TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 11 avril 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2025

à M^e BARBERIS Jérôme

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03308 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AC3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [F], domicilié : chez SARL IMMOBILIERE TARIOT, mandataire, [Adresse 1]

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]

né le 10 Novembre 1988 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [O]

née le 15 Juin 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Par contrat sous signature privée en date du 13 mars 2020, Monsieur [P] [F] a donné à bail à Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 700 euros outre 90 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [F] a fait signifier à Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2024 un commandement de payer la somme de 3234,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Monsieur [P] [F] a fait assigner Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, vu la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 24, vu les articles 1708 et suivants du Code civil :

— CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat du 13/03/ 2020 liant les parties, et ce, pour violation des obligations contractuelles,

— ORDONNER la libération des lieux par les parties requises et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ORDONNER l’expulsion des parties requises, et de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— CONDAMNER solidairement les parties requises à payer à Monsieur [P] [F] la somme provisionnelle de 2.962,75 €, correspondant aux loyers et charges impayés dus au 01/05/ 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise,

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— CONDAMNER solidairement les parties requises à payer à Monsieur [P] [F] une indemnité d’occupation de 857 € par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à complète libération des lieux.

— CONDAMNER la partie requise à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 1000 € en application de l’article 700 Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— DIRE ET JUGER que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [F] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 05 mars 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 11 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O], représentés par leur conseil, demandent, dans leurs conclusions en défense, au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu les articles L 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

A titre principal,

— Juger irrecevable la demande d’expulsion de Monsieur [E] [F],

— Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [E] [F],

A titre subsidiaire,

— Accorder à Monsieur [N] et Madame [O] un délai de 24 mois pour apurer la dette locative et suspendre le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— autoriser à s’acquitter de la dette locative, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités qui solderont la dette en principal et intérêts.

— Juger que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

— Juger que durant le délai de grâce les sommes dues ne produiront pas intérêts,

— Rejeter la demande de Monsieur [E] [F] de condamnation sous astreinte de Monsieur [N] et Madame [O],

Subsidiairement, vu les articles L 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Accorder à Monsieur [N] et Madame [O] un délai de 12 mois pour pouvoir se reloger,

— Rejeter la demande de Monsieur [E] [F] de condamnation de Monsieur [N] et Madame [O] à lui payer la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeter la demande de Monsieur [E] [F] de condamnation de Monsieur [N] et Madame [O] demandent aux entiers dépens.

Monsieur [P] [F], quant à lui, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualise sa créance à la somme de 3006,12 euros, selon décompte en date du 23 janvier 2025, terme de janvier inclus, demande de débouter les parties requises de l’intégralité de leurs moyens, fins et conclusions et subsidiairement, si le tribunal devait faire droit à la demande de délais des parties requises, de réduire l’éventuel délai octroyé à de plus juste proportion et de l’assortir d’une clause irritante.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, Monsieur [P] [F] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 13 mars 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 mars 2024 pour la somme en principal de 3234,83 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 05 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 867 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] restent devoir la somme de 1738,36 euros (frais déduits), à la date du 23 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] qui contestent la dette dans son montant n’apportent pas la preuve d’un montant différent alors que Monsieur [P] [F] fournit l’état récapitulatif des charges dues.

Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1738,36 euros, avec les intérêts au taux légal compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] justifient de revenus mensuels, indiquent avoir eu des difficultés passagères et ont repris le paiement des loyers et le remboursement d’une partie de la dette locative qui a diminué depuis le commandement de payer en date du 05 mars 2024. Ils proposent de s’acquitter de leur dette en 24 mensualités.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [P] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT QU’il n’y a pas lieu à contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2020 entre Monsieur [P] [F], d’une part et Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O], d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 05 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] à verser à Monsieur [P] [F], à titre provisionnel, la somme de 1738,36 euros, décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 72,43 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 867 euros à ce jour, indexés annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

DEBOUTE Monsieur [P] [F] de sa demande au titre de l’astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du dernier commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [M] [O] à verser à Monsieur [P] [F] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,