titre provisionnel, la somme de 14.555,46 euros décompte arrêté au 19 août 2025 incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.962,86 euros à compter du 11 décembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Y] [W], M. [G] [W] et M. [M] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 809,51 euros, à compter du 20 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [Y] [W], M. [G] [W] et M. [M] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente