1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e HURLUS

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 11 DECEMBRE 2025

Syndic. de copro. [Adresse 4]

c/

[L] [J]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01312 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLSF

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 01 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. [Adresse 4] Représenté par son Syndic, la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, Société par Actions Simplifiée au capital de 38.200 €, ayant son siège social à [Adresse 3], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 438 200 032, exerçant sous l’enseigne “Cabinet ROULLAND”, pris en la personne de son Président, domicilié audit siège en cette qualité.

C/o son syndic, GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Jean-philippe ESPALLARGAS, avocat au barreau de NICE,

ET :

Madame [L] [J]

née le 24 Avril 1956 à [Localité 5]

« [Adresse 4] » [Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Octobre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Novembre, prorogée au 11 Décembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [L] [J] est propriétaire, au sein de la résidence en copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 1], d’un appartement en rez-de-jardin, avec jouissance privative d’un terrain (lot n°45 du bâtiment C).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND, a fait assigner Madame [L] [J] en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans à l’effet de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L.131-1 du [code des procédures civiles d’exécution], de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété :

— déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] recevable et bien fondé,

— condamner Madame [J] à procéder au désencombrement et au nettoyage intégral de son jardin et à faire tailler la végétation et les arbres, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

Subsidiairement, si Madame [J] ne devait pas s’exécuter dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à venir,

— autoriser le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à faire procéder au nettoyage, désencombrement et entretien du jardin de Mme [J] par toute entreprise utile mandatée par son syndic, aux frais exclusifs de Madame [J],

— autoriser tel commissaire de justice à intervenir afin de pénétrer dans les lieux accompagné des entreprises intervenantes, si besoin est, accompagné de la force publique ;

— autoriser le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à porter en dépense privative sur le compte de Mme [J], le coût de d’intervention des entreprises qui devront intervenir ainsi que tous frais y afférents,

En tout état de cause,

— condamner Madame [J] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 2.500 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [J] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose en substance que Madame [L] [J] ne procède pas à l’entretien du jardin privatif dont elle a la jouissance, que la taille des végétaux n’a pas été effectuée depuis plusieurs années, que la cabane édifiée en bas du terrain est très dégradée et que sont accumulés sur ce terrain, en partie sous la végétation envahissante, tout un tas de vieux meubles, effets personnels, détritus et ordures, qui n’ont pas été débarrassés en dépit de plusieurs courriers adressés à la requise. Il précise que celle-ci avait déjà fait l’objet d’une précédente condamnation sous astreinte par ordonnance de référé en date du 22 octobre 2020, que le jardin a néanmoins été laissé en état de friche et que cette situation, qui est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965 et qui constitue un trouble manifestement illicite, ne saurait perdurer. Il s’estime en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation sous astreinte de la requise à remettre son jardin en état et, à défaut, à être autorisé à faire procéder au nettoyage du jardin aux frais de Madame [L] [J]. Il sollicite enfin la condamnation de la défenderesse au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience de référé du 1er octobre 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires demandeur, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignés à sa dernière adresse connue par procès-verbal de recherches infructueuses selon les termes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [L] [J] n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogé au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation liée à un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La caractérisation d’un trouble manifestement illicite ne nécessite pas que soit démontrée une quelconque urgence.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Aux termes de l’article 9 alinéa 1 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 18 de la même loi, « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique [décret en Conseil d’État] prévu à l’article 47 ci-dessous:

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci […] ».

Il sera enfin rappelé que le copropriétaire bailleur a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété ; à défaut, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété.

En l’espèce, outre la fiche de lot établissant que Madame [L] [J] est propriétaire du lot n°45 et le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND intervient pour son compte, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un extrait du règlement de copropriété définissant le lot n°45 comme un appartement en rez-de -jardin et un terrain en jouissance privative,

— la précédente ordonnance de référé en date du 22 octobre 2020 ayant notamment condamné sous astreinte Madame [L] [J] à procéder au nettoyage complet de son jardin privatif, en particulier des excréments des nombreux animaux qu’elle détenait alors et de tout objet encombrant, et qui a autorisé le syndicat des copropriétaires à faire procéder au nettoyage du jardin privatif à défaut d’exécution dans un délai de 30 jours,

— un procès-verbal de constat en date du 30 mai 2025 constatant l’état d’encombrement particulièrement important du jardin litigieux : amas de planches et restes de meubles en mélaminé accumulé sur un salon de jardin, chaise, vieil escabeau rouillé, rouleaux de pelouse artificielle, sacs de terreau, parpaings, cabane dont le toit est très dégradé, le tout étant totalement envahi par une végétation envahissante et dense (composée de fleurs et herbes sauvages, capucines très proliférantes et arbustes), laquelle recouvre également l’unité de climatisation externe de l’appartement,

— des extraits du règlement de copropriété en date du 14 octobre 1985, disposant notamment :

« Chaque copropriétaire sera responsable à l’égard tant du syndicat que de tout autre copropriétaire des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du présent règlement (…) »

« Les occupants des locaux privatifs, ne pourront porter en rien atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires. »

« Les copropriétaires ou occupants devront prendre toutes mesures nécessaires ou utiles pour éviter la prolifération des insectes nuisibles et des rongeurs. Ils devront en outre se conformer à toutes les directives qui leur seraient données à cet égard par le syndic. »

« Les copropriétaires devront veiller à l’entretien et la bonne tenue de leurs plantations et cela sous les mêmes sanctions que celles prévues au paragraphe b qui précède »

« b/ (…), au cas où un copropriétaire procéderait à des dépôts interdits le syndic fera enlever ces dépôts après une simple mise en demeure (…) restée sans effet, aux frais, risques et périls du copropriétaire défaillant. »

« En cas de carence de la part d’un copropriétaire à l’entretien de ses parties privatives tout au moins pour celles qui sont visibles de l’extérieur, ainsi que d’une façon générale pour toutes celles dont le défaut d’entretien peut avoir des incidences à l’égard des parties communes ou des autres parties communes ou des autres parties privatives ou de l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, le syndic, après décision de l’assemblée générale des copropriétaires, pourra remédier, aux frais du copropriétaire défaillant à cette carence, après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet pendant un mois. »

« Les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales ou spéciales, auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnés ».

— les courriers RAR adressés par son conseil à Madame [L] [J] les 8 février 2023 (revenu avec la mention« pli avisé et non réclamé ») et 7 juillet 2025 (dont il n’est justifié que de l’envoi, mais ni de la réception, ni du retour) la mettant en demeure de procéder au nettoyage et à l’entretien de son jardin,

— le mail adressé le 10 avril 2025 par le voisin du lot 45 au syndic, indiquant à propos du jardin de l’appartement voisin, inoccupé depuis de nombreux mois : « c’est la forêt vierge avec tout ce que cela comporte… la végétation pousse de plus en plus et dépasse de mon côté et m’attire une quantité de désagréments… après avoir eu des serpents et rats dans mon jardin j’ai également toute la panoplie d’insectes… bourdons, frelons, guêpes, moustiques etc. tout y est… un bon coup de débroussailleuse serait le bienvenu ».

Il est ainsi établi, avec l’évidence requise en référé, que le jardin privatif de l’appartement de Madame [L] [J] présente un encombrement particulièrement important, que sa végétation n’est pas entretenue depuis de nombreux mois et qu’il porte ainsi atteinte à l’harmonie de l’immeuble en copropriété et à son caractère résidentiel.

Le syndicat des copropriétaires caractérise ainsi suffisamment l’existence d’un trouble manifestement illicite, ses mises en demeure adressées au propriétaire de l’appartement, lui rappelant leurs obligations résultant du règlement de copropriété, étant restées vaines.

La prescription des mesures nécessaires pour mettre fin à ce trouble manifestement illicite, relève du pouvoir souverain du juge des référés. Les mesures que le juge des référés peut prescrire sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ne doivent tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite justifiant son intervention. Les demandes principales seront donc accueillies dans des termes permettant la réalisation de cet objectif.

Dès lors que ce trouble perdure manifestement depuis plusieurs mois sans qu’il n’y ait été remédié, il y aura lieu d’assortir la condamnation prononcée d’une astreinte, selon les modalités détaillées au dispositif.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts poir résistance abusive

Le juge des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie à la procédure dont il est saisi.

Le refus de Madame [L] [J] de s’exécuter spontanément, en dépit d’une précédente condamnation intervenue dans des termes analogues et de plusieurs mises en demeure, justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Madame [L] [J], qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a exposés à l’occasion de la présente procédure. Madame [L] [J] sera en conséquence condamnée lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 du code de procédure civile,

Condamne Madame [L] [J]

à débarrasser les objets encombrant le jardin privatif de son lot, tels qu’apparaissant sur les photographies annexées au procès-verbal de constat en date du 30 mai 2025, et à procéder au nettoyage intégral de son jardin, à couper, tailler et entretenir la végétation envahissant son jardin privatif, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Dit que cette astreinte courra pendant quatre mois, passé lequel délai il pourra être à nouveau statué sur une éventuelle astreinte ;

Autorise le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND, à faire procéder au nettoyage et désencombrement du jardin privatif de Madame [L] [J], ainsi qu’à la coupe, la taille et l’entretien de la végétation l’envahissant, par toute entreprise utile qu’il mandatera, le tout aux frais exclusifs de Madame [L] [J] si celle-ci ne s’est pas exécutée dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Autorise le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND, à se faire assister par tout commissaire de justice de son choix afin de pénétrer dans les lieux accompagné des entreprises intervenantes, si besoin est, accompagné de la force publique ;

Autorise dans ce cas le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND, à mettre la dépense de l’intervention de cette entreprise sur le compte de Madame [L] [J] ;

Condamne Madame [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND, une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne Madame [L] [J] aux entiers dépens ;

Condamne Madame [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND, la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés