TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GANTELME (R0032)

M^e GIOVANNETTI (D1982)

M^e BELLON (R0056)

M^e ZANATI (P0435)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/13018

N° Portalis 352J-W-B7F-CVIVW

N° MINUTE : 3

Assignation du :

18 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. D.F.R. (RCS de Paris 829 904 945)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Denis GANTELME de l’ASSOCIATION OLTRAMARE GANTELME MAHL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0032, M^e Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.C.I. L’ÉMERAUDE (RCS de Paris 341 949 915)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

S.A. AXA FRANCE IARD (RCS de Nanterre 722 057 460)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Sophie BELLON de la S.E.L.A.R.L. GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0056

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13018 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIVW

S.A.S. PEREIRA RENOV (RCS de Nevers 792 886 236)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.A. ALLIANZ I.A.R.D. (RCS de Nanterre 542 110 291)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentées par Maître Jean-Marc ZANATI de la S.E.L.A.S. COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0435

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.C.I. L’Émeraude est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3].

La S.A.R.L. D.F.R. exploite des boutiques commercialisant des bijoux fantaisie sous la dénomination « Nouvel Amour ». En mars 2017, cette société exploitait trois boutiques à Paris et une quatrième à [Localité 10].

Par acte sous signature privée du 28 avril 2017, la S.C.I. L’Émeraude a donné à bail commercial à la S.A.R.L. D.F.R. des locaux situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], aux fins d’exploitation d’une cinquième boutique « Nouvel Amour ». Les locaux sont constitués comme suit :

« – lot n°1 : un magasin d’environ 65 m² avec les 300 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et comprenant au rez-de-chaussé une boutique, un rangement, l’escalier intérieur d’accès au sous-sol et au premier étage,

— au premier étage, une boutique,

— au sous-sol, trois réserves ».

La destination contractuelle stipulée au contrat est celle : « d’activités conformes à l’objet social du preneur et plus précisément : vente d’articles de bijouterie, joaillerie, d’articles se rapportant à l’habillement, de chaussures, de maroquinerie, à l’exclusion de toute autre activité ».

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à effet du 31 mai 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 72 000 euros en principal, payable en quatre termes égaux à trimestre à échoir.

La S.C.I. L’Émeraude s’est engagée, aux termes du bail, à financer les travaux suivants :

« – Mise aux normes du tableau électrique ;

— Fermeture de la trémie entre le 1er et le 2ème étage ;

— Mise en place d’un toilette et WC au sous-sol ;

— Mise en place d’une chape éventuelle pour recevoir les aménagements du preneur au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage ;

— Dégagement des plafonds et murs pour recevoir les aménagements du preneur. »

La S.C.I. L’Émeraude a confié la réalisation de ces travaux à la S.A.S. Pereira Renov.

À l’issue des travaux, la remise des clés des locaux commerciaux à la S.A.R.L. D.F.R. a été effectuée le 31 août 2017.

Au mois d’octobre 2017, la S.A.R.L. D.F.R. a alerté la S.C.I. L’Émeraude sur la persistance d’une odeur d’égout dans les locaux outre d’une forte humidité. La S.A.R.L. D.F.R. a informé le mois suivant la bailleresse de ce que le sous-sol de la boutique se trouvait inondé en cas de fortes pluies.

De nombreux échanges sont intervenus entre la S.A.R.L. D.F.R. et la S.C.I. L’Émeraude, impliquant également divers services de la mairie de Paris et notamment la section d’assainissement de Paris. La S.C.I. L’Émeraude a mandaté la S.A.S. Pereira Renov puis des sociétés tierces afin d’identifier la cause et de mettre fin aux désordres.

La S.A.R.L. D.F.R. et la S.C.I. L’Émeraude ont également échangé sur les conditions financières du bail. La S.C.I. L’Émeraude a proposé à sa locataire une remise de 3 000 euros sur le loyer du 4ème trimestre 2018 mais s’est opposée à toute suspension du paiement de ses loyers par la S.A.R.L. D.F.R.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 novembre 2018, la S.A.R.L. D.F.R. a mis la S.C.I. L’Émeraude en demeure de prendre toutes mesures pour faire cesser les « problèmes d’humidité » et de « dégagement d’odeurs pestilentielles dans la boutique », outre d’avoir à « faire réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les troubles de jouissance ».

Par ordonnance du 6 février 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de grande instance de Paris a notamment ordonné la séquestration des loyers et charges dus par la S.A.R.L. D.F.R. entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation à compter de la signification de la décision. La réalisation d’une expertise judiciaire a en outre été confiée à Mme [V] [U]. Cette dernière a principalement eu pour mission de décrire les désordres affectant les locaux commerciaux, d’en déterminer l’origine et de fournir toute information utile sur les préjudices en résultant.

Décision du 18 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13018 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIVW

Par ordonnance du 15 novembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de grande instance de Paris a rendu l’ordonnance de référé du 6 février 2019 commune à la S.A.S. Pereira Renov, à la S.A. Allianz I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. Pereira Renov et à la S.A. AXA France IARD ès-qualités d’assureur de la S.C.I. L’Émeraude.

Après approbation de devis par l’experte judiciaire, les travaux réparatoires, réalisés aux frais de la S.C.I. L’Émeraude, ont débuté en octobre 2019 et se sont achevés le 13 décembre 2019. Ils ont permis de mettre un terme aux désordres.

La S.A.R.L. D.F.R. a cessé d’exploiter les locaux loués à compter du 16 octobre 2019.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2019, la S.A.R.L. D.F.R. a donné congé à la S.C.I. L’Émeraude pour le 30 mai 2020.

L’experte judiciaire a déposé son rapport le 15 juin 2021. Aux termes de ses opérations d’expertise, elle a identifié la non-conformité des travaux réalisés par la S.A.S. Pereira Renov comme étant la cause des inondations récurrentes du local commercial. Elle a également proposé une évaluation des préjudices subis par la S.A.R.L. D.F.R. et par la S.C.I. L’Émeraude. Pour ce faire, Mme [U] s’est adjointe le concours d’une sapitrice experte-comptable, Mme [F] [G].

Par acte d’huissier du 18 octobre 2021, la S.A.R.L. D.F.R. a assigné la S.C.I. L’Émeraude devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir principalement la résolution judiciaire du bail commercial, la restitution de loyers ainsi que des dommages et intérêts.

Par actes d’huissier des 16 et 17 novembre 2021, la S.C.I. L’Émeraude a fait assigner en intervention forcée et garantie la S.A.S. Pereira Renov, la S.A. Allianz I.A.R.D et la S.A. AXA France IARD. Par ordonnance du 10 février 2022, cette nouvelle instance a été jointe à la présente.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 7 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 11 septembre 2024 et mise en délibéré au 18 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2023, la S.A.R.L. D.F.R. demande au tribunal de :

« A titre principal :

— CONSTATER que la société SCI L’EMERAUDE a manqué à son obligation de délivrance conforme, à son obligation d’entretien, de réparation, de jouissance paisible et de garantie des vices cachés,

En conséquence,

— PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial conclu entre la société DFR et la SCI L’EMERAUDE en date du 28 avril 2017,

— CONDAMNER la SCI L’EMERAUDE à restituer à la société DFR l’intégralité des loyers payés par elle dans le cadre de l’exécution dudit bail résolu aux torts de la bailleresse et ce à hauteur de 80 124.72 €,

— CONDAMNER la société L’EMERAUDE à payer à la société DFR un total de 594 741,97euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle lui a cause de ses manquements, décomposée comme suit :

* 536 500 € au titre de la perte d’exploitation pour la période de novembre 2017 au 30 octobre 2019

* 55 241.97 € au titre de la perte des immobilisations

* 3 000 € au titre de la perte de son mobilier

— CONDAMNER la SCI L’EMERAUDE à rembourser à la société DFR les sommes qu’elle a dû exposer dans le cadre de l’expertise et non comprises dans les dépens à savoir :

* La somme de 4 800 € TTC au titre des factures du cabinet [L]

* La somme de 7 200 € TTC au titre des honoraires de son expert-comptable Madame [C]

— CONDAMNER la SCI L’EMERAUDE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise à raison de 27 495.91 € TTC

— DIRE que la société DFR, sur le principe de l’exception d’inexécution, n’est redevable d’aucun arriéré de loyer,

— DEBOUTER la SCI L’EMERAUDE de sa demande reconventionnelle de paiement des arriérés locatifs pour la somme de 113 194,92€ et de toutes ses demandes formulées contre la société DFR,

— STATUER ce que de droit sur les demandes de relevé indemne,

— CONDAMNER la SCI L’EMERAUDE à payer à la société DFR la somme de 25 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER l’entreprise PEREIRA RENOV à payer à la société DFR un total de 594 741,97euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle lui a cause de ses manquements, décomposée comme suit :

* 536 500 € au titre de la perte d’exploitation pour la période de novembre 2017 au 30 octobre 2019

* 55 241.97 € au titre de la perte des immobilisations

* 3 000 € au titre de la perte de son mobilier

— CONDAMNER l’entreprise PEREIRA RENOV à rembourser à la société DFR les sommes qu’elle a dû exposer dans le cadre de l’expertise et non comprises dans les dépens à savoir :

* La somme de 4 800 € TTC au titre des factures du cabinet [L]

* La somme de 7 200 € TTC au titre des honoraires de son expert-comptable Madame [C]

— CONDAMNER l’entreprise PEREIRA RENOV aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise à raison de 27 495.91 € TTC

— CONDAMNER DEBOUTER l’entreprise PEREIRA RENOV à relever indemne et garantir la société DFR de toutes condamnations qui seraient prononcées à son égard et notamment relativement aux demandes de la SCI L’EMERAUDE quant au paiement des arriérés locatifs pour la somme de 113 194,92 € et sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement l’assureur ALLIANZ IARD, assureur de l’entreprise PEREIRA RENOV concernant l’ensemble des demandes de la société DFR,

— STATUER ce que de droit sur les demandes de relevé indemne,

— CONDAMNER solidairement l’entreprise PEREIRA RENOV et ALLIANZ IARD à payer à la société DFR la somme de 25 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ».

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2023, la S.C.I. L’Émeraude demande au tribunal de :

« – Débouter la société D.F.R. de sa demande de résolution judiciaire du contrat de bail en date du 28 avril 2017 et de ses demandes subséquentes de remboursement des loyers versés à la société SCI L’EMERAUDE,

— Débouter la société D.F.R. de ses demandes formées au titre de sa perte d’exploitation, de la perte de ses immobilisations et de ses frais qu’elle a exposés dans le cadre de l’expertise et quine sont pas compris dans les dépens,

— Condamner in solidum la société PEREIRA RENOV, la société ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la société PEREIRA RENOV et la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la SCI L’EMERAUDE à relever et garantir la société SCI L’EMERAUDE de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de la société D.F.R.en ce compris les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et frais d’expertise judiciaire,

— Condamner in solidum la société PEREIRA RENOV, la société ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la société PEREIRA RENOV et la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société SCI L’EMERAUDE à verser à la SCI L’EMERAUDE la somme de 31 868 euros en remboursement des frais de pompage et nettoyage du sous-sol, des recherches de fuite et des travaux réparatoires réalisés à ses frais avancés,

— Condamner la société D.F.R. à verser à la société SCI L’EMERAUDE la somme de 113 194,92 euros au titre de son arriéré locatif, en ce compris la somme de 7 200 euros consignée par la société DFR à la Caisse des dépôts le 23/04/2019, consignation n°3066833, référence opération n°2562083809 dont le Tribunal ordonnera la déconsignation au profit de la société SCI L’EMERAUDE,

— A titre subsidiaire, condamner in solidum la société PEREIRA RENOV, la société ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la société PEREIRA RENOV et la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société SCI L’EMERAUDE à l’indemniser de sa perte de loyer s’élevant à la somme de 113 194,92 euros,

— A titre très subsidiaire s’agissant uniquement de la Compagnie AXA, condamner la Compagnie AXA à indemniser le préjudice subi par la société SCI L’EMERAUDE en raison de son manquement à son devoir d’information et de conseil par l’allocation de dommages et intérêts dont le montant sera égal au montant total des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de la société D.F.R., en ce compris les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépense et les frais d’expertise judiciaire,

— A titre infiniment subsidiaire s’agissant uniquement de la Compagnie AXA, condamner la Compagnie AXA à garantir la perte de loyer subie par la société SCI L’EMERAUDE à hauteur de 130 000 francs, soit de 19 818,37 euros.

— Condamner in solidum la société D.F.R., la société PEREIRA RENOV, la société ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la société PEREIRA RENOV et la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société SCI L’EMERAUDE à verser à la société SCI L’EMERAUDE la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la société D.F.R., la société PEREIRA RENOV, la société ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la société PEREIRA RENOV et la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société SCI L’EMERAUDE aux entiers dépens de la présente instance ».

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2023, la S.A. AXA France IARD demande au tribunal de :

« A titre principal, sur les demandes formulées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD :

— DEBOUTER la SCI L’EMERAUDE de sa demande de garantie au titre des remboursements des loyers versés,

— A titre subsidiaire, JUGER que le recours de la SCI L’EMERAUDE sera limité aux loyers versés entre septembre 2017 et août 2018 ainsi qu’à la somme totale de 100.000 francs, soit 15.244,90 €,

— JUGER que la Compagnie AXA FRANCE IARD n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil et d’information,

— DEBOUTER la SCI L’EMERAUDE de sa demande tendant à être garantie du montant des loyers impayés en raison d’un prétendu manquement au devoir de conseil d’information de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

— DEBOUTER la SCI L’EMERAUDE de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

— DEBOUTER la Société DFR de sa demande au titre d’indemnisation de sa perte d’exploitation,

— A titre subsidiaire, REDUIRE cette demande à la somme de 130.000 €,

— DEBOUTER la Société DFR de sa demande au titre de la perte des immobilisations,

— DEBOUTER la Société DFR de sa demande au titre des coûts de l’expertise non compris dans les dépens,

— En conséquence, DEBOUTER la SCI L’EMERAUDE de sa demande formulée à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD tendant à la relever de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de la Société DFR,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD :

— JUGER opposable le plafond de garantie souscrit par la SCI L’EMERAUDE pour la garantie dégât des eaux, d’un montant de 100.000 francs, soit 15.244,90 €,

— CONDAMNER in solidum la Société PEREIRA RENOV et la Compagnie ALLIANZ à relever et garantir la Compagnie AXA FRANCE IARD de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre, en ce compris les sommes allouées le cas échéant au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum la Société PEREIRA RENOV et la Compagnie ALLIANZ à verser à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 € au titre dedispositions de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER in solidum la Société PEREIRA RENOV et la Compagnie ALLIANT aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sophie BELLON, en application des dispositions de l’article 699 du CPC. »

Par dernières conclusions notifiées le 20 avril 2023, la S.A. Allianz I.A.R.D. et la S.A.S. Pereira Renov demandent au tribunal de :

« – DIRE ET JUGER la société DFR mal fondée en sa demande de remboursement des loyers,

En conséquence,

— DEBOUTER la société DFR de sa demande de remboursement des loyers

— DIRE ET JUGER sans objet la demande de garantie formée par la SCI L’EMERAUDE et la compagnie AXA FRANCE à l’encontre de la société PEREIRA RENOV et d’ALLIANZ

DIRE ET JUGER la société DFR mal fondée en sa demande au titre d’une perte d’exploitation

En conséquence,

— DEBOUTER la société DFR de sa demande au titre d’une perte d’exploitation

— DIRE ET JUGER sans objet la demande de garantie formée par la SCI L’EMERAUDE et la compagnie AXA FRANCE à l’encontre de la société PEREIRA RENOV et d’ALLIANZ

Subsidiairement,

— DIRE ET JUGER que ladite perte d’exploitation ne saurait excéder une somme de 130.000 €

— DIRE ET JUGER la compagnie ALLIANZ tant recevable que fondée à se prévaloir de la franchise contractuelle applicable à hauteur de 10% de l’indemnité et pour un maximum de 3.200 €

— DIRE ET JUGER la société DFR mal fondée en sa demande au titre de la perte des travaux d’aménagement

En conséquence,

— DEBOUTER la société DFR de sa demande titre de la perte des travaux d’aménagement

— DIRE ET JUGER sans objet la demande de garantie formée par la SCI L’EMERAUDE et la compagnie AXA FRANCE à l’encontre de la société PEREIRA RENOV et d’ALLIANZ

— DIRE ET JUGER la société PEREIRA RENOV et la compagnie ALLIANZ s’en rapportent à la sagesse du tribunal sur la demande de la société DFR relative à la perte du mobilier en sous-sol

— DIRE ET JUGER par substitution de motif que la demande de la SCI L’EMERAUDE au titre des travaux réparatoires devra être examinée au visa du régime juridique applicable à la responsabilité civile décennale

— DIRE ET JUGER que cette demande a vocation à relever du volet « responsabilité pour les dommages de nature décennale » de la police ALLIANZ Solution BTP n°55129797

— DIRE ET JUGER la compagnie ALLIANZ tant recevable que fondée à se prévaloir de la franchise contractuelle applicable à hauteur de 10% de l’indemnité et pour un maximum de 3.200€

— DIRE ET JUGER la SCI L’EMERAUDE et la compagnie AXA France mal fondées en leur demande de garantie à l’encontre de la société PEREIRA RENOV et de la compagnie ALLIANZ au titre de l’arriéré de loyers imputable à la seule carence contractuelle de la société DFR

Subsidiairement,

— DIRE ET JUGER que la société DFR a bénéficié d’une économie de loyers devant intervenir en déduction de la perte d’exploitation éventuellement allouée à cette dernière

— DIRE ET JUGER la société DFR mal fondée en sa demande au titre du cout de l’expertise non compris dans les dépens

En conséquence,

— DEBOUTER la société DFR de sa demande au titre du coût de l’expertise non compris dans les dépens

— DIRE ET JUGER sans objet la demande de garantie formée par la SCI L’EMERAUDE et la compagnie AXA FRANCE à l’encontre de la société PEREIRA RENOV et d’ALLIANZ

— DIRE ET JUGER que la somme allouée à la société DFR ou à la SCI L’EMERAUDE au titre des frais irrépétibles ne saurait excéder 3.000 € ».

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

I – Sur les demandes de résolution judiciaire du bail commercial et de restitution des loyers formées par la S.A.R.L. D.F.R.

A – Sur la demande de résolution judiciaire du bail

La S.A.R.L. D.F.R. demande, au visa des articles 1228 et 1229 du code civil, que la résolution judiciaire du bail soit prononcée en date du 28 avril 2017, soit la date de signature du contrat, en raison des manquements graves et répétés de la bailleresse à ses obligations de délivrance, d’entretien, de réparation et de jouissance paisible de la chose louée. Elle soutient que le local n’a jamais fait l’objet d’une délivrance conforme, la première inondation datant du mois suivant son entrée dans les lieux. Elle rappelle qu’elle a subi de nombreuses inondations outre la persistance d’une odeur nauséabonde et d’humidité, et reproche à la SCI Emeraude de n’avoir pas mis un terme aux désordres dénoncés dès son entrée en jouissance. Elle souligne n’avoir pas été en mesure d’exploiter son activité du fait des vices affectant les locaux, le bien étant selon elle impropre à son usage.

La S.C.I. L’Émeraude estime que la demande de résolution du bail est mal fondée dès lors que le contrat a pris fin le 30 mai 2020 par l’effet du congé donné par la locataire et que la présente instance a été introduite après cette date.

La S.A.R.L. D.F.R. affirme que sa prétention demeure fondée quand bien même le bail a pris fin à la suite de la délivrance de son congé, au motif que le tribunal peut retenir une date antérieure à la délivrance de celui-ci, ce qui n’était pas possible avant la réforme du droit des obligations en 2016. Elle soutient qu’une décision contraire priverait de substance l’article 145 du code de procédure civile en ce que cela aboutirait à la forcer à demeurer dans une situation de fait dommageable dans l’attente de la fin des opérations d’expertise.

Sur le fond, la S.C.I. L’Émeraude conteste avoir manqué à son obligation de délivrance. Elle affirme que la S.A.R.L. D.F.R. a uniquement subi un trouble de jouissance affectant par intermittence le sous-sol du local loué, à usage de réserve. Elle souligne que la locataire a ainsi été en mesure d’exploiter son activité au rez-de-chaussée et au premier étage.

En droit, il résulte de la combinaison des articles 1224, 1228 et 1229 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, l’article L. 145-4 du code de commerce dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, par acte d’huissier du 27 novembre 2019, la S.A.R.L. D.F.R. a fait signifier à la S.C.I. L’Émeraude un congé pour la date du 30 mai 2020 au visa de l’article L. 145-4 du code de commerce susvisé.

La S.C.I. L’Émeraude n’ayant pas contesté ce congé, le bail commercial conclu le 28 avril 2017 entre la S.A.R.L. D.F.R. et la S.C.I. L’Émeraude a en conséquence pris fin le 30 mai 2020.

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18° chambre 3ème section

N° RG 21/13018 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIVW

Ce n’est que postérieurement, soit par assignation du 18 octobre 2021, que la S.A.R.L. D.F.R. a demandé que le bail en cause fasse l’objet d’une résolution judiciaire à effet de la date de sa conclusion le 28 avril 2017.

Dès lors que la convention des parties avait pris fin avant que ne soit formée la demande judiciaire tendant à sa résolution, cette demande ne peut être fondée, comme l’a déjà jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 mai 2010 (Civ. 3e, 19 mai 2010, n°09-13.296).

Contrairement à ce qu’oppose la S.A.R.L. D.F.R. sur ce point, le juge disposait déjà, lorsque la décision suscitée publiée au bulletin a été rendue, du pouvoir de prononcer la résolution d’un contrat – qui a par principe un effet rétroactif – en application de l’ancien article 1184 du code civil.

L’argument tiré de l’expertise sollicitée en référé n’est pas davantage opérant : la S.A.R.L. D.F.R. fonde notamment ses demandes actuelles de dommages et intérêts sur cette expertise. La décision de donner congé à sa bailleresse postérieurement au prononcé de l’ordonnance de référé le 6 février 2019 et alors que l’expertise était toujours en cours a relevé de sa seule appréciation et expression de volonté.

Eu égard à ce qui précède, la demande de résolution judiciaire aux torts de la bailleresse d’un bail commercial expiré est infondée. La S.A.R.L. D.F.R. en sera par suite déboutée.

B – Sur la demande de restitution des loyers

Se fondant sur l’article 1229 du code civil, la S.A.R.L. D.F.R. demande la restitution de l’intégralité des loyers versés, consignation et taxes foncières comprises, soit la somme de 80 124,72 euros. Elle affirme en effet que le bail doit être résolu depuis la date de sa signature dès lors que l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible n’ont jamais été exécutées. Par suite, elle fait valoir que le versement du loyer a été intégralement dénué de contrepartie.

La S.C.I. L’Émeraude s’oppose à cette demande dès lors qu’elle estime que le bail ne peut pas faire l’objet d’une résolution judiciaire ni donc de restitutions rétroactives. Sur le fond, elle maintient comme précédemment rappelé que la S.A.R.L. D.F.R. s’est vu délivrer le local loué et a pu en jouir en majeure partie, soulignant qu’elle n’a pas été contrainte de cesser son activité.

En l’espèce, compte tenu du rejet de la demande de résolution du contrat de bail commercial, la demande de restitution, qui en découlait directement, ne peut pas prospérer.

La S.A.R.L. D.F.R. sera donc déboutée de cette demande.

II – Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la S.A.R.L. D.F.R.

A – Sur les demandes principales de dommages et intérêts formées par la S.A.R.L. D.F.R. à l’encontre de la S.C.I. L’Émeraude

La S.A.R.L. D.F.R., se prévalant des manquements de la S.C.I. L’Émeraude, aux motifs développés ci-avant (cf I, A), à ses obligations de délivrance, d’entretien, de réparation et de jouissance paisible de la chose louée, sollicite l’indemnisation de plusieurs chefs de préjudices.

En droit, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

1 – Sur la caractérisation des inexécutions contractuelles imputables à la S.C.I. L’Émeraude

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur est également obligé, aux termes de l’article 1720 du code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Enfin, selon l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’espèce, les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. D.F.R. par la S.C.I. L’Émeraude sont constitués comme suit :

« – un magasin d’environ 65 m² avec les 300 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et comprenant au rez-de-chaussé une boutique, un rangement, l’escalier intérieur d’accès au sous-sol et au premier étage,

— au premier étage, une boutique,

— au sous-sol, trois réserves ».

Selon les stipulations contractuelles, les locaux ont été mis à la disposition de la S.A.R.L. D.F.R. le 31 mai 2017.

Néanmoins, la S.C.I. L’Émeraude s’étant engagée à financer divers travaux et notamment « la mise en place d’un toilette (sic) et WC au sous-sol », les clés des locaux n’ont été effectivement remises à la preneuse que le 31 août 2017 suivant courriel de sa gérante du 10 octobre 2017, après réalisation desdits travaux.

Or, il résulte des conclusions des parties, des pièces versées au débat et du rapport d’expertise que la S.A.R.L. D.F.R. a rapidement été confrontée à des désordres constitués par « des inondations occasionnelles et récurrentes du sous-sol de la boutique lors d’orages ou de fortes pluies, entraînant :

— l’impossibilité d’utiliser les réserves du sous-sol, voire les locaux sanitaires destinés au personnel de la boutique,

— des odeurs d’humidité intermittentes voire d’égout remontant du sous-sol vers la boutique du rez-de-chaussée et le local du 1er étage » (page 11 du rapport d’expertise).

Les inondations répertoriées par l’experte sur la base des pièces produites par les parties ont précisément eu lieu :

— en 2017 : le 23 novembre,

— en 2018 : les 17 janvier, 29 août, 11 septembre, 23 septembre,

— en 2019 : les 17 janvier, 11 mai, 6 août.

L’experte judiciaire a identifié les « travaux de plomberie non conformes réalisés en 2017 au sous-sol par l’entreprise Pereira Renov pour le compte de la S.C.I. L’Émeraude » comme étant à l’origine de ces désordres. (page 12 du rapport)

À l’issue de ses opérations, l’experte a déterminé les travaux propres à remédier aux désordres. Ceux-ci ont débuté, après approbation par elle des devis, le 8 octobre 2019. La S.A.R.L. D.F.R. ayant décidé de fermer les locaux durant la réalisation des travaux, ceux-ci ont dû être interrompus et n’ont finalement été terminés que le 13 décembre 2019. Ils ont permis de mettre un terme aux désordres. (page 13 du rapport)

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Ces éléments établissent que la S.A.R.L. D.F.R. a subi un trouble de jouissance occasionnel constitué par des inondations intermittentes affectant le sous-sol à usage de réserve lors d’épisodes de fortes pluies et entraînant la persistance d’odeurs d’humidité voire d’égout remontant du sous-sol vers les deux étages supérieurs.

En cela, le défaut de la chose louée en empêchant l’usage visé à l’article 1721 du code civil est également caractérisé, bien que l’usage des locaux n’ait été que partiellement affecté – les inondations n’ont concerné que le sous-sol à usage de réserve.

Il ne peut en revanche pas être considéré que la S.C.I. L’Émeraude a manqué à son obligation de délivrer à la S.A.R.L. D.F.R. le bien loué conformément à l’usage prévu par la convention.

Les locaux ont en effet été, dans leur intégralité, mis à la disposition de la S.A.R.L. D.F.R. le 31 août 2017. La première inondation répertoriée par l’experte ne date que du 23 novembre 2017.

En second lieu, la S.A.R.L. D.F.R. ne démontre pas s’être trouvée dans l’impossibilité d’exploiter son commerce – soit les « activités conformes à l’objet social du preneur et plus précisément : vente d’articles de bijouterie, joaillerie, d’articles se rapportant à l’habillement, de chaussures, de maroquinerie » du fait des inondations litigieuses. L’experte a d’ailleurs constaté sur ce point que « la boutique n’a quasiment jamais fermé jusqu’au 16 octobre 2019 » (page 22 du rapport). En tout état de cause, le sous-sol, destiné à un usage de réserve n’a jamais eu vocation à recevoir du public. La S.A.R.L. D.F.R., sur qui repose la charge de cette preuve, ne démontre donc pas que les odeurs d’humidité auraient affecté son activité de vente.

S’agissant de l’obligation d’entretien de la S.C.I. L’Émeraude, également mise en cause par la S.A.R.L. D.F.R., il ressort des nombreuses pièces versées et du rapport d’expertise que la bailleresse s’est montrée réactive et diligente afin de faire effectuer dans les meilleurs délais les réparations nécessaires. Elle a cependant, comme le souligne l’experte, été mal conseillée notamment par la S.A.S. Pereira Renov, de sorte que les mesures utiles n’ont été prises qu’à la fin de l’année 2019. La S.C.I. L’Émeraude ne s’étant jamais opposée aux interventions susceptibles de mettre un terme aux désordres, elle n’a pas manqué à son obligation d’entretien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. L’Émeraude a principalement manqué à son obligation d’assurer à la S.A.R.L. D.F.R. la jouissance paisible des locaux objets du bail commercial. Elle doit également garantie à la S.A.R.L. D.F.R. eu égard aux défauts affectant les sanitaires et ouvrages de plomberie du sous-sol qui en ont empêché l’usage de manière intermittente.

2 – Sur la demande indemnitaire formée au titre de la perte d’exploitation

La S.A.R.L. D.F.R. demande que la S.C.I. L’Émeraude soit condamnée à lui verser 536 500 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte d’exploitation qu’elle estime avoir subie entre novembre 2017 et le 30 octobre 2019.

La S.C.I. L’Émeraude conteste à la fois l’existence du préjudice allégué et l’existence du lien de causalité entre le dommage (la perte d’exploitation alléguée) et le sinistre constitué des infiltrations d’eau. Elle insiste sur le fait que la S.A.R.L. D.F.R. n’a jamais fermé sa boutique, même lorsque le sous-sol était inondé. Elle affirme que le caractère gênant des odeurs dénoncées par l’ancienne locataire doit être relativisé. Elle remarque l’évolution comparable du chiffre d’affaires entre la boutique installée dans le local en cause et celle située [Adresse 11] et en conclut que la demanderesse n’a pas subi de préjudice qui pourrait être mis en lien de causalité avec les désordres en cause. Elle impute les difficultés financières de la demanderesse à une stratégie de développement commercial inadaptée. Par suite, elle sollicite le rejet de toute allocation de dommages et intérêts visant à réparer ce chef de préjudice.

La S.A. AXA France IARD interroge également l’existence de la perte d’exploitation alléguée ainsi que l’existence d’un lien de causalité avec le sinistre. Se fondant sur les constatations de l’experte et l’analyse de la sapitrice, elle remet en cause l’importance des odeurs évoquées par l’ancienne locataire outre certaines décisions de cette dernière, notamment son refus de la pose d’une VMC en novembre 2018. Elle souligne le fait que les résultats de l’ensemble des boutiques de la marque « Nouvel Amour » ont été plus faibles que les prévisions, venant là aussi interroger le lien de causalité allégué en demande.

La S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Allianz I.A.R.D. développent les mêmes moyens, insistant sur le fait que l’origine de la perte d’exploitation alléguée est celle d’un échec commercial de la cinquième boutique ouverte [Adresse 12] et non pas les inondations en cause.

En droit, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, selon l’article 768 du même code, « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce, dans ses dernières conclusions, la S.A.R.L. D.F.R. se contente d’indiquer que les chiffres arrêtés par l’experte au titre de ses préjudices « sont bien en-deçà du préjudice réel de DFR qui a contesté les conclusions de l’expert dans le cadre de son dire N°15 auquel le Tribunal voudra bien se reporter ». Elle demande par suite « au tribunal d’analyser les dires et pièces de DFR qui a produit de nombreux documents avec l’aide de son expert-comptable et de faire droit à [ses demandes] ».

Force est de constater que les dernières conclusions déposées par la S.A.R.L. D.F.R. ne respectent pas les dispositions de l’article 768 susvisé. Or, il ne revient pas au tribunal d’analyser les dires réalisés par une partie au cours d’une expertise judiciaire, le tribunal ne statuant que sur les moyens développés dans les écritures les plus récemment notifiées à la date de la clôture.

Sur le fond, les désordres subis par la S.A.R.L. D.F.R. ont consisté, en dehors des inondations du sous-sol aux dates rappelées ci-avant, en des odeurs d’humidité.

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La S.A.R.L. D.F.R. avait fait établir un constat d’huissier le 23 novembre 2018 dont il résulte qu’à cette date, en entrant dans la boutique, « une forte odeur de moisissure et d’humidité [était] nettement perceptible en dépit des désodorisants et autres produits utilisés par la vendeuse ». Au sous-sol, l’huissier mandaté par la preneuse avait constaté que l’odeur d’humidité était « plus intense » et que les murs étaient « recouverts de champignons et de salpêtre ».

Lorsque l’experte judiciaire s’est rendue sur place les 15 mai 2019 et le 20 novembre 2019, elle a pour sa part constaté :

— le 15 mai 2019 : alors qu’une inondation était survenue quatre jours plus tôt, que le sous-sol était totalement inondé (80 cm d’eau au sol) et qu’une « odeur d’humidité persist[ait] légèrement au rez-de-chaussée et au 1er étage » ;

— le 20 novembre 2019 : qu’alors que de fortes pluies étaient survenues le 15 novembre précédant, le sous-sol n’était pas inondé, qu’une « légère odeur d’humidité [y persistait] toutefois », tandis qu’aucune odeur d’humidité n’était constatée dans la boutique du rez-de-chaussée.

Ces éléments étant établis, il revient à la S.A.R.L. D.F.R. de démontrer l’existence d’un lien de causalité entre les inondations et les odeurs d’humidité en résultant, et la perte d’exploitation qu’elle allègue.

Il convient en premier lieu de rappeler que selon l’experte judiciaire, la boutique n’a « quasiment jamais fermé » jusqu’à la mise en œuvre des travaux réparatoires. La S.A.R.L. D.F.R. ne rapporte aucune preuve contraire. Les désordres litigieux n’ont donc entraîné aucune cessation d’activité de la preneuse.

En second lieu, la S.C.I. L’Émeraude verse aux débats la copie des onze avis laissés sur le moteur de recherche Google relativement à la boutique exploitée par la S.A.R.L. D.F.R. [Adresse 12]. Plusieurs de ces avis, mélioratifs, se rapportent au local en lui-même (« super boutique, pleine de poésie » ; « très belle boutique » ; « superbe boutique »…) sans qu’aucune allusion n’y soit faite à de mauvaises odeurs.

En troisième lieu, la S.C.I. L’Émeraude appuyée par les autres défenderesses souligne valablement qu’alors qu’au jour de la signature du contrat de bail, la marque « Nouvel Amour » était exploitée dans quatre boutiques, l’une des boutiques parisiennes a fermé au dernier trimestre 2017 puis une seconde au cours de la présente instance. La S.C.I. L’Émeraude pose donc valablement la question de la réussite commerciale de cette marque, qui doit nécessairement être considérée dès lors qu’une perte d’exploitation est alléguée.

Sur la question de l’existence d’un lien de causalité, l’experte judiciaire a adopté la position suivante : « concernant la perte d’exploitation, il est bien évident que l’on ne peut pas quantifier l’effet négatif de mauvaises odeurs sur la vente de bijoux fantaisie. Comme le rappelle [la sapiteure], cet effet n’est pas modélisable. Pour autant, on ne peut pas nier que des odeurs désagréables aient un impact sur l’attitude de la clientèle dans une boutique de bijoux fantaisie haut de gamme. La question n’est donc pas de savoir si des odeurs désagréables dans une boutique ont un impact mais de proposer une estimation du préjudice subi. » (page 22 du rapport)

Avec l’accord des parties, elle a donc requis l’assistance d’une sapiteure experte-comptable pour évaluer l’éventuelle perte de chiffre d’affaires de la S.A.R.L. D.F.R.. L’experte-comptable a indiqué, aux termes de ses opérations : « J’observe que la boutique DFR [[Adresse 12]] a réalisé des ventes inférieures à celles de la boutique FDC [Filles du Calvaire] alors que sa commercialité est plus de deux fois plus élevée selon l’expert [L] et je suis d’avis d’attribuer cette situation aux odeurs nauséabondes pour estimer le préjudice subi.

Il n’existe aucun outil permettant de modéliser la perception subjective d’odeurs d’humidité sur le comportement des clients dans une boutique de bijoux, plusieurs années après les faits.

Pour estimer les conséquences financières des nuisances, je suis d’avis de retenir comme scenario contrefactuel celui qui me paraît le plus probable : la société DFR aurait pu dans des conditions normales réaliser un revenu équivalent à celui de FDC, après prise en compte du supplément de loyer supporté par DFR (…) ». (page 20 du rapport d’expertise)

La S.A.R.L. D.F.R. avait en effet sollicité le cabinet [L] pour faire réaliser une estimation de la valeur locative au 1er octobre 2017 des locaux loués [Adresse 12] et [Adresse 11]. Il résulte notamment de ces rapports amiables que la commercialité de la boutique [Adresse 12] était plus élevée que celle de la seconde.

À l’issue de son calcul, l’experte-comptable a estimé que la perte de revenus de la S.A.R.L. D.F.R. pouvait être estimée à 129 771 euros. Pour aboutir à ce résultat, elle a procédé à une comparaison des revenus réalisés dans les deux boutiques [Adresse 12] et [Adresse 11]. La différence, après prise en charge des loyers, correspond à la somme susvisée.

L’experte-comptable a néanmoins également indiqué que les prévisions établies en 2017 par la S.A.R.L. D.F.R. étaient « très optimistes, ce qui remet en cause la fiabilité du chiffre d’affaires attendu sur DFR lors de son ouverture. Les prévisions établies en 2018 ont été fortement revues à la baisse, cela concerne les autres canaux de distribution et je suis d’avis que cela ne s’explique pas par les mauvaises odeurs dans une boutique ». (page 260 du rapport)

Au regard de l’ensemble des éléments précédemment exposés, le tribunal ne fait pas sienne l’appréciation de l’experte judiciaire sur le lien causal, qui ne peut en l’espèce être établi par simple présomption. Si de mauvaises odeurs ont certes suivi la survenance d’inondations dans le sous-sol des locaux, force est de constater que ces inondations ont été limitées au nombre de huit entre août 2017 et mai 2020. Aucun élément n’établit en outre le caractère insupportable de ces odeurs, les constatations personnelles de l’experte faisant état d’odeurs « légères » et celles d’un huissier mandaté par la S.A.R.L. D.F.R. d’odeurs « fortes ». Enfin, la faiblesse générale des résultats des boutiques « Nouvel Amour » par rapport aux prévisions établit l’existence d’une cause extérieure venant expliquer un relatif échec commercial au niveau du groupe en cause.

Le lien de causalité ne résulte pas plus de l’application d’un coefficient multiplicateur au chiffre d’affaires au motif que la valeur du chiffre d’affaires serait strictement proportionnelle au loyer comme l’a soutenue la S.A.R.L. D.F.R. durant l’expertise, l’experte ayant valablement souligné sur ce point que « ce rapport proportionnel supposé, qui heurte le bon sens, n’a jamais été démontré par [la gérante de] la S.A.R.L. D.F.R. ». (page 28 du rapport)

Eu égard à ce qui précède, la circonstance que les résultats réalisés par la S.A.R.L. D.F.R. au sein du local [Adresse 12] n’ont pas été à la hauteur de ceux projetés ou de ceux réalisés dans une autre boutique parisienne à la moindre commercialité ne peut pas être mise en lien causal suffisamment direct avec les désordres ayant affecté le local commercial. Si la S.A.R.L. D.F.R. a subi un trouble de jouissance, elle ne rapporte en revanche pas la preuve qu’elle a subi une perte d’exploitation.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’estimer le préjudice allégué à ce titre. La demande de dommages et intérêts formée au titre de la perte d’exploitation sera donc rejetée.

3 – Sur la demande indemnitaire formée au titre de la perte des travaux d’aménagements

La S.A.R.L. D.F.R. demande des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 55 241,97 euros au titre des immobilisations perdues, invitant à nouveau le tribunal à se référer à ses dires et pièces produites au cours de l’expertise pour motiver cette demande.

La S.C.I. L’Émeraude conteste de nouveau le lien de causalité entre le préjudice allégué et les infiltrations d’eau. Elle souligne d’abord que les aménagements sur mesure de la boutique ont été réalisés au rez-de-chaussée, zone qui n’a pas été sinistrée. Elle estime ensuite que la perte alléguée des aménagements a uniquement été causée par la décision de la S.A.R.L. D.F.R. de mettre fin au bail, ce alors même que les travaux réalisés en cours d’expertise ont définitivement mis fin aux désordres.

La S.A. AXA France IARD expose également que la S.C.I. L’Émeraude a donné congé postérieurement au début des travaux réparatoires, qui pourtant ont permis de mettre un terme aux désordres. Elle soutient que cette décision a été motivée par une baisse d’activité de l’ensemble des boutiques de la marque et non par les infiltrations d’eau. Elle sollicite donc le rejet de cette demande d’indemnisation.

La S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Allianz I.A.R.D. soutiennent aussi que la perte des aménagements dont il est demandé réparation a seulement été causée par la décision de la S.A.R.L. D.F.R. de fermer définitivement la boutique.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la S.A.R.L. D.F.R. a justifié avoir réalisé 55 241,97 euros de travaux d’aménagement au niveau de la boutique du rez-de-chaussée. Ces aménagements, réalisés avant l’ouverture de la boutique pour les besoins de l’activité de la S.A.R.L. D.F.R., consistaient notamment en la pose d’un parquet, de meubles et placards, en la création d’un rideau métallique, etc. Les inondations intervenues n’ont pas endommagé ces aménagements puisqu’ils étaient situés au rez-de-chaussée.

Comme le souligne l’experte, « leur perte est la conséquence de la fermeture définitive de la boutique en octobre 2019 ». (page 26 du rapport) La cause de la perte dont la S.A.R.L. D.F.R. demande réparation se trouve en effet dans le congé qu’elle a elle-même délivré le 27 novembre 2019. Or, il résulte clairement du rapport qu’à cette date, les travaux réparatoires étaient quasiment terminés et avaient déjà permis de remédier aux désordres puisque les fortes pluies du 15 novembre 2019 n’ont occasionné aucune nouvelle inondation.

Il n’existe donc pas de lien de causalité suffisant entre d’une part les inondations et les mauvaises odeurs constitutives d’un trouble de jouissance et d’un défaut des locaux et d’autre part la perte des travaux d’aménagement de la boutique. La S.A.R.L. D.F.R. sera par suite déboutée de sa demande indemnitaire sur ce point.

4 – Sur la demande indemnitaire formée au titre de la perte du mobilier

La S.A.R.L. D.F.R. sollicite 3 000 euros au titre de la perte du mobilier.

La S.C.I. L’Émeraude ne conteste pas cette demande, relative à un meuble situé en sous-sol, endommagé par les inondations.

En l’espèce, la S.A.R.L. D.F.R. a justifié, lors de l’expertise, du prix de trois meubles stockés au sous-sol et détériorés par les inondations, outre de leurs frais de livraison, soit le montant total de 3 000 euros.

La S.C.I. L’Émeraude, dont la responsabilité contractuelle est engagée conformément à ce qui a été développé (cf II, A, 1) sera donc condamnée à lui payer cette somme.

5 – Sur la demande formée au titre de frais engagés par la S.A.R.L. D.F.R.

La S.A.R.L. D.F.R. a fait réaliser deux expertises immobilières par un expert amiable, le cabinet [L], pour un montant de 4 800 euros TTC. Par ailleurs, elle a sollicité son propre expert-comptable pour un montant de 7 200 euros TTC. Elle demande que ces coûts soient supportés par la S.C.I. L’Émeraude, arguant que ces frais ont été nécessaires pour évaluer son dommage.

La S.C.I. L’Émeraude répond que les frais engagés par la demanderesse l’ont été à sa propre initiative, et non pas sur demande de l’experte judiciaire, et qu’ils ne présentaient aucune nécessité. Elle souligne que cette dernière s’est précisément adjoint un sapiteur expert-comptable afin de déterminer le préjudice de la locataire. De manière surabondante, elle indique que si ces frais étaient retenus, ils devraient l’être au titre des frais irrépétibles.

La S.A. Axa France IARD conteste également cette demande en paiement, soulignant notamment que le sapiteur a uniquement sollicité des pièces comptables auprès de la S.A.R.L. D.F.R. qui étaient déjà en sa possession.

La S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Allianz I.A.R.D. développent des moyens similaires.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les frais dont la S.A.R.L. D.F.R. sollicite le remboursement ne sont pas en lien de causalité direct avec les désordres qu’elle a subis dans le local. Il s’agit de frais exposés dans le cadre de la présente instance judiciaire, qui relèvent donc des frais irrépétibles. La demande sera donc examinée dans la partie de ce jugement consacrée à ces frais, étant néanmoins d’ores et déjà souligné que la S.A.R.L. D.F.R. a unilatéralement décidé d’engager ces coûts, l’experte judiciaire n’en ayant pas fait la demande et ayant elle-même fait appel à une sapitrice experte-comptable.

B – Sur les demandes subsidiaires de dommages et intérêts formées par la S.A.R.L. D.F.R. à l’encontre de la S.A.S. Pereira Renov

Au visa des articles 1199, 1200 et 1240 du code civil, la S.A.R.L. D.F.R. sollicite subsidiairement, si la responsabilité contractuelle de la S.C.I. L’Émeraude était écartée, que la responsabilité délictuelle de la S.A.S. Pereira Renov soit engagée. La demanderesse soutient que l’entreprise a commis une faute délictuelle à son préjudice, constituée de la mauvaise exécution du contrat passé avec la bailleresse. Elle conclut que la S.A.S. Pereira Renov doit être condamnée à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes demandées à la S.C.I. L’Émeraude à titre principal.

La S.A.S. Pereira Renov et son assureur répondent que la demanderesse ne rapporte ni la preuve d’un lien de causalité direct entre les travaux réalisés et ses prétendus préjudices, ni celle de la réalité des préjudices allégués.

En droit, il résulte de l’article 1200 du code civil que les tiers peuvent se prévaloir d’un contrat notamment pour apporter la preuve d’un fait.

Par ailleurs, selon l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. Plén., 13 janvier 2020, n°17-19.963).

En l’espèce, l’experte judiciaire a établi que « les inondations trouvaient leur origine dans les travaux de plomberie non conformes réalisés en 2017 au sous-sol par l’entreprise Pereira Renov pour le compte de la S.C.I. L’Émeraude. » (page 12 du rapport)

La responsabilité de la S.A.S. Pereira Renov dans la malfaçon affectant les sanitaires du sous-sol et donc dans la survenance récurrente d’inondations est ainsi démontrée et d’ailleurs non contestée.

Néanmoins, pour les motifs précédemment développés, la perte d’exploitation alléguée par la S.A.R.L. D.F.R. pas plus que la perte des immobilisations ne peuvent être mises en lien de causalité direct avec les désordres dont la S.A.S. Pereira Renov est directement responsable (cf II, A, 2).

La demande subsidiaire de dommages et intérêts formée à ces deux titres sera donc rejetée. Il n’y a pas lieu de statuer sur celle relative à la perte de mobilier dès lors qu’il a été fait droit sur ce point à la demande principale de la S.A.R.L. D.F.R..

C – Sur la demande de garantie formée par la S.C.I. L’Émeraude à l’encontre de la S.A.S. Pereira Renov, de la S.A. Allianz I.A.R.D. et de la S.A. Axa France IARD

Au visa des articles 334 du code de procédure civile, L. 113-1 du code des assurances, 1104 et 1231-1 du code civil, la S.C.I. L’Émeraude sollicite la garantie de la S.A.S. Pereira Renov et de son assureur la S.A. Allianz I.A.R.D. ainsi que de son propre assureur la S.A. AXA France IARD, au titre de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de la S.A.R.L. D.F.R..

La seule condamnation prononcée à l’encontre de la S.C.I. L’Émeraude est constituée des 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi par la S.A.R.L. D.F.R..

Ni la S.A.S. Pereira Renov, ni la S.A. Allianz I.A.R.D. ni la S.A. Axa France IARD ne développent de moyens en défense relativement à ce chef de préjudice.

En droit, les dispositions de l’article 1231-1 du code civil qui fondent l’action en responsabilité contractuelle de la S.C.I. L’Émeraude contre sa cocontractante la S.A.S. Pereira et son assureur la S.A. Allianz I.A.R.D. ont précédemment été rappelées.

Par ailleurs, selon l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

En l’espèce, la S.C.I. L’Émeraude, qui s’était engagée aux termes du bail commercial conclu avec la S.A.R.L. D.F.R. à faire réaliser des travaux au sein des locaux donnés à bail, a conclu un contrat en ce sens avec la S.A.S. Pereira Renov, pour un montant, selon facture du 20 décembre 2017, de 19 490 euros TTC.

Les conclusions de l’experte judiciaire quant à la mauvaise exécution des travaux de plomberie par la S.A.S. Pereira Renov sont claires et ne sont pas contestées par la défenderesse ni par son assureur. Dans un premier temps, la S.A.S. Pereira Renov a oublié de poser un clapet anti-retour au niveau des sanitaires, outre que la canalisation en PVC dissimulée derrière le doublage présentait au moins une défectuosité significative. Dans un second temps, mandatée par la S.C.I. L’Émeraude, elle n’a pas été en capacité de déterminer la cause des infiltrations. Finalement, elle a effectué des travaux réparatoires qui ont en réalité aggravé les désordres – l’experte souligne ici que « la « solution » proposée par [la S.A.S. Pereira Renov] est une totale absurdité technique ». (pages 12 à 16 du rapport)

Ces malfaçons ont directement été à l’origine des infiltrations du sous-sol du local dans certaines circonstances de fortes pluies. L’experte explique qu’un « tel dispositif favorise l’inondation de l’immeuble par ses propres eaux lors de la remontée des eaux de l’égout public, remontée provoquée parfois par les précipitations importantes ou les orages ». (page 12 du rapport)

Par suite, la mauvaise exécution par la S.A.S. Pereira Renov du contrat conclu avec la S.C.I. L’Émeraude a causé à cette dernière un préjudice constitué de la somme que celle-ci est condamnée à verser à la S.A.R.L. D.F.R. en réparation du mobilier endommagé par les inondations. La S.A.S. Pereira Renov et son assureur seront par suite condamnés in solidum à garantir la S.C.I. L’Émeraude de cette condamnation.

S’agissant de la S.A. Axa France IARD, elle est liée à la S.C.I. L’Émeraude par un contrat d’assurance multirisque n°YRB 3864 conclu le 11 mai 1975. En application des conditions particulières, les dégâts des eaux font notamment l’objet d’une garantie dans la limite de 100 000 francs par sinistre, soit 15 244,90 euros. Le contrat stipule en outre en annexe que « par dérogation aux conditions générales, la garantie est étendue à concurrence de 30 000 francs aux dommages causés à l’immeuble et éventuellement aux tiers dans le cas où la responsabilité de l’assuré serait engagée, par les fuites de toutes canalisations souterraines et les débordements ou refoulements en provenance des égouts (…) ».

En l’occurrence, la garantie due par l’assureur est donc étendue à 130 000 francs dès lors que la responsabilité de la S.C.I. L’Émeraude est engagée à la suite d’un dégât des eaux. Par suite, la S.C.I. L’Émeraude est fondée à solliciter la garantie de son assureur relativement à la perte de mobilier consécutive à un dégât des eaux.

En conséquence, la S.A.S. Pereira Renov, la S.A. Allianz I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Axa France IARD ès-qualités d’assureur de la S.C.I. L’Émeraude seront condamnées in solidum à garantir cette dernière de sa condamnation à verser à la S.A.R.L. D.F.R. la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

D – Sur la demande de garantie formée par la S.A. Axa France IARD à l’encontre de la S.A.S. Pereira Renov et de la S.A. Allianz I.A.R.D

Au visa des articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, la S.A. Axa France IARD fait valoir que dès lors que la S.A.S. Pereira Renov est responsable de chaque poste de préjudice retenu par l’experte, il lui revient, ainsi que son assureur, de la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Les défenderesses ne développent aucun moyen de défense spécifique vis-à-vis de cette demande.

En droit, aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

Les dispositions de l’article 1240 du code civil fondant la responsabilité délictuelle ont précédemment été rappelées.

En l’espèce, la faute contractuelle commise par la S.A.S. Pereira Renov dans l’exécution de la convention conclue avec la S.C.I. L’Émeraude justifie que la responsable et son assureur soient condamnés à garantir la S.A. Axa France IARD de la condamnation qui vient d’être prononcée à son encontre (II, C).

III – Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers formée par la S.C.I. L’Émeraude

A – Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la S.A.R.L. D.F.R.

La S.C.I. L’Émeraude sollicite que la S.A.R.L. D.F.R. soit condamnée à lui verser la somme de 113 194,92 euros au titre des loyers impayés. Elle estime la S.A.R.L. D.F.R. infondée à invoquer l’exception d’inexécution en l’absence d’impossibilité totale d’exploitation des locaux. Selon elle, la locataire n’a été qu’occasionnellement privée de l’usage du sous-sol, ce qui ne constitue pas une inexécution suffisante.

La S.A.R.L. D.F.R., au visa de l’article 1219 du code civil, soulève l’exception d’inexécution pour s’opposer à cette demande. Elle affirme n’être redevable d’aucune somme au titre des loyers eu égard à l’importance des désordres qu’elle estime avoir subis. Elle affirme n’avoir pas pu jouir paisiblement d’un local exploitable et exempt de tout vice.

En droit, l’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant, en application de cette disposition, que l’inexécution par l’une des parties de quelques-uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations ; il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner un tel résultat (voir notamment Soc., 21 octobre 1954, n°44-324).

En l’espèce, il a précédemment été établi que la S.C.I. L’Émeraude, dans les conditions rappelées ci-avant, a manqué à son obligation d’assurer à la S.A.R.L. D.F.R. la jouissance paisible des locaux donnés à bail.

Il a également été démontré que les désordres survenus n’ont pas rendus les locaux loués impropres à leur usage contractuellement défini, la S.A.R.L. D.F.R. n’ayant pas été obligée de fermer sa boutique au public. La S.A.R.L. D.F.R. ne rapporte ainsi aucune preuve que le versement du loyer aurait été, selon ses termes, dénué de contrepartie.

Alors que l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus est l’une des obligations principales du preneur en application de l’article 1728 du code civil, l’inexécution dont se prévaut la S.A.R.L. D.F.R. ne revêt pas le caractère de gravité suffisant pour que la locataire s’en trouve intégralement exonérée.

Il convient au surplus de souligner que le juge des référés avait ordonné à la S.A.R.L. D.F.R. de séquestrer les loyers et charges échus à la Caisse des dépôts mais que la preneuse s’est contentée de consigner 7 200 euros en avril 2019 avant de cesser tout versement.

La S.C.I. L’Émeraude rapporte la preuve du quantum de sa créance, au demeurant non contesté, par la production d’un relevé de compte présentant un solde débiteur au 31 mai 2020 de 113 194,92 euros.

La S.A.R.L. D.F.R. sera par conséquent condamnée à lui payer cette somme, en ce compris les 7 200 euros consignés dont la déconsignation sera ordonnée au profit de la propriétaire.

B – Sur la demande de garantie formée par la S.A.R.L. D.F.R. à l’encontre de la S.A.S. Pereira Renov et de la S.A. Allianz I.A.R.D.

La S.A.R.L. D.F.R. demande que la S.A.S. Pereira Renov soit condamnée à la garantir de toute condamnation éventuelle au titre de l’arriéré locatif, au visa des articles 1199, 1200 et 1240 code civil et au motif qu’elle est responsable de ses préjudices.

La S.A.S. Pereira Renov et son assureur critiquent cette analyse, soulignant que le manquement contractuel de l’ancienne locataire relève de sa seule responsabilité. Elles soutiennent que la S.A.R.L. D.F.R. n’était pas justifiée à cesser le paiement des loyers alors que les locaux étaient en état d’être exploités.

En l’espèce, la faute de la S.A.S. Pereira Renov dans l’exécution du contrat conclu avec la S.C.I. L’Émeraude a précédemment été établie (cf II, B et II, C).

Cette faute, néanmoins, apparaît sans rapport causal avec le préjudice dont se prévaut la S.A.R.L. D.F.R..

La condamnation de la S.A.R.L. D.F.R. au paiement de l’arriéré locatif repose en effet uniquement sur le contrat de bail qu’elle avait conclu avec la S.C.I. L’Émeraude et qu’elle a unilatéralement décidé d’arrêter d’exécuter. La faute commise par la S.A.S. Pereira Renov n’est donc pas la cause de cette condamnation en paiement.

En conséquence, la S.A.R.L. D.F.R. sera déboutée de sa demande de garantie formée à l’encontre de la S.A.S. Pereira Renov et de son assureur la S.A. Allianz I.A.R.D.

IV – Sur la demande en paiement formée par la S.C.I. L’Émeraude au titre des travaux réparatoires

A – Sur la demande en paiement formée par la S.C.I. L’Émeraude

La S.C.I. L’Émeraude demande la condamnation in solidum de la S.A.S. Pereira Renov, de la S.A. Allianz I.A.R.D. et de la S.A. AXA France IARD à lui payer le coût des travaux de pompage et de nettoyage du sous-sol, de recherche de fuite et de réparations, à titre de dommages et intérêts pour les deux premières et au titre de sa police d’assurance pour son assureur Axa.

La S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Allianz I.A.R.D. font valoir que cette demande doit être examinée au visa du régime juridique applicable à la responsabilité civile décennale en application de l’article 1792-2 du code civil. En conséquence, la S.A. Allianz I.A.R.D. demande l’application d’une franchise contractuelle à hauteur de 10 % de l’indemnité.

En l’espèce, l’experte a vérifié les factures acquittées par la S.C.I. L’Émeraude, pour un total de 31 868 euros TTC, au titre :

— de la pose d’un déshumidificateur,

— du pompage d’eaux usées au sous-sol,

— du nettoyage et la désinfection du sous-sol,

— de la recherche de fuites,

— des travaux de réfection des canalisations de tout-à-l’égout,

— des travaux de contrôle sur le branchement particulier,

— de la remise en état des placo BA13 et de la plomberie des WC.

Le contrat d’assurance que la S.C.I. L’Émeraude a conclu le 11 mai 1975 avec la S.A. Axa France IARD couvre les dommages résultant des dégâts des eaux ainsi que les recherches de fuite consécutives dans la limite de la somme de 100 000 francs par sinistre, soit 15 244,90 euros. L’extension de garantie (cf II, C) n’est pas ici applicable dès lors que la responsabilité de la S.C.I. L’Émeraude n’est pas engagée au titre des frais dont elle réclame le remboursement.

Il est donc justifié, en application de l’article 1134 ancien du code civil rappelant le principe de la force obligatoire des contrats, que l’assureur soit condamné à mobiliser sa garantie dans la limite de la somme de 15 244,90 euros.

S’agissant ensuite de la garantie recherchée auprès de la S.A.S. Pereira Renov et de la S.A. Allianz I.A.R.D., l’article 1792-2 du code civil dont elles se prévalent dispose que « la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »

En l’espèce, bien que la réfection de la plomberie des sanitaires ait nécessité la reprise de cloisons – les placo BA13 visés à la facture du 14 juillet 2020 –, les conditions requises à l’article susvisé ne sont pas remplies dès lors que la solidité de cet élément d’équipement n’a pas été affectée par les désordres en cause.

Ceux-ci ne relèvent pas du régime de la responsabilité décennale du constructeur d’ouvrage mais de la responsabilité contractuelle générale. Il n’y a donc pas lieu à faire application de la franchise dont se prévaut la S.A. Allianz I.A.R.D.

C’est donc au visa de l’article 1231-1 du code civil déjà cité que la S.A.S. Pereira Renov et de la S.A. Allianz I.A.R.D seront condamnées à indemniser la S.C.I. L’Émeraude de son préjudice financier.

En conséquence, la S.A.S. Pereira Renov, la S.A. Allianz I.A.R.D ès-qualité d’assureur de la S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Axa France IARD ès-qualités d’assureur de la S.C.I. L’Émeraude seront condamnées in solidum à payer à cette dernière la somme de 31 868 euros, dans la limite de la somme de 15 244,90 euros s’agissant de la S.A. Axa France IARD.

B – Sur la demande de garantie formée par la S.A. AXA France IARD contre la S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Allianz I.A.R.D.

Au visa des articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, la S.A. AXA France IARD fait valoir que dès lors que la S.A.S. Pereira Renov est responsable de chaque poste de préjudice retenu par l’experte, il lui revient, ainsi que son assureur, de la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Les défenderesses ne développent aucun moyen de défense spécifique vis-à-vis de cette demande.

En l’espèce, il est justifié, au visa des articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances déjà cités, et pour les motifs déjà développés (cf II, D) de condamner la S.A.S. Pereira Renov, seule responsable du préjudice financier de la S.C.I. L’Émeraude, et la S.A. Allianz I.A.R.D. son assureur, à garantir in solidum la S.A. Axa France IARD de la condamnation en paiement qui vient d’être prononcée à son encontre à ce titre (cf IV, A).

V – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A – Sur les dépens

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties perdantes du présent litige sont d’une part la S.A.R.L. D.F.R. dans son rapport direct avec la S.C.I. L’Émeraude et d’autre part la S.A.S. Pereira Renov et son assureur la S.A. Allianz I.A.R.D. dans leur rapport avec la S.C.I. L’Émeraude et la S.A. Axa France IARD.

En conséquence, les dépens de l’instance, hors les frais d’expertise, seront partagés à hauteur de 50 % à la charge de la S.A.R.L. D.F.R. et à hauteur de 50% à la charge in solidum de la S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Allianz I.A.R.D. Les frais d’expertise, qui trouvent leur origine dans les malfaçons commises par la S.A.S. Pereira Renov, seront intégralement mis à la charge de la S.A.S. Pereira Renov et de la S.A. Allianz I.A.R.D.

Les demandes formées au titre des dépens par la S.A.R.L. D.F.R., la S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Allianz I.A.R.D seront au vu de ce qui précède rejetées.

B – Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les parties perdantes de la présente instance verront leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles rejetées, en ce comprises les demandes de la S.A.R.L. D.F.R. visant à obtenir le remboursement des frais engagés par elle auprès d’un expert amiable et d’un expert-comptable.

L’équité justifie de condamner la S.A.R.L. D.F.R. à payer à la S.C.I. L’Émeraude 7 000 euros à ce titre.

Quant à la S.A.S. Pereira Renov et la S.A. Allianz I.A.R.D, elles seront condamnées in solidum à payer la somme de 4 000 euros à la S.C.I. L’Émeraude et la somme de 3 000 euros à la S.A. Axa France IARD.

C – Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce et en l’absence de demande contraire, il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. D.F.R. de sa demande de résolution judiciaire du bail commercial conclu avec la S.C.I. L’ÉMERAUDE,

DÉBOUTE la S.A.R.L. D.F.R. de sa demande de restitution des loyers versés à la S.C.I. L’ÉMERAUDE,

DÉBOUTE la S.A.R.L. D.F.R. de ses demandes principale et subsidiaire de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation,

DÉBOUTE la S.A.R.L. D.F.R. de ses demandes principale et subsidiaire de dommages et intérêts au titre de la perte des immobilisations,

CONDAMNE la S.C.I. L’ÉMERAUDE à payer à la S.A.R.L. D.F.R. la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte du mobilier,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. PEREIRA RENOV, la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. PEREIRA RENOV et la S.A. AXA FRANCE IARD ès-qualités d’assureur de la S.C.I. L’ÉMERAUDE à garantir la S.C.I. L’ÉMERAUDE de sa condamnation à verser à la S.A.R.L. D.F.R. 3 000 euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. PEREIRA RENOV et la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. PEREIRA RENOV à garantir la S.A. AXA FRANCE IARD ès-qualités d’assureur de la S.C.I. L’ÉMERAUDE de sa condamnation à garantir la S.C.I. L’ÉMERAUDE à hauteur de 3 000 euros,

CONDAMNE la S.A.R.L. D.F.R. à payer à la S.C.I. L’ÉMERAUDE la somme de 113 194,92 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, en ce comprise la somme de 7 200 euros consignée par la S.A.R.L. D.F.R. à la Caisse des dépôts le 23 avril 2019,

ORDONNE la déconsignation au profit de la S.C.I. L’ÉMERAUDE de la somme de 7 200 euros séquestrée le 23 avril 2019 par la S.A.R.L. D.F.R. à la Caisse des dépôts sous le numéro 3066833,

DÉBOUTE la S.A.R.L. D.F.R. de sa demande subsidiaire de garantie formée, au titre des loyers, charges et accessoires impayés, à l’encontre de la S.A.S. PEREIRA RENOV et de la S.A. ALLIANZ I.A.R.D.,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. PEREIRA RENOV, la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. PEREIRA RENOV et la S.A. AXA FRANCE IARD ès-qualités d’assureur de la S.C.I. L’ÉMERAUDE à payer à la S.C.I. L’ÉMERAUDE la somme de 31 868 euros, dans la limite de la somme de 15 244,90 euros pour la S.A. AXA FRANCE IARD,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. PEREIRA RENOV et la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. PEREIRA RENOV à garantir la S.A. AXA FRANCE IARD ès-qualités d’assureur de la S.C.I. L’ÉMERAUDE de sa condamnation à payer la somme de 15 244,90 euros à cette dernière,

PARTAGE les dépens de l’instance, hors les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50% à la charge de la S.A.R.L. D.F.R. et de 50% à la charge in solidum de la S.A.S. PEREIRA RENOV et de la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. PEREIRA RENOV,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. PEREIRA RENOV et la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. PEREIRA RENOV au paiement des frais d’expertise,

CONDAMNE la S.A.R.L. D.F.R. à payer à la S.C.I. L’ÉMERAUDE la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. PEREIRA RENOV et la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. PEREIRA RENOV à payer à la S.C.I. L’ÉMERAUDE la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. PEREIRA RENOV et la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. ès-qualités d’assureur de la S.A.S. PEREIRA RENOV à payer à la S.A. AXA FRANCE IARD la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

DÉBOUTE la S.A.R.L. D.F.R. de sa demande au titre des frais irrépétibles, en ce comprise sa demande de remboursement des honoraires de son expert amiable et de son expert-comptable,

DÉBOUTE les parties de toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA